Ley 187 — Kubas Wohnungsgesetz (2026): Was sich für Eigentümer, Käufer und Investoren ändert

Was sich geändert hat

Ein vollständiger Leitfaden zum kubanischen Wohnungsgesetz 187/2026: was sich für Eigentümer, Käufer und Investoren ändert, wie Kauf und Verkauf, Ausländer, Steuern und bargeldlose Zahlung geregelt sind und welche Dekrete und Resolutionen das Gesetz ausführen.

Einführung: von der parlamentarischen Genehmigung zur Veröffentlichung des Gesetzes

Die Nationalversammlung der Volksmacht genehmigte das Gesetz 187 „De la Vivienda“ am 30. Juli 2026. Am 14. August 2026 veröffentlichte das Gaceta Oficial Nr. 67 das Abkommen X-178, das das Gesetz „mit Blick auf seine Bestätigung durch den Präsidenten der Republik vor der Veröffentlichung“ genehmigte, sowie das Abkommen X-179, das eine Stilkommission zur Überprüfung des Textes einsetzte. Zu diesem Zeitpunkt war das Gesetz genehmigt, aber noch nicht veröffentlicht und nicht in Kraft.

Das hat sich inzwischen geändert. Das Gaceta Oficial Nr. 86 Ordinaria vom 14. Oktober 2026 veröffentlicht den vollständigen Text des Gesetzes 187/2026 „Ley de la Vivienda“ (GOC-2026-607-O86) zusammen mit seinem Ausführungspaket: Dekret 176/2026 (Allgemeine Verordnung zum Wohnungsgesetz), Dekret 177/2026 (Verordnung über das horizontale Eigentum), Dekret 178/2026 (Verordnung über Wohnungsgenossenschaften) sowie die Resolutionen 15/2026 und 16/2026 des Nationalen Instituts für Raumordnung und Städtebau (INOTU), von denen die erste das Verfahren zur Ausstellung katastraler Bescheinigungen regelt.

Nach seiner Sechsten Schlussbestimmung tritt das Gesetz sieben Tage nach seiner Veröffentlichung im Gaceta Oficial in Kraft, was auf den 21. Oktober 2026 als Datum des Inkrafttretens hindeutet. Die drei Dekrete enthalten dieselbe Sieben-Tage-Regel; Resolution 15/2026 tritt sieben Werktage nach Veröffentlichung in Kraft. Die nach der Parlamentsabstimmung vielfach genannte 90-Tage-Frist steht nicht im veröffentlichten Text. Gesetz 187 hebt das Gesetz 65 von 1988 (Ley General de la Vivienda) sowie die es ändernden Dekret-Gesetze auf, darunter Decreto-Ley 185/1998, 211/2000, 233/2003, 288/2011, 322/2014, 342/2016, 353/2018 und 367/2018.

1. Bis zu zwei Wohnungen pro Person

Artikel 4.1 anerkennt das Recht natürlicher Personen, Eigentümer von bis zu zwei Wohnungen zu sein, unbeschadet einer Ferien- oder Erholungswohnung („vivienda de descanso o veraneo“), die als solche im Titel ausgewiesen ist. Nach dem bisherigen Regime war das Eigentum in der Praxis auf einen ständigen Wohnsitz plus eine Ferienwohnung beschränkt. Eine Erholungswohnung behält dieselben Rechte wie jede andere Eigentumswohnung, kann Gegenstand einer Hypothekenfinanzierung sein, und ihr Status kann durch notarielle Urkunde und Registereintragung geändert werden; der Status erlischt bei Übertragung unter Lebenden, nicht jedoch bei Erbschaft (Artikel 138).

Für Familien bedeutet dies, dass eine zweite Wohnung, etwa eine geerbte Wohnung oder eine für ein volljähriges Kind gekaufte Wohnung, nicht mehr automatisch mit den Eigentumsregeln kollidiert. Für den formellen Markt ermöglicht es, mehr Transaktionen rechtlich zu dokumentieren statt über informelle Absprachen. Kann ein Eigentümer die Grenze überschreiten, eröffnet der kommunale Wohnungsdirektor ein Verfahren nach dem im Gesetz vorgesehenen Verfahren (Artikel 4.2).

2. Kubaner im Ausland

Gesetz 187 ist ein Wohnungsgesetz, kein Migrationsgesetz. Die Lage der Kubaner im Ausland richtet sich hauptsächlich nach dem Migrationsrahmen von 2026, und das Erbrecht nach dem Zivilgesetzbuch und den Regeln, auf die das Wohnungsgesetz verweist. Gesetz 65 wurde vollständig aufgehoben. In unserer Prüfung des veröffentlichten Textes fanden wir keine Bestimmung, wonach eine Wohnung verloren geht, weil ihr Eigentümer im Ausland lebt; Konfiszierung wird nur in anderen Zusammenhängen erwähnt, etwa bei rechtswidrigem Verhalten. Erbregeln bleiben wichtig: Verzichtet ein Erbe auf eine Wohnung, die ohne Bewohner verblieben ist, oder gibt es zwei Jahre nach dem Tod des Eigentümers keine Erben, geht die Wohnung an den Staat (Artikel 88). Die Übergangsbestimmungen regeln auch die Lage von Verwandten, die noch Wohnungen bewohnen, deren Eigentümer nach früheren Regeln zu „emigrado“ erklärt wurden: Als legitimer Bewohner kann anerkannt werden, wer als Ehegatte, eingetragener Partner, früherer Ehegatte oder Verwandter bis zum vierten Grad der Blutsverwandtschaft oder zweiten Grades der Schwägerschaft mindestens fünf Jahre vor der Ausreise des Eigentümers in der Wohnung lebte und keine andere Wohnung besitzt.

In der Praxis sollten Kubaner im Ausland, die Immobilien besitzen, prüfen, ob ihr Titel, ihre Registereintragung und ihre Familiensituation dokumentiert sind, und nicht davon ausgehen, dass eine historische „emigrado“-Erklärung automatisch hinfällig wird. Jeder Fall hängt von seinen Dokumenten ab.

3. Ausländische Käufer, ausländische Unternehmen und kubanische nichtstaatliche Einrichtungen

Dies ist der wichtigste Punkt für internationale Kunden und derjenige, der am leichtesten missverstanden wird. Artikel 3 definiert „natürliche Personen“ im Sinne des Gesetzes als kubanische Staatsbürger und Ausländer mit ständigem Wohnsitz in Kuba, „mit den Ausnahmen der Artikel 43.2 und 89.1“. Die allgemeinen Regeln für natürliche Personen gelten also für ständige Einwohner, während diese zwei Artikel bestimmte Regeln auf andere ausländische Personen erstrecken.

Artikel 43.1 definiert die Immobilientätigkeit („actividad inmobiliaria“). Sie umfasst a) Investitionen in neue Apartmentgebäude mit eigenen Mitteln, in Zusammenarbeit oder mit ausländischen Investitionen; b) Investitionen in Wohnungen und Gebäude, die in das Vermögen von Immobiliengesellschaften („inmobiliarias“) übertragen werden; c) den Kauf und Verkauf von Wohnungen und Appartements an natürliche und juristische Personen; d) Miete mit Kaufoption; e) Verwaltung und Bewirtschaftung staatlicher oder privater Immobilien; und f–g) Beratungs- und andere damit verbundene Dienstleistungen. Artikel 43.2 bestimmt, dass eine ausländische natürliche oder juristische Person, die Rechte an einer Wohnung aufgrund von Buchstabe c), also durch diese Immobilientätigkeit, erwirbt, zusätzlich die im Gesetz vorgesehenen Pflichten hat. Nach Artikel 42.2 unterliegen Wohnungen in Immobilienprojekten den Regeln des horizontalen Eigentums.

Artikel 89.1 bestimmt, dass der Kauf einer Wohnung zwischen natürlichen Personen, zwischen natürlichen und juristischen Personen und zwischen juristischen Personen, „kubanischen oder ausländischen“, durch öffentliche Urkunde vor dem Notar der Provinz, in der die Wohnung liegt, formalisiert wird. Artikel 89.3 fügt hinzu, dass eine ausländische natürliche oder juristische Person, die eine Wohnung durch Kauf erwirbt, die im Gesetz vorgesehenen Rechte und Pflichten hat. Artikel 90.1 verlangt, dass der Preis bargeldlos gezahlt wird (siehe Abschnitt 4).

Artikel 91 regelt Käufe durch juristische Personen. Kommunale Verwaltungsräte können Wohnungen für festgelegte Wohnungsprioritäten kaufen, mit Befreiung von der Einkommensteuer (91.1). Staatliche und nichtstaatliche Wirtschaftseinrichtungen, Staatsorgane, Gesellschaften mit 100 % kubanischem Kapital, Massen- und Sozialorganisationen und andere juristische Personen können Wohnungen aus genehmigten Budgets oder Gewinnen kaufen, um ihre Arbeitskräfte unterzubringen (91.2). Nichtstaatliche Wirtschaftseinrichtungen wie MiPyMEs dürfen durch Kauf höchstens zwei Wohnungen erwerben, und in diese Grenze zählen auch Wohnungen, die durch andere Übertragungsakte erworben wurden (91.3).

Der Text sieht also ausdrücklich Erwerbe durch ausländische Personen vor, und die Formulierung des Artikels 43.2 weist auf die Immobilientätigkeit als Weg hin. Er sagt nicht, dass jeder Ausländer frei jede kubanische Wohnung kaufen kann. Die Allgemeine Verordnung (Dekret 176/2026) enthält kein spezifisches Verfahren für ausländische Käufer; in unserer Prüfung werden Ausländer nur im Zusammenhang mit Mietverhältnissen ohne Kaufoption erwähnt (Artikel 167). Wer qualifiziert ist, über welche Einrichtungen und zu welchen Bedingungen, hängt von weiteren Regeln und von der notariellen und registerrechtlichen Praxis ab. Ein ausländisches Unternehmen, das in ein Immobilienprojekt investiert, bleibt den Regeln für ausländische Investitionen unterworfen. Eigentum an einer Immobilie begründet keine Aufenthaltsrechte.

Was Gesetz 187 nicht erlaubt: Es gewährt Ausländern ohne ständigen Wohnsitz kein allgemeines Recht, jede Wohnung auf dem privaten Markt zu kaufen; es macht das Eigentum an einer Immobilie nicht zu einem Aufenthaltstitel; und es ersetzt nicht die Genehmigungen für ausländische Investitionen, wenn der Erwerb über ein Unternehmen oder ein Immobilienprojekt erfolgt. Es schafft auch kein eigenes Verfahren für ausländische Käufer: Die Allgemeine Verordnung (Dekret 176/2026) erwähnt Ausländer nur im Zusammenhang mit Mietverhältnissen ohne Kaufoption (Artikel 167). Bis notarielle und registerrechtliche Praxis bestätigt sind, muss jede Transaktion mit einem ausländischen Käufer einzeln geprüft werden.

4. Kauf, Zahlung und Steuern

Der Kauf wird durch öffentliche Urkunde vor dem Notar der Provinz, in der die Wohnung liegt, zum zwischen den Parteien vereinbarten Preis formalisiert; die Parteien können beliebige Klauseln vereinbaren, sofern sie nicht gegen das Gesetz, die soziale Ordnung oder die Natur des Vertrags verstoßen (Artikel 89). Verkäufe an den Staat und Verkäufe aus einer administrativen Zuweisung werden dagegen über die kommunale Wohnungsdirektion abgewickelt. Auch Rechte an im Bau befindlichen Wohnungen können notariell verkauft werden (Artikel 92).

Artikel 90.1 bestimmt, dass der vereinbarte Preis „über die in der Bankgesetzgebung vorgesehenen Instrumente oder Kredittitel oder jede andere Zahlungsweise, die nicht bar ist“ gezahlt wird. Die gesetzliche Anforderung ist, dass die Zahlung nicht bar erfolgt; das Gesetz beschränkt sie nicht auf eine Banküberweisung. Welche Instrumente Notare in der Praxis als Zahlungsnachweis akzeptieren werden, insbesondere wenn eine Partei im Ausland ist, bleibt abzuwarten. Vor dem Verkauf muss der Verkäufer nachweisen, dass ausstehende Kaufpreisreste beglichen sind, dass die Steuer gezahlt wurde und dass die Wohnung im Zentralen Grundstücksregister eingetragen ist (Artikel 90.2).

In steuerlicher Hinsicht ändert die Vierte Schlussbestimmung die Artikel 44 und 203 des Steuergesetzes (Gesetz 113/2012). Beim Kauf ist die Bemessungsgrundlage nach dem neuen Artikel 44 der Übertragungspreis, sofern er dem Katasterwert entspricht oder ihn übersteigt. Nach dem neuen Artikel 203 wird bei Wohnungen, die aus irgendeinem Grund übertragen werden, der von der zuständigen Behörde festgelegte Katasterwert berücksichtigt, und beim Tausch mit Ausgleichszahlung ist die Grundlage für den Empfänger der Katasterwert zuzüglich der Ausgleichszahlung. Artikel 144 des Wohnungsgesetzes macht den Katasterwert zur Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer und andere Übertragungsakte. Das Wohnungsgesetz legt die Steuersätze nicht fest.

Der Katasterwert wird nun nach der INOTU-Resolution 16/2026 berechnet, die die Resolution 173/2022 durch neue Methoden für städtische und ländliche Immobilien ersetzt. Nach dieser Methodik ist der Katasterwert ein administrativer Wert, der sich vom Marktwert unterscheidet; er muss in einem Verhältnis zum Marktwert stehen, darf ihn aber niemals übersteigen. In Zonen mit Sonderregelungen und für ausländische Investitionen gelten Korrekturkoeffizienten. Resolution 15/2026 regelt das Verfahren für Katasterbescheinigungen, die nach der Allgemeinen Verordnung fünf Jahre gültig sind.

In der Praxis folgt ein Kauf einer überprüfbaren Reihenfolge: Prüfung des Titels und der Registereintragung, Nachweis, dass keine Kaufpreis- oder Steuerrückstände bestehen (Artikel 90.2), Einholung der Katasterbescheinigung, Unterzeichnung der öffentlichen Urkunde vor dem Notar der Provinz, in der die Wohnung liegt (Artikel 89.1), und anschließend Eintragung der Übertragung in das Register. Der Notar prüft Identität und Geschäftsfähigkeit der Parteien und dass die Zahlung nicht bar erfolgt ist (Artikel 90.1).

Weniger administrative Genehmigungen bedeuten nicht weniger Sorgfaltspflicht. Titelmängel, ungeteilte Erbschaften, Miteigentümer ohne Zustimmung, nicht eingetragene Erweiterungen und Beschränkungen bei subventionierten Wohnungen bleiben die häufigsten Gründe, warum Transaktionen scheitern oder später angefochten werden.

5. Zusammenlegung und Teilung von Immobilien

Die Zusammenlegung angrenzender Einheiten und die Teilung von Wohnungen waren bereits nach früherem Recht möglich. Gesetz 187 und die Allgemeine Verordnung behalten diese Eingriffe als architektonische Interventionen bei, die die entsprechenden städtebaulichen und baulichen Genehmigungen, notarielle Formalisierung und Registereintragung erfordern; die Verordnung legt auch Verfahren für die zwangsweise Teilung fest, wenn mehrere Eigentümer beteiligt sind (Artikel 225 und 226 des Dekrets 176). Eigentümer haben das Recht, architektonische Interventionen vorzunehmen, sofern sie die gesetzlichen Anforderungen erfüllen (Artikel 47 des Gesetzes).

Für Investoren ist dies besonders in Havanna wichtig, wo die Zusammenlegung zweier Wohnungen oder die Umwandlung eines großen Hauses in separate Einheiten den Wert und die Nutzung einer Immobilie verändern kann. Denkmalschutzzonen, Tragfähigkeit der Struktur, gemeinschaftliche Elemente in Gebäuden mit mehreren Einheiten und die Zustimmung der anderen Eigentümer müssen vor einem Kauf mit einem solchen Plan geprüft werden.

6. Gebäude, die als ruinös erklärt wurden

Artikel 49 erlaubt dem Eigentümer einer Wohnung, die von der Kommunalen Direktion für Raumordnung und Städtebau als ruinös erklärt wurde, sie an eine natürliche oder juristische Person zu übertragen, um ihren Nutzungswert wiederherzustellen, in Gebäuden mit bis zu zwei Etagen. In Gebäuden mit mehr als zwei Etagen kann die Übertragung an eine juristische Person erfolgen, die in der Lage ist, die vollständige Sanierung zu übernehmen.

Dies gilt nur nach einer offiziellen Ruinenerklärung, nicht für ein Gebäude, das sich lediglich in schlechtem Zustand befindet. Ein Käufer oder Investor benötigt eine strukturelle Bewertung, Klarheit über die legitimen Bewohner, die erforderlichen Sanierungsgenehmigungen und, in Schutzzonen, die denkmalpflegerische Genehmigung. Sanierungskosten und -fristen können erheblich sein.

Was die Nutzung von Wohnungen für gewerbliche Tätigkeiten betrifft: Gesetz 187 erlaubt für sich genommen nicht die gewerbliche Nutzung von Wohnimmobilien. Solche Nutzungen bleiben den Regeln der Raumordnung und des Städtebaus, den entsprechenden administrativen Genehmigungen und, in Schutz- oder Denkmalzonen, der Genehmigung der Denkmalbehörden unterworfen. Die Möglichkeit einer gewerblichen Nutzung muss vor dem Kauf oder der Investition von Fall zu Fall geprüft werden und darf nicht mit einer bestehenden Genehmigung oder einer garantierten Zulassung verwechselt werden.

7. Horizontales Eigentum

Kapitel XI und Dekret 177/2026 regeln Gebäude mit privaten und gemeinschaftlichen Elementen. Der Eigentümer hat ausschließliche Rechte an seiner Wohnung und einen Anteil an den gemeinschaftlichen Elementen, zu denen Grundstück und Luftraum, Struktur, Fassade, Dächer, Treppen, Keller, Innenhöfe, gemeinsame Installationen wie Wassertanks, Pumpen und Solaranlagen sowie Aufzüge gehören. Die Verordnung legt die Mehrheiten für Beschlüsse fest, den Beteiligungsanteil jedes Eigentümers und einen monatlichen Beitrag für allgemeine Reparaturen und gemeinsame Kosten.

Für Käufer von Wohnungen bedeutet dies, dass Zustand und Verwaltung des Gebäudes sowie künftige Beiträge Teil der Kaufentscheidung werden.

8. Wohnungsgenossenschaften

Wohnungsgenossenschaften werden als eine Verwaltungsform anerkannt, bei der sich Personen freiwillig als Mitglieder zusammenschließen, um städtebauliche und architektonische Interventionen durchzuführen (Artikel 35). Sie werden auf der Grundlage eines Projekts genehmigt, durch notarielle Urkunde formalisiert und unterliegen Dekret 178/2026. Praktische Fragen zu Finanzierung, Grundstückszuweisung und Übertragung der fertigen Einheiten an die Mitglieder werden durch die Anwendung der Verordnung beantwortet werden.

9. Subventionierte Wohnungen

Der veröffentlichte Text bestätigt 15-jährige Beschränkungen für mehrere Kategorien staatlich geförderter Wohnungen. Wer eine Subvention zum Bau der eigenen Wohnung erhalten hat, muss die gesamte Subvention zurückzahlen, wenn er die Wohnung innerhalb der ersten fünfzehn Jahre verkauft oder verschenkt (Artikel 53). Bei Wohnungen, die Personen ohne wirtschaftliche Mittel zugewiesen und mit Subventionsmitteln gebaut wurden, hat der Staat ein Vorkaufsrecht bei einem Verkauf innerhalb von fünfzehn Jahren, und Tausch oder Schenkung erfordern eine Genehmigung (Artikel 54). Ähnliche Schutzbestimmungen gelten für Wohnungen, die Eltern mit drei oder mehr Kindern zugewiesen wurden (Artikel 55). Die Beschränkung wird in den offiziellen Dokumenten vermerkt und sollte daher vor jedem Kauf im Titel geprüft werden.

10. Erbschaften und Schenkungen

Das Erbrecht richtet sich nach dem Zivilgesetzbuch und den Regeln, auf die das Wohnungsgesetz verweist. Drei Regeln des Gesetzes 187 sind besonders relevant. Erstens: Verzichtet ein Erbe auf eine Wohnung, die ohne Bewohner verblieben ist, oder gibt es zwei Jahre nach dem Tod des Eigentümers keine Erben, geht die Wohnung an den Staat (Artikel 88). Zweitens: Der Status einer Erholungswohnung geht bei Übertragung durch Erbschaft nicht verloren, anders als bei Übertragungen unter Lebenden (Artikel 138). Drittens: Schenkungen von mit staatlicher Subvention gebauten Wohnungen innerhalb der ersten fünfzehn Jahre verpflichten zur Rückzahlung der Subvention oder erfordern eine Genehmigung, je nach Kategorie (Artikel 53 und 54).

Abgesehen von diesen Sonderbeschränkungen regelt Artikel 99 die gewöhnlichen Schenkungen von Wohnungen, die durch öffentliche Urkunde vor einem Notar formalisiert werden. Wie beim Kauf ist es ratsam, Titel, Registereintragung und die Situation der Bewohner vor der Annahme einer Schenkung zu prüfen.

Für Erben, die im Ausland leben, ist der praktische Schlüssel dokumentarisch: Testament oder Erbenerklärung, ein eingetragener Titel und Klarheit über die Bewohner. Die Übergangsbestimmungen des Gesetzes regeln außerdem die Anerkennung von Verwandten, die Wohnungen bewohnen, deren Eigentümer nach früheren Regeln zu „emigrado“ erklärt wurden, mit einer Fünf-Jahres-Frist zur Beantragung der Übertragung in den ausdrücklich vorgesehenen Fällen; dies ist keine allgemeine Frist, die auf jede Erbschaft oder jeden Emigrationsfall anwendbar ist.

Wen es betrifft

Eigentümer und Erben · Kubaner im Ausland mit Immobilien oder Familienwohnungen in Kuba · Käufer und Verkäufer · Ausländer mit ständigem Wohnsitz · Ausländische Unternehmen und Investoren in Immobilienprojekten · Private Unternehmen (MiPyMEs), die Wohnungen erwerben · Renovierungs- und Bauprojekte · Eigentümer in Apartmentgebäuden

Was es in der Praxis bedeutet

11. Die Wohnungskrise und die wirtschaftliche Realität

Das Gesetz reagiert auf ein ernstes Wohnungsdefizit und einen verfallenden Gebäudebestand. Juristische Flexibilität allein löst weder den Mangel an Baumaterialien, begrenzte Finanzierung, instabile Strom- und Wasserversorgung noch die begrenzte administrative Kapazität von Notariaten, Registern und Planungsämtern. Kurzfristig dürfte die Hauptwirkung eher in der formellen Übertragung und Regularisierung bestehender Wohnungen liegen als im Neubau.

12. Praktische Hinweise für Eigentümer und Investoren

Bevor Sie sich bei einer Transaktion auf das neue Gesetz berufen, prüfen Sie:

• Den Eigentumstitel und die Identität des Eigentümers, einschließlich aller Miteigentümer und Ehegatten
• Die Eintragung im Zentralen Grundstücksregister und etwaige Vermerke
• Die Erbfolge, falls ein früherer Eigentümer verstorben ist
• Baugenehmigungen und ob Erweiterungen rechtlich anerkannt sind
• Die Katasterbescheinigung (fünf Jahre gültig) und den Katasterwert nach Resolution 16/2026
• Den baulichen Zustand und eine etwaige Ruinenerklärung
• Subventionsbeschränkungen, Vorkaufsrechte oder andere eingetragene Beschränkungen
• Verpflichtungen aus dem horizontalen Eigentum und den Zustand des Gebäudes
• Den Zahlungsweg: nur bargeldlos, über Bankinstrumente oder Kredittitel oder eine andere rechtmäßige bargeldlose Methode (Artikel 90.1)
• Die Steuern auf die Übertragung für beide Parteien

13. Wann tritt Gesetz 187 in Kraft?

Das Gesetz wurde am 30. Juli 2026 genehmigt, seine Genehmigung wurde am 14. August 2026 veröffentlicht (Gaceta Oficial Nr. 67) und der vollständige Text wurde im Gaceta Oficial Nr. 86 Ordinaria vom 14. Oktober 2026 veröffentlicht. Nach seiner Sechsten Schlussbestimmung tritt es sieben Tage nach Veröffentlichung in Kraft, also am 21. Oktober 2026. Die Dekrete 176, 177 und 178/2026 treten ebenfalls sieben Tage nach Veröffentlichung in Kraft, die INOTU-Resolution 15/2026 sieben Werktage nach Veröffentlichung. Bis zu diesem Datum gilt weiterhin das bisherige Regime. Die zuvor genannte 90-Tage-Frist steht nicht im endgültigen Text. Die INOTU-Resolution 16/2026 über die Katasterbewertung tritt ebenfalls sieben Tage nach Veröffentlichung in Kraft.

CPS-Hinweis

14. Analyse und Schlussfolgerungen von CPS

Für bestehende Eigentümer bietet das Gesetz klarere Regeln zum Besitz einer zweiten Wohnung, zu Übertragungen und zur Regularisierung lange informeller Situationen. Für Kubaner im Ausland wurden Gesetz 65 und seine emigrationsbezogenen Regeln aufgehoben, aber das neue Gesetz löst historische Fälle nicht automatisch; diese müssen anhand ihrer Dokumente geprüft werden.

Für ausländische Käufer und Investoren ist die bedeutendste Änderung, dass der Text ausdrücklich auf Erwerbe durch kubanische oder ausländische Personen und auf Immobilientätigkeit mit ausländischer Investitionsbeteiligung verweist. Dies eröffnet mögliche neue Wege, die jedoch in der Praxis noch nicht erprobt sind. Wir raten davon ab, einen Kauf als machbar zu betrachten, bis der konkrete Weg, die notarielle Praxis, die registerrechtliche Behandlung und die Zahlungsweise für den Einzelfall bestätigt sind.

Renovierung und Sanierung, insbesondere von als ruinös erklärten Gebäuden und von Apartmentgebäuden unter den neuen Regeln des horizontalen Eigentums, können machbarer werden. Die Risiken bleiben real: Titelmängel, Denkmalschutzbeschränkungen, Baukosten, Energie- und Versorgungsengpässe sowie die separate Frage der US-Sanktionen für Kunden und Banken, die ihnen unterliegen.

Was Eigentümer und Investoren jetzt tun sollten: Eigentums-, Register- und ErbDokumente in Ordnung bringen; katastrale und strukturelle Informationen einholen; Bargeld oder informelle Absprachen vermeiden; und jede Transaktion anhand des veröffentlichten Textes und seiner Verordnungen prüfen lassen.

Offene Fragen

Wie Notare und Register die Artikel 43.2 und 89 auf ausländische Käufer anwenden werden und welche Einrichtungen an diese verkaufen dürfen; welche bargeldlosen Instrumente Notare als Zahlungsnachweis akzeptieren werden, insbesondere für Parteien im Ausland; wie sich die neuen Katasterwerte zu vereinbarten Preisen verhalten werden; wie schnell kommunale Ämter Übertragungen, Teilungen und Ruinenerklärungen bearbeiten können; und wie monatliche Beiträge in Apartmentgebäuden festgelegt und durchgesetzt werden.

Fazit

Gesetz 187/2026 könnte den kubanischen Wohnungsmarkt erheblich verändern. Seine tatsächliche Wirkung hängt davon ab, wie das Gesetz und seine Verordnungen in der Praxis angewendet werden. Cuba Property Solutions bietet praktische Beratung und Koordination, keine verbindlichen Rechtsgutachten; Transaktionen sollten von einem qualifizierten kubanischen Notar oder Anwalt geprüft werden.

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Offizielle Quelle: Gaceta Oficial de la República de Cuba, Nr. 86 Ordinaria, 14. Oktober 2026; Abkommen X-178, Gaceta Oficial Nr. 67, 14. August 2026.

Zuletzt geprüft: 17. Oktober 2026