Kubanisches Immobilienrecht für Käufer und Investoren

Es ist Kubas neues Wohnungsgesetz, genehmigt von der Nationalversammlung der Volksmacht am 30. Juli 2026 und vollständig veröffentlicht im Gaceta Oficial Nr. 86 Ordinaria vom 14. Oktober 2026, zusammen mit seinen Ausführungsdekreten und -resolutionen (Dekrete 176, 177 und 178/2026 sowie INOTU-Resolutionen 15 und 16/2026).

Nach seiner Sechsten Schlussbestimmung tritt das Gesetz sieben Tage nach Veröffentlichung im Gaceta Oficial in Kraft. Veröffentlicht am 14. Oktober 2026 weist diese Regel auf den 21. Oktober 2026 als Datum des Inkrafttretens hin. Die Dekrete 176, 177 und 178/2026 folgen derselben Sieben-Tage-Regel, während die INOTU-Resolution 15/2026 sieben Werktage nach Veröffentlichung in Kraft tritt. Die nach der Parlamentsabstimmung genannte 90-Tage-Frist steht nicht im veröffentlichten Text.

Es hebt das Gesetz 65 von 1988 (Ley General de la Vivienda) und die es ändernden Dekret-Gesetze auf, darunter die Decreto-Leyes 185/1998, 211/2000, 233/2003, 288/2011, 322/2014, 342/2016, 353/2018 und 367/2018.

Natürliche Personen — kubanische Staatsbürger und Ausländer mit ständigem Wohnsitz in Kuba (Art. 3) — dürfen Eigentümer von bis zu zwei Wohnungen plus einer ausgewiesenen Erholungswohnung sein (Art. 4.1). Käufe zwischen natürlichen und juristischen Personen, kubanischen oder ausländischen, werden notariell beurkundet (Art. 89.1).

Das Gesetz erwähnt ausländische natürliche und juristische Personen, die Wohnungen erwerben (Art. 43.2 und 89.3), gewährt aber nicht jedem Ausländer ein uneingeschränktes Recht, jede Wohnung zu kaufen. Wie dies in der Praxis und über welche Einrichtungen angewendet wird, ist noch unklar. Eigentum begründet kein Aufenthaltsrecht. Jeder Fall erfordert eine individuelle Prüfung.

Sie gelten als natürliche Personen nach Art. 3 und unterliegen den allgemeinen Regeln, einschließlich der Grenze von zwei Wohnungen plus einer Erholungswohnung (Art. 4.1).

Gesetz 187 hebt Gesetz 65/1988 auf, und CPS fand keine Bestimmung, wonach eine Wohnung allein deshalb verloren geht, weil der Eigentümer im Ausland lebt. Historische „emigrado“-Erklärungen werden nicht automatisch rückgängig gemacht; Verwandte, die solche Wohnungen noch bewohnen, können nach den Übergangsbestimmungen (Vierte g, Fünfte c) anerkannt werden. Für die ausdrücklich vorgesehenen Fälle setzt die Dritte Übergangsbestimmung eine Fünf-Jahres-Frist zur Beantragung der Übertragung; diese Frist gilt nicht für jede Erbschaft oder jeden Emigrationsfall.

Art. 91.2 erlaubt Wirtschaftseinrichtungen und anderen juristischen Personen, Wohnungen aus genehmigten Budgets oder Gewinnen zu kaufen, um ihre Arbeitskräfte unterzubringen. Art. 91.3 beschränkt nichtstaatliche Wirtschaftseinrichtungen auf zwei durch Kauf erworbene Wohnungen, und durch andere Übertragungsakte erworbene Wohnungen zählen zu dieser Grenze. Der erklärte Zweck von Art. 91 ist die Unterbringung der Arbeitskräfte: Der Erwerb für Büros, Beherbergung, gewerbliche Vermietung oder Weiterverkauf ist durch diesen Artikel nicht automatisch erlaubt, kann aber auch nicht ohne separate Rechtsgrundlage als universell verboten bezeichnet werden. Jede andere Nutzung muss von Fall zu Fall anhand der Flächennutzungs- und Genehmigungsregeln geprüft werden.

Bei einem Kauf ist die Bemessungsgrundlage der vereinbarte Preis, sofern er dem Katasterwert entspricht oder ihn übersteigt (Steuergesetz 113, neuer Art. 44, eingeführt durch Gesetz 187). Der Katasterwert wird nach der INOTU-Resolution 16/2026 festgelegt und darf den Marktwert nicht übersteigen; eine Katasterbescheinigung ist fünf Jahre gültig (Dekret 176, Art. 18.4). Das Wohnungsgesetz legt keine Steuersätze fest.

Nicht bar. Art. 90.1 lässt die in der Bankgesetzgebung vorgesehenen Instrumente oder Kredittitel oder jede andere bargeldlose Zahlungsweise zu — nicht nur Banküberweisungen. Welche Instrumente Notare in der Praxis akzeptieren, muss noch bestätigt werden.

Vor der Unterzeichnung muss der Verkäufer nachweisen, dass keine Kaufpreisreste ausstehen, dass die Steuer gezahlt ist und dass die Wohnung im Zentralen Grundstücksregister eingetragen ist (Art. 90.2). Der Verkauf wird durch öffentliche Urkunde vor dem Notar der Provinz, in der die Wohnung liegt, formalisiert (Art. 89.1). Es ist außerdem ratsam, die Katasterbescheinigung und etwaige Registervermerke zu prüfen.

Dekret 177/2026 regelt das horizontale Eigentum: eine Stimme pro Wohnung, festgelegte Mehrheiten (Art. 32) und ein monatlicher Beitrag für Reparaturen an gemeinschaftlichen Elementen — mindestens das Dreifache, wenn die Einheit vermietet ist (Art. 5 d).

Angrenzende Wohnungen können zusammengelegt werden, wenn die städtebaulichen Regeln es erlauben (Art. 68); eine Wohnung kann geteilt werden, wenn Größe und Struktur es erlauben, notariell oder, ohne Einigung, gerichtlich (Art. 69).

Das Erbrecht richtet sich nach dem Zivilgesetzbuch und den Regeln des Gesetzes. Verzichtet ein Erbe auf eine Wohnung ohne Bewohner oder gibt es zwei Jahre nach dem Tod keine Erben, geht die Wohnung an den Staat (Art. 88). Der Status einer Erholungswohnung geht bei Erbschaft nicht verloren (Art. 138). Gewöhnliche Schenkungen von Wohnungen werden in Art. 99 geregelt und vor einem Notar formalisiert; Schenkungen subventionierter Wohnungen innerhalb von fünfzehn Jahren können die Rückzahlung der Subvention oder eine vorherige Genehmigung erfordern (Art. 53 und 54).

Gesetz 187 erlaubt für sich genommen nicht die gewerbliche Nutzung von Wohnimmobilien. Solche Nutzungen bleiben den Regeln der Raumordnung und des Städtebaus, den entsprechenden administrativen Genehmigungen und, in Schutz- oder Denkmalzonen, der Genehmigung der Denkmalbehörden unterworfen. Dies muss vor dem Kauf oder der Investition von Fall zu Fall geprüft werden.

Die Praxis für ausländische Käufer, die bargeldlosen Zahlungsinstrumente, die Notare akzeptieren werden, und die konkreten Steuersätze. CPS bietet allgemeine Orientierung, kein Rechtsgutachten.