Ley 187 de la Vivienda en Cuba (2026): qué cambia y cómo afecta a propietarios, compradores e inversionistas

Qué cambió

Guía completa de la Ley 187/2026 de la Vivienda en Cuba: qué cambia para propietarios, compradores e inversionistas, cómo quedan la compraventa, los extranjeros, los impuestos y el pago sin efectivo, y qué decretos y resoluciones oficiales la desarrollan.

Introducción: de la aprobación parlamentaria a la publicación de la ley

La Asamblea Nacional del Poder Popular aprobó la Ley 187 “De la Vivienda” el 30 de julio de 2026. El 14 de agosto de 2026, la Gaceta Oficial No. 67 publicó el Acuerdo X-178, que aprobó la ley “a los efectos de su refrendación por el Presidente de la República antes de su publicación”, y el Acuerdo X-179, que designó una comisión de estilo para revisar el texto. En ese momento, la ley había sido aprobada, pero aún no se había publicado y no estaba en vigor.

Esto ha cambiado. La Gaceta Oficial No. 86 Ordinaria, de fecha 14 de octubre de 2026, publica el texto íntegro de la Ley 187/2026 “Ley de la Vivienda” (GOC-2026-607-O86), junto con su conjunto de disposiciones de desarrollo: Decreto 176/2026 (Reglamento General de la Ley de la Vivienda), Decreto 177/2026 (Reglamento sobre la Propiedad Horizontal), Decreto 178/2026 (Reglamento sobre las Cooperativas de Viviendas) y las resoluciones 15/2026 y 16/2026 del Instituto Nacional de Ordenamiento Territorial y Urbanismo (INOTU), la primera de las cuales establece el procedimiento para la expedición de certificaciones catastrales.

Según su Disposición Final Sexta, la ley entra en vigor a los siete días de su publicación en la Gaceta Oficial, lo que señala el 21 de octubre de 2026 como fecha de entrada en vigor. Los tres decretos contienen la misma regla de siete días; la Resolución 15/2026 entra en vigor a los siete días hábiles de su publicación. El plazo de 90 días ampliamente difundido tras la votación parlamentaria no aparece en el texto publicado. La Ley 187 deroga la Ley 65 de 1988 (Ley General de la Vivienda) y los decretos-leyes que la modificaron, incluidos el Decreto-Ley 185/1998, 211/2000, 233/2003, 288/2011, 322/2014, 342/2016, 353/2018 y 367/2018.

1. Hasta dos viviendas por persona

El artículo 4.1 reconoce el derecho de las personas naturales a ser propietarias de hasta dos viviendas, sin perjuicio de una vivienda de descanso o veraneo declarada como tal en su título. Conforme al régimen anterior, la propiedad estaba limitada en la práctica a una residencia permanente más una vivienda de veraneo. Una vivienda de descanso o veraneo conserva los mismos derechos que cualquier vivienda en propiedad, puede ser objeto de financiamiento hipotecario y su condición puede modificarse mediante escritura notarial e inscripción registral; dicha condición se pierde cuando el inmueble se transmite inter vivos, pero no por herencia (artículo 138).

Para las familias, esto significa que una segunda vivienda, por ejemplo, un apartamento heredado o una vivienda comprada para un hijo mayor de edad, ya no entra automáticamente en conflicto con las normas sobre propiedad. Para el mercado formal, permite documentar legalmente más operaciones en lugar de recurrir a acuerdos informales. Cuando un propietario pueda exceder el límite, el director municipal de la Vivienda inicia un expediente conforme al procedimiento establecido en la ley (artículo 4.2).

2. Cubanos residentes en el exterior

La Ley 187 es una ley de vivienda, no una ley migratoria. La situación de los cubanos en el exterior se rige principalmente por el marco migratorio de 2026, y la herencia, por el Código Civil y las normas a las que remite la ley de vivienda. La Ley 65 ha sido derogada en su totalidad. En nuestra revisión del texto publicado no encontramos ninguna disposición en virtud de la cual se pierda una vivienda por residir su propietario en el exterior; la confiscación solo se menciona en otros contextos, como las conductas ilícitas. Las normas sucesorias siguen siendo relevantes: si un heredero renuncia a una vivienda que ha quedado libre de ocupantes, o no hay herederos transcurridos dos años desde el fallecimiento del propietario, la vivienda pasa al Estado (artículo 88). Sus disposiciones transitorias también regulan la situación de los familiares que aún ocupan viviendas cuyos propietarios fueron declarados “emigrado” conforme a normas anteriores: puede reconocerse como ocupante legítimo al cónyuge, miembro de una pareja registrada, excónyuge o pariente hasta el cuarto grado de consanguinidad o segundo de afinidad que haya convivido en la vivienda durante al menos cinco años antes de la salida del propietario y que no sea propietario de otra vivienda.

En la práctica, los cubanos en el exterior que sean propietarios de inmuebles deben verificar que su título, inscripción registral y situación familiar estén documentados, y no deben dar por sentado que una declaración histórica de “emigrado” queda automáticamente sin efecto. Cada caso depende de su documentación.

3. Compradores extranjeros, empresas extranjeras y entidades no estatales cubanas

Este es el punto más importante para los clientes internacionales y el que con más facilidad se malinterpreta. El artículo 3 define a las “personas naturales”, a los efectos de la ley, como los ciudadanos cubanos y los extranjeros con residencia permanente en Cuba, “con las excepciones que se establecen en los artículos 43.2 y 89.1”. Las reglas generales sobre personas naturales se aplican, por tanto, a los residentes permanentes, mientras que esos dos artículos extienden reglas específicas a otras personas extranjeras.

El artículo 43.1 define la actividad inmobiliaria. Comprende a) la inversión en nuevos edificios de pisos o apartamentos con recursos propios, colaboración o inversión extranjera; b) la inversión en viviendas y edificios que se trasmiten al patrimonio de las inmobiliarias; c) la compra y venta de viviendas, pisos o apartamentos a personas naturales y jurídicas; d) el arrendamiento con opción de compra; e) la gestión y administración de inmuebles estatales o privados; y f–g) servicios de asesoría y otros servicios vinculados. El artículo 43.2 establece que la persona natural o jurídica extranjera que adquiere derechos sobre una vivienda en virtud del inciso c), es decir, mediante esta actividad inmobiliaria, tiene además las obligaciones dispuestas en la ley. Según el artículo 42.2, las viviendas ubicadas en inmobiliarias se rigen por el régimen de propiedad horizontal.

El artículo 89.1 dispone que la compraventa de una vivienda entre personas naturales, entre personas naturales y jurídicas y entre personas jurídicas, “cubanas o extranjeras”, se formaliza ante notario mediante escritura pública en la provincia donde está enclavada la vivienda. El artículo 89.3 añade que la persona natural o jurídica extranjera que adquiere vivienda por compraventa tiene los derechos y obligaciones dispuestos en la ley. El artículo 90.1 exige que el precio se pague sin efectivo (véase la sección 4).

El artículo 91 regula las compras por personas jurídicas. Los consejos de la Administración municipales pueden comprar viviendas para atender las prioridades establecidas, con exoneración del impuesto sobre ingresos personales (91.1). Las entidades económicas estatales y no estatales, los órganos y organismos, las sociedades mercantiles de capital 100 % cubano, las organizaciones de masas y sociales y otras personas jurídicas pueden comprar viviendas con sus presupuestos aprobados o utilidades para asegurar la fuerza de trabajo (91.2). Las entidades económicas no estatales, como las mipymes, solo pueden adquirir por compraventa hasta dos viviendas, y ese límite incluye las adquiridas por otros actos de transmisión (91.3).

El texto contempla, por tanto, de forma expresa adquisiciones por personas extranjeras, y la redacción del artículo 43.2 apunta a la actividad inmobiliaria como vía. No dice que cualquier extranjero pueda comprar libremente cualquier vivienda en Cuba. El Reglamento General (Decreto 176/2026) no contiene un procedimiento específico para compradores extranjeros; en nuestra revisión solo menciona a extranjeros en relación con arrendamientos sin opción de compra (artículo 167). Quién reúne los requisitos, a través de qué entidades y en qué condiciones dependerá de normas adicionales y de la práctica notarial y registral. Una empresa extranjera que invierte en un proyecto inmobiliario sigue sujeta a las normas de inversión extranjera. Ser propietario no genera derechos de residencia.

Lo que la Ley 187 no permite: no otorga a los extranjeros sin residencia permanente un derecho general a comprar cualquier vivienda en el mercado entre particulares; no convierte la propiedad de un inmueble en un título de residencia; y no sustituye las autorizaciones de la inversión extranjera cuando la adquisición se realiza a través de una empresa o un proyecto inmobiliario. Tampoco crea un procedimiento propio para compradores extranjeros: el Reglamento General (Decreto 176/2026) solo menciona a extranjeros en relación con arrendamientos sin opción de compra (artículo 167). Hasta que exista práctica notarial y registral confirmada, cada operación con un comprador extranjero debe verificarse individualmente.

4. Compraventa, pago e impuestos

La compraventa se formaliza mediante escritura pública ante notario en la provincia donde está la vivienda, por el precio acordado entre las partes, que pueden pactar las cláusulas que deseen siempre que no sean contrarias a la ley, al orden social ni a la naturaleza del contrato (artículo 89). Las ventas a favor del Estado y las derivadas de una asignación administrativa se tramitan, en cambio, ante la Dirección de la Vivienda Municipal. También pueden venderse mediante escritura notarial los derechos sobre viviendas en construcción (artículo 92).

El artículo 90.1 establece que el precio pactado se paga “mediante los instrumentos o títulos de créditos previstos en la legislación bancaria o cualquier otra modalidad de pago que no sea en efectivo”. El requisito legal es que el pago no sea en efectivo; la ley no lo limita a una transferencia bancaria. Queda por ver qué instrumentos aceptarán los notarios como prueba de pago en la práctica, en particular cuando una parte está en el extranjero. Antes de la venta, el vendedor debe acreditar que ha liquidado los adeudos por el precio de la vivienda, que ha pagado el impuesto y que la vivienda está inscrita en el Registro Central de la Propiedad de Bienes Inmuebles (artículo 90.2).

En materia tributaria, la Disposición Final Cuarta modifica los artículos 44 y 203 de la Ley 113/2012 del Sistema Tributario. En la compraventa, la base imponible según el nuevo artículo 44 es el precio de transferencia, siempre que resulte igual o superior al valor catastral. Según el nuevo artículo 203, para las viviendas transmitidas por cualquier concepto se considera el valor catastral dictaminado por la autoridad facultada, y en la permuta con compensación la base para quien la recibe es el valor catastral más la compensación. El artículo 144 de la ley de la vivienda fija el valor catastral como base imponible del impuesto sobre la propiedad y otros actos de transmisión. La ley de la vivienda no fija los tipos impositivos.

El valor catastral se calcula ahora conforme a la Resolución 16/2026 del INOTU, que deroga la Resolución 173/2022 y establece nuevas metodologías para inmuebles urbanos y rurales. Según esa metodología, el valor catastral es un valor administrativo distinto del valor de mercado; debe guardar relación con este, pero nunca puede superarlo. En zonas con regulaciones especiales y para la inversión extranjera se aplican coeficientes de corrección. La Resolución 15/2026 regula el procedimiento para emitir certificaciones catastrales, que según el Reglamento General tienen una vigencia de cinco años.

En la práctica, la compraventa sigue un orden verificable: comprobación del título y de la inscripción registral, acreditación de que no quedan adeudos del precio ni del impuesto (artículo 90.2), obtención de la certificación catastral, firma de la escritura pública ante el notario de la provincia donde se encuentra la vivienda (artículo 89.1) y, después, la inscripción de la transmisión en el registro. El notario verifica la identidad y la capacidad de las partes y que el pago se haya realizado por una vía distinta del efectivo (artículo 90.1).

Menos autorizaciones administrativas no significan menos diligencia debida. Los defectos de título, las herencias indivisas, los copropietarios que no han dado su consentimiento, las ampliaciones no inscritas y las restricciones sobre viviendas subsidiadas siguen siendo las causas más frecuentes de que una operación fracase o se impugne después.

5. Unificación y división de inmuebles

La unificación de unidades colindantes y la división de viviendas ya eran posibles conforme a la legislación anterior. La Ley 187 y su Reglamento General mantienen estas actuaciones como intervenciones arquitectónicas que requieren las correspondientes autorizaciones urbanísticas y constructivas, formalización notarial e inscripción registral; el reglamento también establece procedimientos para la división obligatoria cuando intervienen varios propietarios (artículos 225 y 226 del Decreto 176). Los propietarios tienen derecho a realizar intervenciones arquitectónicas siempre que cumplan los requisitos legales (artículo 47 de la ley).

Para los inversionistas, esto resulta especialmente importante en La Habana, donde unificar dos apartamentos o convertir una casa grande en unidades independientes puede modificar el valor y el uso de un inmueble. Las zonas patrimoniales, la capacidad estructural, los elementos comunes en edificios con varias unidades y el consentimiento de los demás propietarios deben verificarse antes de comprar con ese propósito.

6. Edificios declarados en estado de ruina

El artículo 49 permite al propietario de una vivienda declarada en estado de ruina por la Dirección Municipal de Ordenamiento Territorial y Urbanismo transmitirla a una persona natural o jurídica para restituir su valor de uso, en edificios de hasta dos niveles. En edificios de más de dos niveles, la transmisión puede realizarse a una persona jurídica capaz de asumir la recuperación integral.

Esto se aplica únicamente tras una declaración oficial de estado de ruina, no a un edificio que simplemente se encuentre en mal estado. Un comprador o inversionista necesita una evaluación estructural, claridad sobre los ocupantes legales, los permisos de rehabilitación exigidos y, en zonas protegidas, la aprobación patrimonial. Los costos y los plazos de rehabilitación pueden ser considerables.

En cuanto al uso de viviendas para actividad comercial, la Ley 187 no autoriza por sí sola el uso comercial de inmuebles residenciales: dichos usos siguen sujetos a las normas de ordenamiento territorial y urbanismo, a las autorizaciones administrativas correspondientes y, en zonas protegidas o de valor patrimonial, a la aprobación de las autoridades de patrimonio. La posibilidad de un uso comercial debe verificarse caso por caso antes de comprar o invertir, y no debe confundirse con un permiso existente ni con una aprobación garantizada.

7. Propiedad horizontal

El capítulo XI y el Decreto 177/2026 regulan los edificios con elementos privativos y comunes. El propietario tiene derechos exclusivos sobre su apartamento y una participación en los elementos comunes, que incluyen el terreno y el espacio aéreo, la estructura, la fachada, las cubiertas, las escaleras, los sótanos, los patios, las instalaciones compartidas, como tanques de agua, bombas y equipos solares, y los ascensores. El reglamento establece las mayorías para adoptar acuerdos, la cuota de participación de cada propietario y una contribución mensual para reparaciones generales y gastos comunes.

Para los compradores de apartamentos, esto significa que el estado y la administración del edificio, así como las contribuciones futuras, pasan a formar parte de la decisión de compra.

8. Cooperativas de viviendas

Las cooperativas de viviendas se reconocen como una forma de gestión en la que las personas se asocian voluntariamente como socios para realizar intervenciones urbanísticas y arquitectónicas (artículo 35). Se aprueban sobre la base de un proyecto, se formalizan mediante escritura notarial y se rigen por el Decreto 178/2026. Las cuestiones prácticas relativas al financiamiento, la asignación de terrenos y la transmisión de las unidades terminadas a los socios se irán resolviendo mediante la aplicación del reglamento.

9. Viviendas subsidiadas

El texto publicado confirma restricciones de 15 años para varias categorías de viviendas con apoyo estatal. Quien haya recibido un subsidio para construir su propia vivienda debe reintegrar la totalidad del subsidio si vende o dona la vivienda dentro de los primeros quince años (artículo 53). En las viviendas asignadas a personas sin medios económicos y construidas con fondos de subsidios, el Estado tiene derecho de tanteo en caso de venta dentro de los quince años, y las permutas o donaciones requieren autorización (artículo 54). Se aplican protecciones similares a las viviendas asignadas a madres o padres con tres o más hijos (artículo 55). La restricción se hace constar en los documentos oficiales, por lo que debe comprobarse en el título antes de cualquier compra.

10. Herencias y donaciones

La sucesión hereditaria se rige por el Código Civil y por las normas a las que remite la ley de vivienda. Tres reglas de la Ley 187 son especialmente relevantes. Primera: si un heredero renuncia a una vivienda que ha quedado libre de ocupantes, o si transcurridos dos años desde el fallecimiento del propietario no hay herederos, la vivienda pasa al Estado (artículo 88). Segunda: la condición de vivienda de descanso o veraneo no se pierde cuando la transmisión se produce por herencia, a diferencia de lo que ocurre en las transmisiones inter vivos (artículo 138). Tercera: las donaciones de viviendas construidas con subsidio estatal dentro de los primeros quince años obligan a reintegrar el subsidio o requieren autorización, según la categoría (artículos 53 y 54).

Aparte de esas restricciones especiales, el artículo 99 regula las donaciones ordinarias de viviendas, que se formalizan mediante escritura pública ante notario. Como en la compraventa, conviene comprobar el título, la inscripción registral y la situación de los ocupantes antes de aceptar una donación.

Para los herederos que residen en el exterior, la clave práctica es documental: testamento o declaratoria de herederos, título inscrito y situación de los ocupantes. Las disposiciones transitorias de la ley regulan además el reconocimiento de familiares que ocupan viviendas cuyos propietarios fueron declarados “emigrado” conforme a normas anteriores, con un plazo de cinco años para solicitar la transferencia en los supuestos expresamente previstos; no se trata de un plazo general aplicable a todas las herencias ni a todos los casos de emigración.

A quién afecta

Propietarios y herederos · Cubanos residentes en el exterior con inmuebles o viviendas familiares en Cuba · Compradores y vendedores · Extranjeros con residencia permanente · Empresas extranjeras e inversionistas en proyectos inmobiliarios · Empresas privadas (MiPyMEs) que adquieren viviendas · Proyectos de rehabilitación y construcción · Propietarios en edificios de apartamentos

Qué significa en la práctica

11. La crisis de la vivienda y la realidad económica

La ley responde a un grave déficit habitacional y al deterioro del fondo edificado. La flexibilidad jurídica por sí sola no resuelve la escasez de materiales de construcción, el financiamiento limitado, la inestabilidad del suministro de electricidad y agua ni la limitada capacidad administrativa de las notarías, los registros y las oficinas de ordenamiento territorial y urbanismo. A corto plazo, es probable que el principal efecto se produzca en la transmisión formal y la regularización de las viviendas existentes, más que en la construcción de nuevas viviendas.

12. Orientaciones prácticas para propietarios e inversionistas

Antes de ampararse en la nueva ley para realizar una operación, compruebe:

• El título de propiedad y la identidad del propietario, incluidos todos los copropietarios y cónyuges
• La inscripción en el Registro Central de la Propiedad Inmobiliaria y cualquier anotación
• La situación sucesoria si ha fallecido un propietario anterior
• Los permisos de construcción y si las ampliaciones están reconocidas legalmente
• La certificación catastral (vigente cinco años) y el valor catastral conforme a la Resolución 16/2026
• El estado estructural y cualquier declaración de estado de ruina
• Las restricciones por subsidios, los derechos de tanteo u otras limitaciones inscritas
• Las obligaciones derivadas de la propiedad horizontal y el estado del edificio
• La vía de pago: solo sin efectivo, mediante instrumentos o títulos de crédito bancarios u otra modalidad lícita que no sea en efectivo (artículo 90.1)
• Los impuestos sobre la transmisión para ambas partes

13. ¿Cuándo entra en vigor la Ley 187?

La ley fue aprobada el 30 de julio de 2026, su aprobación se publicó el 14 de agosto de 2026 (Gaceta Oficial No. 67) y el texto íntegro se publicó en la Gaceta Oficial No. 86 Ordinaria, de fecha 14 de octubre de 2026. Conforme a su Disposición Final Sexta, entra en vigor a los siete días de su publicación, es decir, el 21 de octubre de 2026. Los Decretos 176, 177 y 178/2026 también entran en vigor a los siete días de su publicación, y la Resolución 15/2026 del INOTU, a los siete días hábiles de su publicación. Hasta esa fecha, continúa aplicándose el régimen anterior. El plazo de 90 días difundido anteriormente no figura en el texto definitivo. La Resolución 16/2026 del INOTU sobre valoración catastral también entra en vigor a los siete días de su publicación.

Nota de CPS

14. Análisis y conclusiones de CPS

Para los actuales propietarios, la ley ofrece normas más claras sobre la propiedad de una segunda vivienda, las transmisiones y la regularización de situaciones que fueron informales durante mucho tiempo. Para los cubanos en el exterior, la Ley 65 y sus normas vinculadas a la emigración han sido derogadas, pero la nueva ley no resuelve automáticamente los casos históricos, que deben revisarse a partir de su documentación.

Para los compradores extranjeros y los inversionistas, el cambio más significativo es que el texto se refiere expresamente a las adquisiciones por personas cubanas o extranjeras y a la actividad inmobiliaria con participación de inversión extranjera. Esto abre posibles nuevas vías, pero aún no han sido probadas en la práctica. Desaconsejamos considerar viable cualquier compra hasta que se hayan confirmado la vía específica, la práctica notarial, el tratamiento registral y la modalidad de pago para el caso concreto.

La rehabilitación y la remodelación, en particular de edificios declarados en estado de ruina y de edificios de apartamentos sujetos a las nuevas normas sobre propiedad horizontal, pueden resultar más viables. Los riesgos siguen siendo reales: defectos del título, restricciones patrimoniales, costos de construcción, limitaciones energéticas y de suministros, y la cuestión independiente de las sanciones de Estados Unidos para los clientes y bancos sujetos a ellas.

Qué deben hacer ahora los propietarios y los inversionistas: poner en orden los documentos de titularidad, registrales y sucesorios; obtener información catastral y estructural; evitar el efectivo o los acuerdos informales; y someter cada operación a revisión conforme al texto publicado y sus reglamentos.

Cuestiones que siguen abiertas

Cómo aplicarán notarios y registros los artículos 43.2 y 89 a compradores extranjeros y qué entidades podrán venderles; qué instrumentos sin efectivo aceptarán los notarios como prueba de pago, sobre todo cuando una parte está en el extranjero; cómo se compararán los nuevos valores catastrales con los precios pactados; con qué rapidez podrán tramitar las oficinas municipales transmisiones, divisiones y declaraciones de ruina; y cómo se fijarán y exigirán las contribuciones mensuales en los edificios.

Conclusión

La Ley 187/2026 podría cambiar sustancialmente el mercado de la vivienda en Cuba. Su impacto real dependerá de cómo se apliquen en la práctica la ley y sus reglamentos. Cuba Property Solutions proporciona orientación práctica y coordinación, no dictámenes jurídicos vinculantes; las operaciones deben ser revisadas por un notario o abogado cubano habilitado.

¿Necesita ayuda para comprobar la situación jurídica de un inmueble o realizar gestiones en Cuba? Cuba Property Solutions puede asistirle directamente sobre el terreno.

Fuente oficial: Gaceta Oficial de la República de Cuba, No. 86 Ordinaria, 14 de octubre de 2026; Acuerdo X-178, Gaceta Oficial No. 67, 14 de agosto de 2026.

Última verificación: 17 de octubre de 2026