Explicación prudente y basada en fuentes sobre elegibilidad, propiedad, registro, transacciones y estructuras de inversión.
El derecho inmobiliario cubano no puede reducirse a afirmar que los extranjeros pueden o no pueden comprar. Importan la nacionalidad, la situación migratoria, la categoría jurídica del inmueble, el uso previsto y la estructura de la transacción o de la inversión.
No mediante una única vía sin restricciones aplicable a todos. Los extranjeros con residencia permanente pueden tener posibilidades distintas de las de los no residentes. Determinadas estructuras inmobiliarias designadas o de inversión aprobadas pueden seguir reglas propias. Antes de comprometerse es necesaria una revisión del caso concreto.
Una transacción residencial privada no es lo mismo que un proyecto regido por el marco cubano de inversión extranjera. La Ley 118/2014 y el Decreto 325/2014 establecen el marco general de la inversión extranjera, pero no ponen cualquier inmueble a disposición de cualquier comprador extranjero.
La Ley 187/2026 (Ley de la Vivienda) y sus reglamentos se publicaron en la Gaceta Oficial No. 86 Ordinaria, fechada el 14 de octubre de 2026, y entran en vigor a los siete días de su publicación. La ley permite a las personas naturales tener hasta dos viviendas más una vivienda de descanso declarada, menciona expresamente compraventas por personas naturales y jurídicas cubanas o extranjeras (artículos 43.2 y 89), exige el pago del precio por una modalidad que no sea en efectivo (artículo 90.1) y utiliza el valor catastral en las reglas tributarias de las transmisiones. No crea un derecho general de todo extranjero a comprar cualquier vivienda, no genera derechos de residencia ni resuelve automáticamente casos históricos de emigración. Las vías prácticas para compradores extranjeros aún deben confirmarse en la práctica notarial y registral.
CPS coordina la información, la recopilación de documentos y la revisión profesional. Los notarios, el Registro de la Propiedad, los profesionales jurídicos autorizados y las autoridades competentes realizan los actos formales y adoptan las decisiones oficiales.
Es la nueva ley de la vivienda de Cuba, aprobada por la Asamblea Nacional del Poder Popular el 30 de julio de 2026 y publicada íntegramente en la Gaceta Oficial No. 86 Ordinaria, de fecha 14 de octubre de 2026, junto con sus decretos y resoluciones de desarrollo (Decretos 176, 177 y 178/2026 y Resoluciones 15 y 16/2026 del INOTU).
Según su Disposición Final Sexta, la ley entra en vigor a los siete días de su publicación en la Gaceta Oficial. Publicada el 14 de octubre de 2026, esa regla señala el 21 de octubre de 2026 como fecha de entrada en vigor. Los Decretos 176, 177 y 178/2026 siguen la misma regla de siete días, mientras que la Resolución 15/2026 del INOTU entra en vigor a los siete días hábiles de su publicación. El plazo de 90 días difundido tras la votación parlamentaria no figura en el texto publicado.
Deroga la Ley 65 de 1988 (Ley General de la Vivienda) y los decretos-leyes que la modificaron, entre ellos los Decretos-Leyes 185/1998, 211/2000, 233/2003, 288/2011, 322/2014, 342/2016, 353/2018 y 367/2018.
Las personas naturales —ciudadanos cubanos y extranjeros con residencia permanente en Cuba (art. 3)— pueden ser propietarias de hasta dos viviendas más una de descanso declarada (art. 4.1). Las compraventas entre personas naturales y jurídicas, cubanas o extranjeras, se formalizan ante notario (art. 89.1).
La ley menciona a personas naturales y jurídicas extranjeras que adquieren viviendas (arts. 43.2 y 89.3), pero no otorga a todo extranjero un derecho ilimitado a comprar cualquier vivienda. Aún no está claro cómo se aplicará en la práctica ni a través de qué entidades. Ser propietario no da derecho de residencia. Cada caso requiere revisión individual.
Son personas naturales según el art. 3 y se rigen por las normas generales, incluido el límite de dos viviendas más una de descanso (art. 4.1).
La Ley 187 deroga la Ley 65/1988 y CPS no encontró ninguna disposición por la que se pierda una vivienda solo por residir el propietario en el exterior. Las antiguas declaraciones de “emigrado” no se revierten automáticamente; los familiares que aún ocupan esas viviendas pueden ser reconocidos según las Disposiciones Transitorias (Cuarta g, Quinta c). Para los supuestos expresamente previstos, la Disposición Transitoria Tercera establece un plazo de cinco años para solicitar la transferencia; ese plazo no se aplica a todas las herencias ni a todos los casos de emigración.
El art. 91.2 permite a las entidades económicas y otras personas jurídicas comprar viviendas, con presupuestos aprobados o utilidades, para asegurar la fuerza de trabajo. El art. 91.3 limita a las entidades económicas no estatales a dos viviendas adquiridas por compraventa, y las adquiridas por otros actos de transmisión cuentan para ese límite. La finalidad declarada del art. 91 es alojar a la fuerza de trabajo: la adquisición para oficinas, hospedaje, alquiler comercial o reventa no queda automáticamente autorizada por ese artículo, pero tampoco puede afirmarse que esté universalmente prohibida sin una base legal separada. Cualquier uso distinto debe verificarse caso por caso conforme a las normas de uso del suelo y licencias.
En una compraventa la base imponible es el precio pactado si es igual o superior al valor catastral (Ley Tributaria 113, nuevo art. 44, introducido por la Ley 187). El valor catastral se determina según la Resolución 16/2026 del INOTU y no puede superar el valor de mercado; la certificación catastral tiene una vigencia de cinco años (Decreto 176, art. 18.4). La ley de la vivienda no fija tipos impositivos.
No en efectivo. El art. 90.1 admite los instrumentos o títulos de crédito previstos en la legislación bancaria o cualquier otra modalidad de pago que no sea en efectivo, no solo transferencias bancarias. Falta confirmar qué instrumentos aceptan los notarios en la práctica.
Antes de firmar, el vendedor debe acreditar que no quedan adeudos del precio de la vivienda, que el impuesto está pagado y que la vivienda está inscrita en el Registro Central de la Propiedad de Bienes Inmuebles (art. 90.2). La venta se formaliza en escritura pública ante el notario de la provincia donde está la vivienda (art. 89.1). Conviene además revisar la certificación catastral y cualquier anotación registral.
El Decreto 177/2026 regula la propiedad horizontal: un voto por apartamento, mayorías determinadas (art. 32) y una cuota mensual para reparaciones de elementos comunes, como mínimo el triple si la unidad está arrendada (art. 5 d).
Las viviendas colindantes pueden unificarse si las regulaciones urbanísticas lo permiten (art. 68); una vivienda puede dividirse si sus dimensiones y estructura lo permiten, ante notario o, sin acuerdo, ante el tribunal (art. 69).
La herencia se rige por el Código Civil y las normas de la ley. Si un heredero renuncia a una vivienda libre de ocupantes, o no hay herederos dos años después del fallecimiento, la vivienda pasa al Estado (art. 88). La condición de vivienda de descanso no se pierde por herencia (art. 138). Las donaciones ordinarias de viviendas se regulan en el art. 99 y se formalizan ante notario; las donaciones de viviendas subsidiadas dentro de los quince años pueden exigir reintegrar el subsidio o autorización previa (arts. 53 y 54).
La Ley 187 no autoriza por sí sola el uso comercial de inmuebles residenciales. Esos usos siguen sujetos a las normas de ordenamiento territorial y urbanismo, a las autorizaciones administrativas correspondientes y, en zonas protegidas o patrimoniales, a la aprobación de las autoridades de patrimonio. Debe verificarse caso por caso antes de comprar o invertir.
La práctica para compradores extranjeros, los instrumentos de pago sin efectivo que aceptarán los notarios y los tipos impositivos concretos. CPS ofrece orientación general, no un dictamen jurídico.
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