¿Pueden los extranjeros comprar propiedades en Cuba en 2026? Explicación de la nueva Ley de la Vivienda
Ley de la Vivienda 187/2026 de Cuba: qué pueden hacer legalmente los compradores extranjeros, qué sigue sin aclararse y por qué importa el modelo económico de Vietnam
Publicado: 23 de octubre de 2026 | Cuba Property Solutions
Aclaraciones verificadas — 23 de octubre de 2026 La nueva Ley de la Vivienda de Cuba contiene disposiciones expresas para los compradores extranjeros de inmuebles. Sin embargo, todavía no se ha confirmado de forma independiente la existencia de un procedimiento de aplicación general para las compras ordinarias de viviendas por extranjeros no residentes.
Respuestas rápidas: comprar una propiedad en Cuba en 2026
Antes de examinar los detalles jurídicos, ofrecemos respuestas directas a las preguntas que plantea la mayoría de los posibles compradores.
1. ¿Pueden los extranjeros comprar legalmente una casa en Cuba?
Sí, en principio, conforme a la nueva ley. La Ley 187/2026 reconoce expresamente a las personas extranjeras en las disposiciones relativas a la compra de viviendas.
Sin embargo, todavía deben aclararse las condiciones concretas de elegibilidad y los procedimientos prácticos para los extranjeros no residentes.
2. ¿Puedo comprar mañana una casa en Cuba siendo extranjero?
No mediante un procedimiento de compra confirmado de aplicación general. A fecha de 23 de octubre de 2026, no hemos verificado que un extranjero no residente ordinario pueda formalizar e inscribir inmediatamente la compra de una vivienda privada cubana existente.
Esto no significa que todas las operaciones inmobiliarias de extranjeros estén prohibidas. Determinadas modalidades inmobiliarias autorizadas ya cuentan con sus propios marcos jurídicos.
3. ¿Necesito residencia permanente en Cuba para comprar una propiedad?
No necesariamente conforme a las nuevas disposiciones legales. El artículo 3 excluye expresamente los artículos 43.2 y 89.1 de su definición general que limita las personas naturales a ciudadanos cubanos y extranjeros residentes permanentes.
El alcance práctico de esta excepción todavía requiere aclaración.
4. ¿Puede un ciudadano neerlandés, canadiense, británico, alemán o español comprar una casa en Cuba?
Potencialmente, con sujeción a las normas aplicables. La nueva ley se refiere a las personas extranjeras, pero no establece un procedimiento de compra sencillo y confirmado para todas las nacionalidades y todas las propiedades.
5. ¿Pueden los estadounidenses comprar propiedades en Cuba?
En general, está restringido por la legislación estadounidense. Aunque la legislación cubana permita una operación, las sanciones de Estados Unidos pueden prohibirla si no existe autorización.
Véase la pregunta frecuente 799 de la OFAC del Tesoro de Estados Unidos.
6. ¿Pueden los extranjeros comprar apartamentos en La Habana?
Potencialmente, dependiendo del inmueble y del régimen aplicable. La nueva ley contiene disposiciones para compradores extranjeros, pero debe verificarse si un apartamento concreto reúne los requisitos y cuál es el procedimiento exigido para la operación.
7. ¿Pueden los extranjeros comprar propiedades en Varadero u otras zonas turísticas?
Existen determinadas modalidades autorizadas, pero no todas las propiedades están disponibles para compradores extranjeros. Las normas aplicables dependen del proyecto, del régimen de propiedad y de la ubicación.
8. ¿Pueden los extranjeros ser propietarios de dos viviendas en Cuba?
El artículo 4.1 reconoce hasta dos viviendas, sin perjuicio de una vivienda de descanso o veraneo identificada como tal en su título constitutivo. Las excepciones del artículo 3 relativas a los artículos 43.2 y 89.1 no establecen automáticamente un derecho irrestricto a dos viviendas para todo extranjero no residente.
9. ¿Puedo comprar una casa directamente a un propietario privado cubano?
La ley ofrece una base jurídica pertinente, pero el procedimiento completo sigue sin confirmarse. El artículo 89 aborda las compraventas notariales en las que intervienen personas cubanas o extranjeras. Los requisitos prácticos para los extranjeros no residentes necesitan aclaración.
10. ¿Puedo pagar una casa en Cuba en efectivo?
No. El artículo 90.1 exige el pago mediante métodos distintos del efectivo legalmente permitidos.
11. ¿Puedo pagar una casa cubana en dólares estadounidenses o euros?
Deben confirmarse el método de pago y la moneda aplicables. Que una propiedad se anuncie en dólares o euros no determina automáticamente el procedimiento de liquidación legalmente permitido.
12. ¿Qué tipo de cambio se aplica a las compras de inmuebles?
No hay un tipo único que podamos confirmar para todas las operaciones residenciales de extranjeros. El tipo de cambio aplicable depende de las normas bancarias y tributarias que rijan la operación concreta.
13. ¿Pueden los extranjeros comprar propiedades en Cuba para Airbnb o alquileres vacacionales?
La propiedad no autoriza automáticamente la actividad comercial de alquiler. El alquiler puede requerir licencias independientes, inscripción y cumplimiento de la normativa local.
14. ¿Puedo comprar una casa en Cuba a través de una empresa extranjera?
Posiblemente, bajo modalidades jurídicas específicas. La ley se refiere a personas jurídicas extranjeras, pero las adquisiciones empresariales pueden implicar requisitos adicionales de inversión, autorización e inscripción.
15. ¿Está Cuba abriendo su mercado inmobiliario a los inversores extranjeros?
La ley contiene nuevas disposiciones importantes, pero no se ha confirmado oficialmente una apertura general del mercado. Será importante contar con más aclaraciones administrativas y bancarias.
16. ¿Está Cuba siguiendo el modelo económico de Vietnam?
Cuba está estudiando oficialmente las reformas económicas de Vietnam. Así lo documentan declaraciones gubernamentales, visitas técnicas y proyectos de cooperación.
Sigue sin confirmarse si Cuba pretende aplicar específicamente el modelo vietnamita de propiedad de viviendas por extranjeros.
17. ¿Cuándo podrán los extranjeros comprar casas libremente en Cuba?
No se ha establecido ninguna fecha oficial. La ley ya está en vigor, pero siguen sin conocerse el calendario y el alcance de posibles aclaraciones operativas adicionales.
18. ¿Dónde puedo consultar las novedades?
Cuba Property Solutions continuará revisando la nueva legislación, los anuncios oficiales, las normas bancarias y los acontecimientos relevantes del mercado inmobiliario.
Guarde este artículo en sus favoritos y vuelva a consultarlo cuando cambie información sustancial.
Aclaraciones verificadas — 23 de octubre de 2026
El artículo 43.2 se refiere específicamente a las personas naturales o jurídicas extranjeras que adquieren derechos sobre viviendas al amparo del artículo 43.1(c), relativo a las compraventas a personas naturales y jurídicas, y las somete a las obligaciones de la ley.
El artículo 89.1 dispone que las compraventas de viviendas entre personas naturales, entre personas naturales y jurídicas y entre personas jurídicas, cubanas o extranjeras, se formalicen mediante escritura pública ante un notario con sede en la provincia donde esté situada la vivienda, al precio acordado. Contiene excepciones para las ventas al Estado y las transmisiones originadas en una asignación administrativa.
El artículo 90.2 exige que el vendedor acredite que se han pagado los importes pendientes del precio de compra de la vivienda, que se ha pagado el impuesto y que la vivienda está inscrita en el Registro Central de la Propiedad Inmueble.
El artículo 20.2(c) permite, por regla general, que las personas extranjeras que cumplan los requisitos sean propietarias de viviendas durante un plazo acordado de hasta 50 años desde la expedición del certificado de propiedad, con una única prórroga de no más de 50 años si se solicita y con sujeción a los procedimientos aplicables.
El artículo 19.1 establece un límite colectivo de propiedad extranjera de 250 casas individuales que cumplan los requisitos, incluidas villas y casas adosadas, en una zona con una población equivalente a la de un barrio administrativo. No se trata de 250 casas por comprador extranjero.
La disposición final cuarta de la Ley 187 sustituye los artículos 44 y 203 de la Ley 113: la base imponible del impuesto sobre los ingresos del vendedor por la venta de una vivienda es el precio de transmisión, siempre que sea igual o superior al valor catastral; la base imponible del impuesto sobre transmisiones del comprador en las transmisiones de viviendas es el valor catastral establecido oficialmente. Son bases imponibles distintas, no un único cálculo de precio compartido.
Entender la nueva Ley de la Vivienda de Cuba
El 14 de octubre de 2026, Cuba publicó la Ley 187/2026, la nueva Ley de la Vivienda, en la Gaceta Oficial Ordinaria n.º 86.
La ley entró en vigor el 21 de octubre, sustituyendo a la Ley 65 de 1988.
Representa una revisión sustancial del marco jurídico que regula la propiedad de viviendas, las compras, las ventas, las herencias, las donaciones, las actividades de alquiler y la administración de inmuebles.
Entre sus características más significativas se encuentran:
- Un derecho general de las personas naturales comprendidas en la ley a poseer hasta dos viviendas, sin perjuicio de una vivienda de descanso o veraneo reconocida por separado y declarada como tal en su título constitutivo.
- Cambios que afectan a los derechos sobre la vivienda de los emigrantes cubanos.
- Disposiciones relativas a personas naturales y jurídicas extranjeras.
- Regulación de las actividades inmobiliarias.
- Métodos de pago distintos del efectivo obligatorios para las compraventas de viviendas.
- Actualización de las disposiciones registrales y catastrales.
La reforma va acompañada del Decreto 176/2026 y otras normas.
Estas disposiciones deben examinarse conjuntamente, en lugar de considerar un artículo aislado como una respuesta completa sobre la propiedad extranjera.
Referencia jurídica — copia de la Gaceta, no fuente oficial: Ley 187/2026 — copia de la Gaceta Oficial
Qué significan realmente los artículos 3, 43 y 89
Artículo 3: la excepción relativa a la residencia
El artículo 3 define, con carácter general, a las personas naturales comprendidas en la ley como ciudadanos cubanos y extranjeros con residencia permanente en Cuba.
Sin embargo, establece expresamente excepciones para los artículos 43.2 y 89.1.
Esto es jurídicamente significativo porque esas excepciones se refieren a operaciones inmobiliarias en las que intervienen personas extranjeras.
Significa que la definición general de residencia no puede aplicarse sin matices a todas las operaciones comprendidas en esos artículos.
Artículo 43: actividades inmobiliarias
El artículo 43.1 enumera las actividades inmobiliarias reguladas, incluidas la inversión en construcción, la compraventa, el arrendamiento con opción de compra y los servicios de gestión y asesoramiento.
El artículo 43.2 se refiere específicamente a las personas naturales o jurídicas extranjeras que adquieren derechos sobre viviendas al amparo del artículo 43.1(c), relativo a las compraventas a personas naturales y jurídicas, y las somete a las obligaciones de la ley.
Esta disposición es pertinente para la inversión extranjera y las operaciones en las que intervienen operadores inmobiliarios reconocidos.
Sin embargo, no debe suponerse que todas las casas de propiedad privada en Cuba estén automáticamente comprendidas en las mismas modalidades.
Artículo 89: compraventa de viviendas
El artículo 89.1 dispone que las compraventas de viviendas entre personas naturales, entre personas naturales y jurídicas y entre personas jurídicas, cubanas o extranjeras, se formalicen mediante escritura pública ante un notario con sede en la provincia donde esté situada la vivienda, al precio acordado. Contiene excepciones para las ventas al Estado y las transmisiones originadas en una asignación administrativa.
El artículo 89.3 aborda expresamente los derechos y obligaciones de las personas naturales y jurídicas extranjeras que adquieren viviendas mediante compraventa.
Estas disposiciones proporcionan una base jurídica significativa para la participación extranjera en las operaciones inmobiliarias residenciales.
La cuestión pendiente no es simplemente si la ley menciona a los extranjeros. Claramente lo hace. La cuestión es qué operaciones pueden formalizarse, bajo qué condiciones y mediante qué procedimientos.
Lea el texto completo de la Ley 187
Por qué puede existir una ley antes de que todos los procedimientos estén claros
La distinción entre autorización legal y aplicación administrativa es importante.
Una operación inmobiliaria implica algo más que firmar un contrato de compraventa.
Dependiendo de la operación, puede requerir coordinación entre:
- Un notario.
- El Registro de la Propiedad.
- Las autoridades catastrales.
- Los bancos y las entidades de pago.
- Las autoridades tributarias.
- Las autoridades urbanísticas.
- Otros organismos competentes.
El Decreto 176/2026 ya establece las disposiciones generales de aplicación de la nueva Ley de la Vivienda.
No obstante, pueden ser necesarias más aclaraciones sobre cómo se aplican esas normas a los extranjeros no residentes que compran viviendas privadas ordinarias.
Esto da lugar a varias interpretaciones posibles.
Una posibilidad es que la nueva ley establezca un marco jurídico más amplio que pueda respaldar nuevas operaciones inmobiliarias de extranjeros conforme se desarrollen los procedimientos administrativos.
Otra posibilidad es que determinadas operaciones sigan limitadas a categorías definidas o requieran autorización especial.
Ninguna de estas posibilidades debe presentarse como política gubernamental confirmada sin documentación oficial que la respalde.
¿Podría Cuba estar preparando una apertura gradual de su mercado inmobiliario?
La secuencia de reforma legal y aplicación administrativa plantea una cuestión de política pública más amplia.
¿Podría Cuba estar sentando las bases jurídicas de un mercado inmobiliario más accesible internacionalmente mientras determina los controles financieros y administrativos adecuados?
Es un escenario razonable que merece examinarse, pero sigue siendo una hipótesis.
La política de vivienda tiene consecuencias a largo plazo.
Una apertura más amplia podría afectar a los precios de las viviendas, la disponibilidad de hogares para los residentes cubanos, la inversión extranjera, la actividad bancaria, la recaudación tributaria y el desarrollo urbano.
Las autoridades también tendrían que determinar cómo registrar, gravar y liquidar las operaciones en las que intervengan compradores extranjeros.
Un enfoque gradual podría permitir coordinar los distintos aspectos del sistema.
Sin embargo, la legislación no establece que una futura apertura sin restricciones sea inevitable, ni anuncia un calendario.
Para comprender por qué podría contemplarse un enfoque por etapas, resulta útil examinar otro país con una larga historia de reformas económicas: Vietnam.
Cuba y Vietnam: ¿existe una conexión entre sus modelos de reforma económica?
Las reformas Doi Moi de Vietnam
En 1986, Vietnam introdujo sus reformas económicas Doi Moi.
El proceso de reforma amplió gradualmente la actividad de mercado, la empresa privada, la inversión extranjera y la integración económica internacional, manteniendo el sistema político socialista del país.
La transformación se produjo a lo largo de varias décadas, en lugar de mediante una única apertura integral.
La experiencia de Vietnam se menciona con frecuencia en relación con las reformas económicas de otras economías socialistas, incluida Cuba.
Pero las similitudes entre reformas no significan automáticamente que un país haya copiado la legislación de otro.
Cuba ha expresado oficialmente interés en la experiencia de Vietnam
Existen pruebas documentales del interés directo de Cuba en la experiencia reformadora de Vietnam.
Septiembre de 2025: la dirección parlamentaria de Cuba
Durante una visita a Vietnam el 30 de septiembre de 2025, la presidencia de la Asamblea Nacional de Cuba expresó el interés de Cuba en estudiar y aprender de la experiencia de desarrollo y reforma de Vietnam.
El informe oficial del Gobierno vietnamita muestra la fecha del 30 de septiembre de 2025, durante una visita programada del 30 de septiembre al 5 de octubre. La fecha que muestra tiene prioridad sobre el identificador de su URL.
Fuente: Gobierno de Vietnam — Cuba busca aprender de la experiencia reformadora de Vietnam
Enero de 2026: la presidencia de Cuba y la dirección de Vietnam
No se pudo recuperar durante esta revisión la página facilitada del Ministerio de Asuntos Exteriores de Vietnam; su atribución precisa de enseñanzas para las reformas cubanas no se verifica aquí de forma independiente.
No se pudo recuperar durante esta revisión la página facilitada del Ministerio de Asuntos Exteriores de Vietnam; su atribución precisa de enseñanzas para las reformas cubanas no se verifica aquí de forma independiente.
Junio–julio de 2026: una delegación cubana estudia las políticas de inversión extranjera
Del 24 de junio al 3 de julio de 2026, una delegación cubana encabezada por la viceministra de Comercio Exterior e Inversión Extranjera visitó Vietnam.
La visita se centró en la política económica práctica y la administración.
Entre los ámbitos estudiados se incluyeron:
- La legislación sobre inversión extranjera.
- Los procedimientos de registro de inversiones.
- Las zonas industriales y económicas.
- Las políticas tributarias para inversores extranjeros.
- Los acuerdos para evitar la doble imposición.
- La reforma de las empresas estatales.
- La cooperación entre empresas públicas y privadas.
- La innovación y la inversión en alta tecnología.
- Los servicios administrativos para inversores internacionales.
La delegación también examinó la administración de inversiones en Hai Phong, incluido el uso de procedimientos coordinados de ventanilla única.
Esto es especialmente pertinente porque la visita abordó mecanismos jurídicos y administrativos prácticos, y no solo debates económicos generales.
Ejemplos concretos de cooperación económica entre Cuba y Vietnam
La relación va más allá de los debates sobre políticas públicas.
1. Producción agrícola y cultivo de arroz
Vietnam y Cuba han desarrollado cooperación agrícola en materia de cultivo de arroz, métodos de producción y seguridad alimentaria.
Una declaración conjunta emitida en septiembre de 2025 identificó modelos piloto de producción de arroz y un acuerdo de cooperación para el período 2025–2027.
Estos proyectos ofrecen oportunidades para transferir experiencia práctica de producción y métodos de gestión.
Fuente: Declaración conjunta Vietnam–Cuba, septiembre de 2025
2. Inversión extranjera y desarrollo industrial
Empresas vietnamitas han invertido en proyectos cubanos relacionados con materiales de construcción, infraestructura industrial, bienes de consumo y energía.
Según el Ministerio de Industria y Comercio de Vietnam, Vietnam era el mayor inversor asiático en Cuba en diciembre de 2025, con siete proyectos de inversión activos.
Esta cooperación proporciona experiencia práctica en inversión extranjera, financiación, producción y administración dentro de Cuba.
3. Biotecnología y productos farmacéuticos
Ambos países han desarrollado cooperación en biotecnología y producción farmacéutica.
La declaración conjunta de septiembre de 2025 también hizo referencia a nuevas iniciativas de empresas mixtas con socios cubanos y vietnamitas.
Estas modalidades ilustran cómo puede funcionar la cooperación en inversiones dentro de sectores regulados.
4. Energías renovables
Vietnam y Cuba han impulsado la cooperación en energía solar e infraestructura relacionada.
Estos proyectos son ejemplos de cooperación en inversiones que abarcan tecnología, financiación y prioridades de desarrollo.
5. Reforma administrativa y jurídica
Uno de los vínculos más claros se refiere al estudio de la administración de inversiones de Vietnam.
La delegación cubana de 2026 examinó cómo organiza Vietnam las autorizaciones de inversión extranjera, los procedimientos tributarios y el desarrollo industrial.
Son ámbitos prácticos en los que la experiencia de un país puede servir de referencia para las reformas de otro.
Sin embargo, un modelo administrativo para la inversión no es necesariamente idéntico a un modelo de propiedad residencial para extranjeros.
¿Cómo permite Vietnam que los extranjeros compren propiedades?
Vietnam ofrece un ejemplo útil porque permite que determinadas personas y organizaciones extranjeras sean propietarias de viviendas bajo condiciones definidas.
La Ley de la Vivienda 27/2023/QH15 de Vietnam entró en vigor el 1 de agosto de 2024, tras adelantarse mediante la Ley 43/2024/QH15 la fecha originalmente prevista del 1 de enero de 2025.
Conforme a su marco, las personas extranjeras que reúnan los requisitos pueden adquirir determinadas viviendas comerciales en promociones residenciales aptas, sujetas a restricciones legales.
Entre las condiciones principales se incluyen:
Tipos de propiedades admisibles
La propiedad extranjera se vincula principalmente a proyectos de vivienda comercial que reúnen los requisitos. No crea un derecho irrestricto a comprar cualquier casa de propiedad privada en Vietnam.
Duración de la propiedad
Por regla general, las personas extranjeras reciben derechos de propiedad por un plazo de hasta 50 años, con posibles prórrogas conforme a las normas aplicables.
En determinadas circunstancias familiares o de ciudadanía pueden aplicarse disposiciones diferentes.
Límites de propiedad de apartamentos
Las personas y organizaciones extranjeras están generalmente sujetas a un límite colectivo del 30 % de los apartamentos de un edificio en régimen de condominio.
Límites de viviendas individuales
El marco también establece un límite de 250 viviendas individuales que reúnan los requisitos dentro de una zona definida por equivalencia de población.
Restricciones de seguridad
Determinadas ubicaciones quedan excluidas por motivos de defensa nacional o seguridad.
Estas medidas demuestran cómo un país puede permitir la inversión residencial extranjera manteniendo restricciones sobre el tipo de propiedad, la ubicación, la cantidad y la duración.
Fuente oficial: Gobierno de Vietnam — Ley de la Vivienda 27/2023/QH15
¿Podría Cuba adoptar un enfoque similar?
Es posible comparar ambos países sin suponer que sus objetivos de política pública sean idénticos.
El modelo de Vietnam demuestra que la propiedad extranjera puede introducirse bajo condiciones específicas en lugar de mediante una apertura irrestricta del mercado.
Para Cuba, los posibles enfoques regulatorios podrían incluir:
- Categorías definidas de viviendas admisibles.
- Normas distintas para nuevas promociones y viviendas privadas existentes.
- Requisitos especiales para zonas protegidas.
- Restricciones sobre el número de propiedades adquiridas.
- Disposiciones bancarias y de divisas específicas.
- Requisitos de inscripción y documentación.
- Tratamiento diferenciado de personas y empresas.
Son ejemplos de opciones regulatorias, no medidas anunciadas por Cuba.
Cuba ya cuenta con su propio marco jurídico, su historia de propiedad inmobiliaria y sus prioridades de política de vivienda.
Cualquier enfoque futuro tendría que operar necesariamente dentro de ese contexto nacional.
Lo que está documentado es el interés de Cuba en la experiencia económica de Vietnam. Lo que sigue sin demostrarse es que la Ley 187 se haya inspirado directamente en la legislación vietnamita sobre propiedad residencial extranjera.
Divisas, valoración inmobiliaria y banca: por qué importa la aplicación
La obligación de realizar pagos sin efectivo
El artículo 90.1 de la Ley 187 exige pagar el precio acordado de compraventa de la vivienda mediante métodos permitidos distintos del efectivo.
Se trata de un cambio importante para la formalización de las operaciones.
También plantea preguntas prácticas para los compradores extranjeros.
Por ejemplo:
- ¿Puede transferirse el precio de compra directamente desde un banco extranjero?
- ¿Debe el comprador tener una cuenta en una entidad financiera cubana?
- ¿En qué moneda debe realizarse el pago?
- ¿Qué tipo de cambio se aplica?
- ¿Cómo recibe el vendedor los fondos?
- ¿Qué documentos deben presentarse ante el notario?
- ¿Cómo se calculan los impuestos de la operación?
Las respuestas dependen de la normativa financiera aplicable y de la operación concreta.
La diferencia entre precio de mercado y valor catastral
Cuba también ha actualizado las normas sobre valoración catastral de inmuebles.
La Resolución 16/2026 establece una metodología para determinar los valores catastrales.
El valor catastral cumple funciones administrativas y fiscales y no debe equipararse automáticamente con el precio de mercado negociado de una propiedad.
Esta distinción es especialmente importante cuando las propiedades se anuncian en moneda extranjera.
Por ejemplo, un inmueble puede tener una valoración catastral expresada en pesos cubanos mientras que su precio de venta negociado se expresa en otra moneda.
Las normas tributarias y bancarias aplicables determinan cómo se tratan esas cantidades.
¿Qué ocurre con el tipo de cambio de 24 CUP/USD?
No puede suponerse automáticamente que un tipo de cambio histórico o administrativo de 24 CUP por dólar estadounidense rija una operación inmobiliaria extranjera.
Las preguntas importantes son si se prescribe un tipo oficial concreto, para qué finalidad y sobre qué importe sujeto a tributación o pago se aplica.
El cálculo utilizado para un valor catastral puede no ser el mismo que se utiliza para pagar una compra o determinar un impuesto.
Ninguna norma verificada establece que todas las compras residenciales de extranjeros al amparo de la Ley 187 deban utilizar 24 CUP/USD.
Cualquier aclaración futura sobre tipos de cambio podría afectar sustancialmente a los costes de las operaciones y los procedimientos de pago.
¿Podrían las compras inmobiliarias de extranjeros incrementar la actividad en divisas?
Potencialmente.
Si se permite a los compradores extranjeros adquirir una gama más amplia de viviendas cubanas, la actividad de compraventa podría aumentar.
Esa actividad podría generar demanda de servicios jurídicos, renovación, construcción, administración de propiedades y servicios bancarios.
También podría generar más operaciones registradas e ingresos tributarios.
Sin embargo, el precio íntegro de venta de una propiedad no constituye automáticamente un ingreso para el Gobierno.
El efecto económico depende del sistema de pago, de las partes que reciben los fondos y de las disposiciones fiscales aplicables.
Escenarios ilustrativos
| Número de compras | Precio medio de la propiedad | Valor total de las operaciones |
|---|---|---|
| 1.000 | $100.000 | $100 millones |
| 2.500 | $100.000 | $250 millones |
| 5.000 | $100.000 | $500 millones |
| 10.000 | $100.000 | $1.000 millones |
Se trata únicamente de ejemplos matemáticos.
No son previsiones de demanda extranjera, ingresos gubernamentales ni entradas netas de divisas.
Un mercado más amplio también podría crear dificultades, entre ellas la asequibilidad de la vivienda y el acceso de los residentes locales.
Por ello, el diseño de la normativa sería importante tanto para el desarrollo económico como para la política de vivienda.
¿Qué han publicado los medios y los especialistas inmobiliarios?
Distintas publicaciones han destacado distintos aspectos de la reforma de la vivienda.
elTOQUE ha informado sobre la nueva Ley de la Vivienda y sus implicaciones para la propiedad y las operaciones inmobiliarias.
Deutsche Welle ha abordado el reconocimiento de dos viviendas, los cambios que afectan a los emigrantes y la regulación de las actividades inmobiliarias.
Lea la cobertura de Deutsche Welle
Casas Oasis, una plataforma inmobiliaria cubana, ha publicado una interpretación que respalda la posibilidad de compras por extranjeros no residentes al amparo de los artículos 3 y 89.
Estas publicaciones son útiles para comprender las interpretaciones públicas.
Sin embargo, los comentarios independientes y las guías comerciales no deben confundirse con una autorización oficial para una operación concreta.
¿Qué ocurre con los ciudadanos estadounidenses?
Las restricciones de Estados Unidos requieren un examen separado.
Una operación permitida por la legislación cubana puede seguir estando prohibida para una persona sujeta a la jurisdicción estadounidense.
La pregunta frecuente 799 de la OFAC explica las restricciones generales y el marco de autorización pertinente para comprar o arrendar bienes inmuebles en Cuba.
Orientación oficial de la OFAC
Esta distinción es especialmente importante para los estadounidenses que investigan la inversión inmobiliaria en Cuba.
¿Qué queda por aclarar?
Las cuestiones pendientes más importantes se refieren a la aplicación práctica.
| Pregunta | Evaluación actual |
|---|---|
| ¿Está en vigor la Ley 187? | Sí, desde el 21 de octubre de 2026 |
| ¿La ley aborda expresamente a los compradores extranjeros? | Sí |
| ¿Contiene excepciones a la definición general de residencia? | Sí |
| ¿Puede cualquier extranjero no residente comprar una vivienda privada ordinaria? | No está establecido |
| ¿Existe un procedimiento notarial confirmado de aplicación universal para esas compras? | No se ha verificado |
| ¿Están completamente claros los procedimientos bancarios aplicables? | Se necesita más confirmación |
| ¿Se ha anunciado oficialmente una futura apertura sin restricciones? | No hay ningún anuncio confirmado |
| ¿Está Cuba estudiando las reformas económicas de Vietnam? | Sí, está documentado oficialmente |
| ¿Ha adoptado Cuba el modelo vietnamita de propiedad de viviendas por extranjeros? | No está establecido |
Esta distinción entre hechos establecidos y cuestiones abiertas seguirá siendo central en nuestra información.
Últimas novedades: seguimiento de la legislación inmobiliaria cubana
Última revisión sustancial: 23 de octubre de 2026
21 de octubre de 2026 — entra en vigor la nueva Ley de la Vivienda
La Ley 187/2026 entra en vigor y sustituye a la anterior Ley de la Vivienda.
14 de octubre de 2026 — se publica la legislación sobre vivienda
La nueva ley y las normas que la acompañan se publican en la Gaceta Oficial Ordinaria n.º 86.
Junio–julio de 2026 — funcionarios cubanos estudian la administración de inversiones de Vietnam
Una delegación del Gobierno cubano visita Vietnam para examinar las políticas de inversión extranjera, la tributación y los procedimientos administrativos.
Enero de 2026 — la dirección cubana reconoce las lecciones de Vietnam
No se pudo recuperar durante esta revisión la página facilitada del Ministerio de Asuntos Exteriores de Vietnam; su atribución precisa de enseñanzas para las reformas cubanas no se verifica aquí de forma independiente.
Septiembre de 2025 — Cuba expresa interés en la experiencia reformadora de Vietnam
El informe oficial del Gobierno vietnamita muestra la fecha del 30 de septiembre de 2025, durante una visita programada del 30 de septiembre al 5 de octubre. La fecha que muestra tiene prioridad sobre el identificador de su URL.
Seguimos observando los cambios
Cuba Property Solutions mantiene este artículo como referencia en evolución sobre la propiedad inmobiliaria de extranjeros en Cuba.
Revisaremos las novedades sustanciales relativas a:
- La Ley 187 y las normas relacionadas.
- Las nuevas interpretaciones oficiales de los derechos de propiedad de extranjeros.
- Los requisitos notariales y los procedimientos de inscripción.
- Las normas bancarias para las compras inmobiliarias.
- La conversión de divisas y la tributación.
- La normativa sobre inversión extranjera.
- Las decisiones administrativas pertinentes.
- Los cambios confirmados en los procedimientos prácticos de las operaciones.
Cuando una novedad sustancial modifique las conclusiones aquí presentadas, tenemos previsto revisar el artículo y registrar la fecha de actualización.
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Importante: Solo se añadirá una nueva fecha de publicación o revisión cuando la información pertinente se haya comprobado efectivamente.
Conclusión: una apertura jurídica, pero siguen pendientes cuestiones importantes
La Ley de la Vivienda 187/2026 de Cuba introduce disposiciones significativas sobre la participación extranjera en las operaciones inmobiliarias residenciales.
Los artículos 3, 43 y 89 son especialmente importantes porque establecen referencias expresas a personas extranjeras y excepciones a la definición general de residencia de la ley.
Al mismo tiempo, el reconocimiento jurídico y los procedimientos prácticos de las operaciones no son idénticos.
Todavía deben aclararse las condiciones completas bajo las cuales los extranjeros no residentes ordinarios pueden comprar viviendas privadas cubanas existentes.
El interés documentado de Cuba en la experiencia de reforma económica de Vietnam aporta un contexto internacional pertinente. Vietnam demuestra cómo puede introducirse la propiedad residencial extranjera mediante un marco regulado, pero no hay pruebas confirmadas de que Cuba haya adoptado ese modelo específico de vivienda.
Para los posibles compradores, el enfoque adecuado es seguir las novedades oficiales, comprender los requisitos legales aplicables y obtener confirmación específica para su operación antes de transferir fondos o asumir compromisos vinculantes.
Cuba Property Solutions continuará siguiendo estas novedades y actualizando esta guía cuando se disponga de nueva información verificada.
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No se pudo recuperar durante esta revisión la página facilitada del Ministerio de Asuntos Exteriores de Vietnam; su atribución precisa de enseñanzas para las reformas cubanas no se verifica aquí de forma independiente.
- Cuba — Ley 187/2026, copia de la Gaceta Oficial, no fuente oficial
- Texto completo de la Ley de la Vivienda 187 de Cuba
- Gobierno de Vietnam — Cuba busca aprender de las reformas de Vietnam
- Ministerio de Relaciones Exteriores de Vietnam — conversaciones entre dirigentes, enero de 2026
- Gobierno de Hai Phong — visita de estudio cubana sobre políticas de inversión
- Vietnam — Ley de la Vivienda 27/2023/QH15
- Declaración conjunta Vietnam–Cuba, septiembre de 2025
- Cooperación comercial y de inversión Vietnam–Cuba
- Tesoro de Estados Unidos — pregunta frecuente 799 de la OFAC
- elTOQUE — la nueva Ley de la Vivienda de Cuba
- Deutsche Welle — reforma de la Ley de la Vivienda
- Casas Oasis — compradores extranjeros de propiedades en Cuba
Aviso legal: Este artículo ofrece información general y análisis basados en fuentes de acceso público. No constituye asesoramiento jurídico, tributario, bancario ni de inversión. Las operaciones concretas requieren confirmación conforme a la legislación y los procedimientos aplicables.
Aclaraciones verificadas — 23 de octubre de 2026
Las referencias primarias comprobadas el 23 de octubre de 2026 incluyen el texto de la Gaceta ya almacenado correspondiente a los artículos 3, 4, 43, 89 y 90 de la Ley 187, la ley oficial vietnamita de vivienda y su modificación de la entrada en vigor, y la pregunta frecuente 799 de la OFAC. No se verificaron de forma independiente los procedimientos ordinarios de compra por extranjeros no residentes ni los mecanismos bancarios específicos de cada operación; esto no demuestra que no existan normas de aplicación. No se pudo recuperar la página de enero del Ministerio de Asuntos Exteriores de Vietnam. Los enlaces del Ministerio de Industria y Comercio, LuatVietnam, elTOQUE y Casas Oasis restringieron el acceso durante esta comprobación; sus interpretaciones no se presentan como autoridad oficial recién verificada. La nueva descarga del PDF oficial cubano agotó el tiempo de espera; se comprobó el texto ya almacenado. Las referencias originales se conservan de forma transparente.
Última verificación: 2026-10-23