Ley 187 — La legge cubana sulla casa (2026): cosa cambia per proprietari, acquirenti e investitori

Cosa è cambiato

Una guida completa alla legge cubana 187/2026 sulla casa: cosa cambia per proprietari, acquirenti e investitori, come sono disciplinate compravendita, stranieri, imposte e pagamento senza contanti, e quali decreti e risoluzioni attuano la legge.

Introduzione: dall'approvazione parlamentare alla pubblicazione della legge

L'Assemblea Nazionale del Potere Popolare ha approvato la Legge 187 «De la Vivienda» il 30 luglio 2026. Il 14 agosto 2026 la Gaceta Oficial n. 67 ha pubblicato l'Accordo X-178, che approvava la legge «ai fini della sua ratifica da parte del Presidente della Repubblica prima della pubblicazione», e l'Accordo X-179, che designava una commissione di stile per rivedere il testo. In quel momento la legge era stata approvata, ma non ancora pubblicata, e non era in vigore.

Questo ora è cambiato. La Gaceta Oficial n. 86 Ordinaria, del 14 ottobre 2026, pubblica il testo integrale della Legge 187/2026 «Ley de la Vivienda» (GOC-2026-607-O86), insieme al suo pacchetto di disposizioni attuative: il Decreto 176/2026 (Regolamento Generale della legge sulla casa), il Decreto 177/2026 (Regolamento sulla proprietà orizzontale), il Decreto 178/2026 (Regolamento sulle cooperative di abitazioni) e le Risoluzioni 15/2026 e 16/2026 dell'Istituto Nazionale di Ordinamento Territoriale e Urbanistica (INOTU), la prima delle quali stabilisce la procedura per il rilascio delle certificazioni catastali.

Secondo la sua Sesta Disposizione Finale, la legge entra in vigore sette giorni dopo la pubblicazione nella Gaceta Oficial, il che indica il 21 ottobre 2026 come data di entrata in vigore. I tre decreti contengono la stessa regola dei sette giorni; la Risoluzione 15/2026 entra in vigore sette giorni lavorativi dopo la pubblicazione. Il termine di 90 giorni ampiamente diffuso dopo il voto parlamentare non compare nel testo pubblicato. La Legge 187 abroga la Legge 65 del 1988 (Ley General de la Vivienda) e i decreti-legge che l'hanno modificata, tra cui i Decreto-Ley 185/1998, 211/2000, 233/2003, 288/2011, 322/2014, 342/2016, 353/2018 e 367/2018.

1. Fino a due abitazioni per persona

L'articolo 4.1 riconosce il diritto delle persone fisiche di essere proprietarie di un massimo di due abitazioni, fatto salvo un'abitazione di riposo o villeggiatura («vivienda de descanso o veraneo») dichiarata come tale nel titolo. Secondo il regime precedente, la proprietà era in pratica limitata a una residenza permanente più un'abitazione di villeggiatura. Un'abitazione di villeggiatura conserva gli stessi diritti di qualsiasi abitazione di proprietà, può essere oggetto di finanziamento ipotecario e la sua condizione può essere modificata mediante atto notarile e iscrizione registrale; tale condizione si perde quando l'immobile è trasmesso inter vivos, ma non per eredità (articolo 138).

Per le famiglie questo significa che una seconda abitazione, ad esempio un appartamento ereditato o una casa acquistata per un figlio maggiorenne, non entra più automaticamente in conflitto con le norme sulla proprietà. Per il mercato formale, consente di documentare legalmente più operazioni invece di ricorrere ad accordi informali. Quando un proprietario possa superare il limite, il direttore municipale della Vivienda apre un fascicolo secondo la procedura stabilita dalla legge (articolo 4.2).

2. I cubani residenti all'estero

La Legge 187 è una legge sulla casa, non una legge migratoria. La situazione dei cubani all'estero è regolata principalmente dal quadro migratorio del 2026, e la successione dal Codice Civile e dalle norme a cui rinvia la legge sulla casa. La Legge 65 è stata abrogata integralmente. Nella nostra revisione del testo pubblicato non abbiamo trovato alcuna disposizione in virtù della quale si perda un'abitazione per il solo fatto che il proprietario risieda all'estero; la confisca è menzionata solo in altri contesti, come i comportamenti illeciti. Le norme successorie restano rilevanti: se un erede rinuncia a un'abitazione rimasta libera da occupanti, o se non vi sono eredi due anni dopo la morte del proprietario, l'abitazione passa allo Stato (articolo 88). Le disposizioni transitorie regolano inoltre la situazione dei familiari che ancora occupano abitazioni i cui proprietari furono dichiarati «emigrado» secondo norme precedenti: può essere riconosciuto come occupante legittimo il coniuge, il membro di una coppia registrata, l'ex coniuge o il parente fino al quarto grado di consanguineità o secondo di affinità che abbia convissuto nell'abitazione per almeno cinque anni prima della partenza del proprietario e che non sia proprietario di un'altra abitazione.

In pratica, i cubani all'estero che sono proprietari di immobili devono verificare che il loro titolo, l'iscrizione registrale e la situazione familiare siano documentati, e non devono dare per scontato che una storica dichiarazione di «emigrado» perda automaticamente effetto. Ogni caso dipende dalla sua documentazione.

3. Acquirenti stranieri, imprese straniere ed entità non statali cubane

Questo è il punto più importante per i clienti internazionali e quello più facilmente frainteso. L'articolo 3 definisce le «persone fisiche», ai fini della legge, come i cittadini cubani e gli stranieri con residenza permanente a Cuba, «con le eccezioni stabilite negli articoli 43.2 e 89.1». Le regole generali sulle persone fisiche si applicano quindi ai residenti permanenti, mentre questi due articoli estendono regole specifiche ad altre persone straniere.

L'articolo 43.1 definisce l'attività immobiliare («actividad inmobiliaria»). Comprende a) l'investimento in nuovi edifici di appartamenti con risorse proprie, in collaborazione o con investimento estero; b) l'investimento in abitazioni ed edifici trasmessi al patrimonio delle entità immobiliari («inmobiliarias»); c) la compravendita di abitazioni e appartamenti a persone fisiche e giuridiche; d) la locazione con opzione di acquisto; e) la gestione e amministrazione di immobili statali o privati; e f–g) servizi di consulenza e altri servizi collegati. L'articolo 43.2 stabilisce che la persona fisica o giuridica straniera che acquisisce diritti su un'abitazione in virtù della lettera c), cioè mediante questa attività immobiliare, assume inoltre gli obblighi previsti dalla legge. Secondo l'articolo 42.2, le abitazioni situate in complessi immobiliari sono regolate dal regime della proprietà orizzontale.

L'articolo 89.1 dispone che la compravendita di un'abitazione tra persone fisiche, tra persone fisiche e giuridiche e tra persone giuridiche, «cubane o straniere», si formalizzi davanti a notaio mediante atto pubblico nella provincia in cui si trova l'abitazione. L'articolo 89.3 aggiunge che la persona fisica o giuridica straniera che acquisisce un'abitazione mediante compravendita ha i diritti e gli obblighi previsti dalla legge. L'articolo 90.1 esige che il prezzo sia pagato senza contanti (cfr. sezione 4).

L'articolo 91 regola gli acquisti da parte di persone giuridiche. I consigli municipali dell'Amministrazione possono acquistare abitazioni per le priorità abitative stabilite, con esenzione dall'imposta sui redditi personali (91.1). Le entità economiche statali e non statali, gli organi e gli organismi, le società commerciali a capitale 100% cubano, le organizzazioni di massa e sociali e altre persone giuridiche possono acquistare abitazioni con i loro bilanci approvati o utili per alloggiare la forza lavoro (91.2). Le entità economiche non statali, come le MiPyMEs, possono acquisire mediante compravendita al massimo due abitazioni, e tale limite comprende quelle acquisite mediante altri atti di trasmissione (91.3).

Il testo contempla quindi espressamente acquisizioni da parte di persone straniere, e la formulazione dell'articolo 43.2 indica l'attività immobiliare come canale. Non dice che qualsiasi straniero possa acquistare liberamente qualsiasi abitazione a Cuba. Il Regolamento Generale (Decreto 176/2026) non contiene una procedura specifica per gli acquirenti stranieri; nella nostra revisione menziona gli stranieri solo in relazione a locazioni senza opzione di acquisto (articolo 167). Chi ne ha i requisiti, attraverso quali entità e a quali condizioni dipenderà da norme aggiuntive e dalla prassi notarile e registrale. Un'impresa straniera che investe in un progetto immobiliare resta soggetta alle norme sugli investimenti esteri. La proprietà di un immobile non genera diritti di residenza.

Cosa la Legge 187 non consente: non attribuisce agli stranieri senza residenza permanente un diritto generale ad acquistare qualsiasi abitazione sul mercato tra privati; non converte la proprietà di un immobile in un titolo di residenza; e non sostituisce le autorizzazioni per gli investimenti esteri quando l'acquisizione avviene tramite un'impresa o un progetto immobiliare. Non crea nemmeno una procedura propria per gli acquirenti stranieri: il Regolamento Generale (Decreto 176/2026) menziona gli stranieri solo in relazione a locazioni senza opzione di acquisto (articolo 167). Finché non sarà confermata la prassi notarile e registrale, ogni operazione con un acquirente straniero deve essere verificata individualmente.

4. Compravendita, pagamento e imposte

La compravendita si formalizza mediante atto pubblico davanti al notaio della provincia in cui si trova l'abitazione, al prezzo concordato tra le parti, che possono pattuire le clausole che desiderano purché non siano contrarie alla legge, all'ordine sociale o alla natura del contratto (articolo 89). Le vendite a favore dello Stato e quelle derivanti da un'assegnazione amministrativa si trattano, invece, presso la Direzione municipale della Vivienda. Possono essere venduti mediante atto notarile anche i diritti su abitazioni in costruzione (articolo 92).

L'articolo 90.1 stabilisce che il prezzo pattuito si paga «mediante gli strumenti o titoli di credito previsti dalla legislazione bancaria o qualsiasi altra modalità di pagamento che non sia in contanti». Il requisito legale è che il pagamento non sia in contanti; la legge non lo limita a un bonifico bancario. Resta da vedere quali strumenti i notai accetteranno come prova del pagamento nella prassi, in particolare quando una parte si trova all'estero. Prima della vendita, il venditore deve dimostrare di aver saldato gli arretrati del prezzo dell'abitazione, di aver pagato l'imposta e che l'abitazione è iscritta nel Registro Centrale della Proprietà Immobiliare (articolo 90.2).

In materia fiscale, la Quarta Disposizione Finale modifica gli articoli 44 e 203 della Legge 113/2012 del Sistema Tributario. Nella compravendita, la base imponibile secondo il nuovo articolo 44 è il prezzo di trasferimento, purché sia uguale o superiore al valore catastale. Secondo il nuovo articolo 203, per le abitazioni trasmesse a qualsiasi titolo si considera il valore catastale stabilito dall'autorità competente, e nella permuta con compensazione la base per chi la riceve è il valore catastale più la compensazione. L'articolo 144 della legge sulla casa fissa il valore catastale come base imponibile dell'imposta sulla proprietà e di altri atti di trasmissione. La legge sulla casa non fissa le aliquote.

Il valore catastale si calcola ora secondo la Risoluzione 16/2026 dell'INOTU, che abroga la Risoluzione 173/2022 e stabilisce nuove metodologie per gli immobili urbani e rurali. Secondo tale metodologia, il valore catastale è un valore amministrativo distinto dal valore di mercato; deve essere in relazione con questo, ma non può mai superarlo. Nelle zone con regolamentazioni speciali e per gli investimenti esteri si applicano coefficienti di correzione. La Risoluzione 15/2026 regola la procedura per il rilascio delle certificazioni catastali, che secondo il Regolamento Generale hanno una validità di cinque anni.

In pratica, la compravendita segue un ordine verificabile: verifica del titolo e dell'iscrizione registrale, prova che non vi siano arretrati del prezzo né dell'imposta (articolo 90.2), ottenimento della certificazione catastale, firma dell'atto pubblico davanti al notaio della provincia in cui si trova l'abitazione (articolo 89.1) e, successivamente, iscrizione della trasmissione nel registro. Il notaio verifica l'identità e la capacità delle parti e che il pagamento sia avvenuto per una via diversa dai contanti (articolo 90.1).

Meno autorizzazioni amministrative non significano meno due diligence. I vizi del titolo, le eredità indivise, i comproprietari che non hanno dato il consenso, le ampliamenti non iscritti e le restrizioni sulle abitazioni sovvenzionate restano le cause più frequenti per cui un'operazione fallisce o viene impugnata successivamente.

5. Unificazione e divisione di immobili

L'unificazione di unità adiacenti e la divisione di abitazioni erano già possibili secondo la legislazione precedente. La Legge 187 e il suo Regolamento Generale mantengono questi interventi come interventi architettonici che richiedono le corrispondenti autorizzazioni urbanistiche e edilizie, la formalizzazione notarile e l'iscrizione registrale; il regolamento stabilisce anche procedure per la divisione obbligatoria quando intervengono più proprietari (articoli 225 e 226 del Decreto 176). I proprietari hanno il diritto di realizzare interventi architettonici purché rispettino i requisiti legali (articolo 47 della legge).

Per gli investitori questo è particolarmente importante all'Avana, dove unificare due appartamenti o convertire una grande casa in unità indipendenti può modificare il valore e l'uso di un immobile. Le zone patrimoniali, la capacità strutturale, gli elementi comuni negli edifici con più unità e il consenso degli altri proprietari devono essere verificati prima di acquistare con tale scopo.

6. Edifici dichiarati in stato di rovina

L'articolo 49 consente al proprietario di un'abitazione dichiarata in stato di rovina dalla Direzione Municipale di Ordinamento Territoriale e Urbanistica di trasmetterla a una persona fisica o giuridica per ripristinarne il valore d'uso, in edifici fino a due livelli. Negli edifici con più di due livelli, la trasmissione può avvenire a favore di una persona giuridica in grado di assumere il recupero integrale.

Ciò si applica solo dopo una dichiarazione ufficiale di stato di rovina, non a un edificio semplicemente in cattivo stato. Un acquirente o investitore necessita di una valutazione strutturale, chiarezza sugli occupanti legittimi, i permessi di riabilitazione richiesti e, nelle zone protette, l'approvazione patrimoniale. I costi e i tempi di riabilitazione possono essere considerevoli.

Quanto all'uso di abitazioni per attività commerciali, la Legge 187 non autorizza di per sé l'uso commerciale di immobili residenziali: tali usi restano soggetti alle norme di ordinamento territoriale e urbanistica, alle corrispondenti autorizzazioni amministrative e, nelle zone protette o di valore patrimoniale, all'approvazione delle autorità del patrimonio. La possibilità di un uso commerciale deve essere verificata caso per caso prima di acquistare o investire, e non deve essere confusa con un permesso esistente né con un'approvazione garantita.

7. Proprietà orizzontale

Il capitolo XI e il Decreto 177/2026 regolano gli edifici con elementi privativi e comuni. Il proprietario ha diritti esclusivi sul proprio appartamento e una partecipazione negli elementi comuni, che comprendono il terreno e lo spazio aereo, la struttura, la facciata, le coperture, le scale, i seminterrati, i cortili, le installazioni condivise come serbatoi d'acqua, pompe e impianti solari, e gli ascensori. Il regolamento stabilisce le maggioranze per adottare gli accordi, la quota di partecipazione di ciascun proprietario e un contributo mensile per le riparazioni generali e le spese comuni.

Per gli acquirenti di appartamenti, ciò significa che lo stato e l'amministrazione dell'edificio, nonché i contributi futuri, entrano a far parte della decisione di acquisto.

8. Cooperative di abitazioni

Le cooperative di abitazioni sono riconosciute come una forma di gestione in cui le persone si associano volontariamente come soci per realizzare interventi urbanistici e architettonici (articolo 35). Sono approvate sulla base di un progetto, formalizzate mediante atto notarile e regolate dal Decreto 178/2026. Le questioni pratiche relative al finanziamento, all'assegnazione dei terreni e alla trasmissione delle unità terminate ai soci saranno risolte mediante l'applicazione del regolamento.

9. Abitazioni sovvenzionate

Il testo pubblicato conferma restrizioni di 15 anni per diverse categorie di abitazioni con sostegno statale. Chi ha ricevuto una sovvenzione per costruire la propria abitazione deve rimborsare l'intera sovvenzione se vende o dona l'abitazione entro i primi quindici anni (articolo 53). Per le abitazioni assegnate a persone senza mezzi economici e costruite con fondi di sovvenzione, lo Stato ha diritto di prelazione in caso di vendita entro quindici anni, e le permute o donazioni richiedono autorizzazione (articolo 54). Protezioni simili si applicano alle abitazioni assegnate a madri o padri con tre o più figli (articolo 55). La restrizione è annotata nei documenti ufficiali, quindi deve essere verificata nel titolo prima di qualsiasi acquisto.

10. Eredità e donazioni

La successione ereditaria è regolata dal Codice Civile e dalle norme a cui rinvia la legge sulla casa. Tre regole della Legge 187 sono particolarmente rilevanti. Primo: se un erede rinuncia a un'abitazione rimasta libera da occupanti, o se due anni dopo la morte del proprietario non vi sono eredi, l'abitazione passa allo Stato (articolo 88). Secondo: la condizione di abitazione di riposo o villeggiatura non si perde quando la trasmissione avviene per eredità, a differenza delle trasmissioni inter vivos (articolo 138). Terzo: le donazioni di abitazioni costruite con sovvenzione statale entro i primi quindici anni obbligano a rimborsare la sovvenzione o richiedono autorizzazione, a seconda della categoria (articoli 53 e 54).

Al di fuori di tali restrizioni speciali, l'articolo 99 regola le donazioni ordinarie di abitazioni, che si formalizzano mediante atto pubblico davanti a notaio. Come nella compravendita, è opportuno verificare il titolo, l'iscrizione registrale e la situazione degli occupanti prima di accettare una donazione.

Per gli eredi che risiedono all'estero, la chiave pratica è documentale: testamento o dichiarazione degli eredi, titolo iscritto e situazione degli occupanti. Le disposizioni transitorie della legge regolano inoltre il riconoscimento dei familiari che occupano abitazioni i cui proprietari furono dichiarati «emigrado» secondo norme precedenti, con un termine di cinque anni per richiedere la trasmissione nei casi espressamente previsti; non si tratta di un termine generale applicabile a tutte le eredità né a tutti i casi di emigrazione.

Chi riguarda

Proprietari ed eredi · Cubani residenti all'estero con immobili o abitazioni familiari a Cuba · Acquirenti e venditori · Stranieri con residenza permanente · Imprese straniere e investitori in progetti immobiliari · Imprese private (MiPyMEs) che acquisiscono abitazioni · Progetti di riabilitazione e costruzione · Proprietari in edifici di appartamenti

Cosa significa in pratica

11. La crisi abitativa e la realtà economica

La legge risponde a un grave deficit abitativo e al deterioramento del patrimonio edilizio. La flessibilità giuridica da sola non risolve la scarsità di materiali da costruzione, il finanziamento limitato, l'instabilità della fornitura di elettricità e acqua né la limitata capacità amministrativa di notai, registri e uffici di ordinamento territoriale. A breve termine, è probabile che l'effetto principale si produca nella trasmissione formale e nella regolarizzazione delle abitazioni esistenti, più che nella costruzione di nuove abitazioni.

12. Orientamenti pratici per proprietari e investitori

Prima di avvalervi della nuova legge per un'operazione, verificate:

• Il titolo di proprietà e l'identità del proprietario, inclusi tutti i comproprietari e coniugi
• L'iscrizione nel Registro Centrale della Proprietà Immobiliare e qualsiasi annotazione
• La situazione successorale se un proprietario precedente è deceduto
• I permessi di costruzione e se gli ampliamenti sono legalmente riconosciuti
• La certificazione catastale (valida cinque anni) e il valore catastale secondo la Risoluzione 16/2026
• Lo stato strutturale e qualsiasi dichiarazione di stato di rovina
• Le restrizioni per sovvenzioni, i diritti di prelazione o altre limitazioni iscritte
• Gli obblighi derivanti dalla proprietà orizzontale e lo stato dell'edificio
• La via di pagamento: solo senza contanti, mediante strumenti o titoli di credito bancari o altra modalità lecita non in contanti (articolo 90.1)
• Le imposte sulla trasmissione per entrambe le parti

13. Quando entra in vigore la Legge 187?

La legge è stata approvata il 30 luglio 2026, la sua approvazione è stata pubblicata il 14 agosto 2026 (Gaceta Oficial n. 67) e il testo integrale è stato pubblicato nella Gaceta Oficial n. 86 Ordinaria, del 14 ottobre 2026. Secondo la sua Sesta Disposizione Finale, entra in vigore sette giorni dopo la pubblicazione, ossia il 21 ottobre 2026. I Decreti 176, 177 e 178/2026 entrano in vigore anch'essi sette giorni dopo la pubblicazione, e la Risoluzione 15/2026 dell'INOTU sette giorni lavorativi dopo la pubblicazione. Fino a tale data continua ad applicarsi il regime precedente. Il termine di 90 giorni diffuso in precedenza non figura nel testo definitivo. La Risoluzione 16/2026 dell'INOTU sulla valutazione catastale entra in vigore anch'essa sette giorni dopo la pubblicazione.

Nota CPS

14. Analisi e conclusioni di CPS

Per gli attuali proprietari, la legge offre norme più chiare sulla proprietà di una seconda abitazione, sulle trasmissioni e sulla regolarizzazione di situazioni a lungo informali. Per i cubani all'estero, la Legge 65 e le sue norme legate all'emigrazione sono state abrogate, ma la nuova legge non risolve automaticamente i casi storici, che devono essere esaminati sulla base della loro documentazione.

Per gli acquirenti stranieri e gli investitori, il cambiamento più significativo è che il testo si riferisce espressamente alle acquisizioni da parte di persone cubane o straniere e all'attività immobiliare con partecipazione di investimento estero. Ciò apre possibili nuove vie, che però non sono ancora state sperimentate nella prassi. Sconsigliamo di considerare fattibile qualsiasi acquisto finché non siano stati confermati il canale specifico, la prassi notarile, il trattamento registrale e la modalità di pagamento per il caso concreto.

La riabilitazione e la ristrutturazione, in particolare degli edifici dichiarati in stato di rovina e degli edifici di appartamenti soggetti alle nuove norme sulla proprietà orizzontale, possono diventare più fattibili. I rischi restano reali: vizi del titolo, restrizioni patrimoniali, costi di costruzione, limitazioni energetiche e di approvvigionamento, e la questione distinta delle sanzioni statunitensi per i clienti e le banche soggetti ad esse.

Cosa dovrebbero fare ora proprietari e investitori: mettere in ordine i documenti di titolarità, registrali e successori; ottenere informazioni catastali e strutturali; evitare contanti o accordi informali; e sottoporre ogni operazione a revisione secondo il testo pubblicato e i suoi regolamenti.

Questioni che restano aperte

Come notai e registri applicheranno gli articoli 43.2 e 89 agli acquirenti stranieri e quali entità potranno vendere loro; quali strumenti senza contanti i notai accetteranno come prova di pagamento, soprattutto quando una parte è all'estero; come si confronteranno i nuovi valori catastali con i prezzi pattuiti; con quale rapidità gli uffici municipali potranno trattare trasmissioni, divisioni e dichiarazioni di rovina; e come saranno fissati ed esigibili i contributi mensili negli edifici.

Conclusione

La Legge 187/2026 potrebbe cambiare sostanzialmente il mercato della casa a Cuba. Il suo impatto reale dipenderà da come la legge e i suoi regolamenti saranno applicati nella prassi. Cuba Property Solutions fornisce orientamento pratico e coordinamento, non pareri legali vincolanti; le operazioni devono essere esaminate da un notaio o avvocato cubano abilitato.

Avete bisogno di aiuto per verificare la situazione giuridica di un immobile o per svolgere pratiche a Cuba? Cuba Property Solutions può assistervi direttamente sul territorio.

Fonte ufficiale: Gaceta Oficial de la República de Cuba, n. 86 Ordinaria, 14 ottobre 2026; Accordo X-178, Gaceta Oficial n. 67, 14 agosto 2026.

Ultima verifica: 17 ottobre 2026