Leggi immobiliari cubane per acquirenti e investitori

È la nuova legge cubana sulla casa, approvata dall'Assemblea Nazionale del Potere Popolare il 30 luglio 2026 e pubblicata integralmente nella Gaceta Oficial n. 86 Ordinaria del 14 ottobre 2026, insieme ai suoi decreti e risoluzioni attuative (Decreti 176, 177 e 178/2026 e Risoluzioni 15 e 16/2026 dell'INOTU).

Secondo la sua Sesta Disposizione Finale, la legge entra in vigore sette giorni dopo la pubblicazione nella Gaceta Oficial. Pubblicata il 14 ottobre 2026, tale regola indica il 21 ottobre 2026 come data di entrata in vigore. I Decreti 176, 177 e 178/2026 seguono la stessa regola dei sette giorni, mentre la Risoluzione 15/2026 dell'INOTU entra in vigore sette giorni lavorativi dopo la pubblicazione. Il termine di 90 giorni diffuso dopo il voto parlamentare non figura nel testo pubblicato.

Abroga la Legge 65 del 1988 (Ley General de la Vivienda) e i decreti-legge che l'hanno modificata, tra cui i Decreto-Leyes 185/1998, 211/2000, 233/2003, 288/2011, 322/2014, 342/2016, 353/2018 e 367/2018.

Le persone fisiche — cittadini cubani e stranieri con residenza permanente a Cuba (art. 3) — possono essere proprietarie di un massimo di due abitazioni più una di villeggiatura dichiarata (art. 4.1). Le compravendite tra persone fisiche e giuridiche, cubane o straniere, si formalizzano davanti a notaio (art. 89.1).

La legge menziona persone fisiche e giuridiche straniere che acquisiscono abitazioni (art. 43.2 e 89.3), ma non attribuisce a ogni straniero un diritto illimitato ad acquistare qualsiasi abitazione. Non è ancora chiaro come si applicherà nella prassi né attraverso quali entità. Essere proprietari non dà diritto alla residenza. Ogni caso richiede un esame individuale.

Sono persone fisiche secondo l'art. 3 e sono regolati dalle norme generali, incluso il limite di due abitazioni più una di villeggiatura (art. 4.1).

La Legge 187 abroga la Legge 65/1988 e CPS non ha trovato alcuna disposizione per cui si perda un'abitazione solo perché il proprietario risiede all'estero. Le vecchie dichiarazioni di «emigrado» non si revocano automaticamente; i familiari che ancora occupano tali abitazioni possono essere riconosciuti secondo le Disposizioni Transitorie (Quarta g, Quinta c). Per i casi espressamente previsti, la Terza Disposizione Transitoria stabilisce un termine di cinque anni per richiedere la trasmissione; tale termine non si applica a tutte le eredità né a tutti i casi di emigrazione.

L'art. 91.2 consente alle entità economiche e ad altre persone giuridiche di acquistare abitazioni, con bilanci approvati o utili, per alloggiare la forza lavoro. L'art. 91.3 limita le entità economiche non statali a due abitazioni acquisite mediante compravendita, e quelle acquisite mediante altri atti di trasmissione contano ai fini del limite. La finalità dichiarata dell'art. 91 è alloggiare la forza lavoro: l'acquisizione per uffici, ricettività, affitto commerciale o rivendita non è automaticamente autorizzata da tale articolo, ma non si può nemmeno affermare che sia universalmente vietata senza una base legale separata. Qualsiasi altro uso deve essere verificato caso per caso secondo le norme sull'uso del suolo e le licenze.

In una compravendita la base imponibile è il prezzo pattuito se uguale o superiore al valore catastale (Legge Tributaria 113, nuovo art. 44, introdotto dalla Legge 187). Il valore catastale è determinato secondo la Risoluzione 16/2026 dell'INOTU e non può superare il valore di mercato; la certificazione catastale ha una validità di cinque anni (Decreto 176, art. 18.4). La legge sulla casa non fissa aliquote.

Non in contanti. L'art. 90.1 ammette gli strumenti o titoli di credito previsti dalla legislazione bancaria o qualsiasi altra modalità di pagamento non in contanti — non solo bonifici bancari. Resta da confermare quali strumenti i notai accettano nella prassi.

Prima di firmare, il venditore deve dimostrare che non vi sono arretrati del prezzo dell'abitazione, che l'imposta è pagata e che l'abitazione è iscritta nel Registro Centrale della Proprietà Immobiliare (art. 90.2). La vendita si formalizza in atto pubblico davanti al notaio della provincia in cui si trova l'abitazione (art. 89.1). È inoltre opportuno verificare la certificazione catastale e qualsiasi annotazione registrale.

Il Decreto 177/2026 regola la proprietà orizzontale: un voto per appartamento, maggioranze determinate (art. 32) e un contributo mensile per le riparazioni degli elementi comuni — al minimo il triplo se l'unità è affittata (art. 5 d).

Le abitazioni adiacenti possono essere unificate se le norme urbanistiche lo consentono (art. 68); un'abitazione può essere divisa se le sue dimensioni e struttura lo consentono, davanti a notaio o, senza accordo, davanti al tribunale (art. 69).

L'eredità è regolata dal Codice Civile e dalle norme della legge. Se un erede rinuncia a un'abitazione libera da occupanti, o non vi sono eredi due anni dopo il decesso, l'abitazione passa allo Stato (art. 88). La condizione di abitazione di villeggiatura non si perde per eredità (art. 138). Le donazioni ordinarie di abitazioni sono regolate dall'art. 99 e formalizzate davanti a notaio; le donazioni di abitazioni sovvenzionate entro quindici anni possono esigere il rimborso della sovvenzione o un'autorizzazione preventiva (art. 53 e 54).

La Legge 187 non autorizza di per sé l'uso commerciale di immobili residenziali. Tali usi restano soggetti alle norme di ordinamento territoriale e urbanistica, alle corrispondenti autorizzazioni amministrative e, nelle zone protette o patrimoniali, all'approvazione delle autorità del patrimonio. Deve essere verificato caso per caso prima di acquistare o investire.

La prassi per gli acquirenti stranieri, gli strumenti di pagamento senza contanti che i notai accetteranno e le aliquote concrete. CPS offre orientamento generale, non un parere legale.