Cuba aggiorna le norme sullo sviluppo locale: cosa devono sapere imprese e investitori immobiliari
30 ottobre 2026 | Cuba Property Solutions
Cuba ha introdotto un nuovo quadro normativo per lo sviluppo territoriale e i Progetti di Sviluppo Locale (Proyectos de Desarrollo Local, o PDL).
Pubblicate nella Gaceta Oficial Ordinaria No. 87 del 21 ottobre 2026, le norme stabiliscono regole aggiornate per l'organizzazione, il finanziamento e la gestione delle iniziative di sviluppo economico locale.
Per le imprese private, le MiPyMEs e gli investitori che valutano progetti a Cuba, questi sviluppi meritano attenzione.
Tuttavia, le nuove norme non devono essere confuse con un'autorizzazione ad acquistare immobili, eseguire lavori edilizi o effettuare investimenti esteri senza le necessarie approvazioni.
Quattro nuovi strumenti giuridici
Il pacchetto normativo comprende quattro strumenti principali.
Decreto 174/2026 — Gestione strategica dello sviluppo territoriale
Stabilisce il quadro generale per le strategie di sviluppo territoriale e i Progetti di Sviluppo Locale. Sostituisce il precedente Decreto 33/2021.
Resolución 70/2026 — Ministero dell'Economia e della Pianificazione
Stabilisce norme organizzative e procedurali complementari relative allo sviluppo territoriale e al suo finanziamento.
Resolución 118/2026 — Banca Centrale di Cuba
Disciplina le modalità bancarie e la gestione finanziaria dei Progetti di Sviluppo Locale approvati.
Resolución 202/2026 — Ministero delle Finanze e dei Prezzi
Affronta le questioni finanziarie, fiscali, di prezzo, contabili e di bilancio connesse ai Progetti di Sviluppo Locale.
Nel loro insieme, queste norme forniscono un quadro rivisto per lo sviluppo di iniziative economiche locali all'interno del sistema amministrativo e finanziario cubano.
Che cos'è un Progetto di Sviluppo Locale?
Un Progetto di Sviluppo Locale è un'iniziativa valutata nell'ambito del quadro di sviluppo territoriale applicabile e in linea con le priorità di sviluppo locali o regionali.
I progetti possono coinvolgere diversi tipi di attori economici, tra cui enti statali e non statali, alle condizioni stabilite dalla legge.
Le imprese private, le MiPyMEs, le cooperative e altri operatori economici idonei possono trovare opportunità di partecipare a iniziative approvate.
Tuttavia, gestire un'impresa privata non qualifica automaticamente tale impresa come Progetto di Sviluppo Locale.
Ogni progetto proposto deve soddisfare i requisiti pertinenti e ottenere il necessario riconoscimento e le approvazioni richieste.
Servizi bancari e finanziamento
Un aspetto importante del nuovo quadro riguarda il finanziamento dei progetti.
La Resolución 118/2026 stabilisce le regole per l'apertura e la gestione dei conti bancari associati ai Progetti di Sviluppo Locale.
Il quadro disciplina anche i conti in valuta estera, laddove i requisiti pertinenti e le fonti di finanziamento lecite lo consentano.
Per imprenditori e investitori è quindi importante distinguere tra la struttura giuridica formale di un progetto, le modalità di finanziamento approvate e i servizi bancari effettivamente disponibili.
L'esistenza di un quadro per i conti in valuta estera non garantisce l'accesso a valuta estera, bonifici internazionali o finanziamenti.
Queste questioni devono essere verificate separatamente per ciascun progetto.
Possibile rilevanza per immobili e ristrutturazioni
Per Cuba Property Solutions, una questione importante è se determinate attività legate agli immobili possano far parte di iniziative di sviluppo locale approvate.
Tra gli esempi che meritano di essere esaminati:
- Restauro e riutilizzo produttivo di edifici deteriorati.
- Miglioramento delle infrastrutture commerciali locali.
- Sviluppo di servizi a sostegno dell'attività economica di quartiere.
- Progetti che generano occupazione o migliorano le strutture locali.
- Iniziative di riqualificazione in linea con le priorità di sviluppo municipali.
Si tratta di possibili ambiti di valutazione, non di categorie di progetto automaticamente autorizzate.
In particolare nei quartieri storici dell'Avana possono applicarsi ulteriori restrizioni in materia di proprietà, patrimonio e pianificazione.
Un Progetto di Sviluppo Locale approvato non sostituisce la necessità di accertare:
- La proprietà legale e i diritti sull'immobile.
- La destinazione d'uso autorizzata del suolo.
- I permessi di costruzione e ristrutturazione.
- I requisiti di tutela del patrimonio.
- Le approvazioni municipali e nazionali richieste.
La situazione giuridica e tecnica di ciascun immobile deve comunque essere esaminata individualmente.
Questo cambia la proprietà immobiliare degli stranieri?
Non direttamente.
Queste nuove norme sullo sviluppo territoriale non stabiliscono una procedura generale attraverso la quale persone fisiche straniere non residenti possano acquistare abitazioni cubane esistenti di proprietà privata.
L'acquisto di immobili residenziali da parte di stranieri resta una questione distinta, disciplinata dalla Legge sulla casa 187/2026, dai suoi regolamenti di attuazione e da altra normativa applicabile. Si veda il nostro articolo Gli stranieri possono acquistare immobili a Cuba nel 2026?.
La partecipazione a un progetto di investimento o di sviluppo approvato non deve essere confusa con l'acquisizione della proprietà personale di un immobile residenziale.
Cosa dovrebbero esaminare imprese e investitori?
Prima di avviare un progetto, occorre rispondere alle seguenti domande:
- L'attività proposta può essere presa in considerazione come Progetto di Sviluppo Locale?
- Corrisponde alla strategia di sviluppo del comune?
- Quale organizzazione o ente sarebbe titolare del progetto e lo gestirebbe?
- Quali approvazioni governative sono necessarie?
- Quali modalità bancarie possono essere legalmente utilizzate?
- Quali obblighi fiscali e contabili si applicano?
- Se è coinvolto un immobile, i relativi documenti di proprietà, destinazione d'uso e costruzione sono in regola?
Queste domande sono particolarmente rilevanti per ristrutturazioni, attività ricettive, immobili commerciali e altre attività che coinvolgono edifici esistenti.
Valutazione di CPS
La pubblicazione del Decreto 174/2026 e delle relative risoluzioni rappresenta un ulteriore sviluppo del quadro normativo cubano per le iniziative economiche locali.
La loro rilevanza pratica dipenderà da come i singoli progetti saranno valutati, autorizzati, finanziati e attuati.
Per gli investitori, la distinzione importante è tra un quadro giuridico che crea un possibile percorso per progetti approvati e un investimento specifico che ha effettivamente ottenuto le autorizzazioni necessarie.
Cuba Property Solutions continua a seguire questi sviluppi, in particolare laddove riguardino immobili, ristrutturazioni, sviluppo d'impresa e investimenti all'Avana.
Riferimenti ufficiali
Gaceta Oficial de la República de Cuba, Ordinaria No. 87, 21 ottobre 2026:
- Decreto 174/2026 — GOC-2026-613-O87.
- Resolución 118/2026 — GOC-2026-614-O87.
- Resolución 70/2026 — GOC-2026-615-O87.
- Resolución 202/2026 — GOC-2026-616-O87.
Portale giuridico ufficiale: https://www.gacetaoficial.gob.cu/
Avviso legale: il presente articolo fornisce informazioni normative di carattere generale. L'idoneità del progetto, il finanziamento, la fiscalità, i diritti di proprietà e i permessi devono essere confermati per ciascun caso specifico.
Ultima verifica: 2026-10-30