Закон 187 о жилье на Кубе (2026): что меняется для собственников, покупателей и инвесторов

Что изменилось

Полное руководство по кубинскому Закону 187/2026 о жилье: что меняется для собственников, покупателей и инвесторов, как регулируются купля-продажа, иностранцы, налоги и безналичная оплата, а также какие декреты и резолюции развивают закон.

Введение: от парламентского одобрения к публикации закона

Национальная ассамблея народной власти одобрила Закон 187 «De la Vivienda» 30 июля 2026 года. 14 августа 2026 года Gaceta Oficial № 67 опубликовала Соглашение X-178, которым закон был одобрен «в целях его ратификации Президентом Республики перед публикацией», и Соглашение X-179, которым была назначена стилистическая комиссия для проверки текста. На тот момент закон был одобрен, но ещё не опубликован и не вступил в силу.

Теперь это изменилось. Gaceta Oficial № 86 Ordinaria от 14 октября 2026 года публикует полный текст Закона 187/2026 «Ley de la Vivienda» (GOC-2026-607-O86) вместе с пакетом норм его развития: Декрет 176/2026 (Общий регламент Закона о жилье), Декрет 177/2026 (Регламент о горизонтальной собственности), Декрет 178/2026 (Регламент о жилищных кооперативах) и Резолюции 15/2026 и 16/2026 Национального института территориального планирования и урбанизма (INOTU), первая из которых устанавливает порядок выдачи кадастровых справок.

Согласно его Шестому заключительному положению, закон вступает в силу через семь дней после публикации в Gaceta Oficial, что указывает на 21 октября 2026 года как дату вступления в силу. Все три декрета содержат то же правило семи дней; Резолюция 15/2026 вступает в силу через семь рабочих дней после публикации. Широко упоминавшийся после парламентского голосования срок в 90 дней в опубликованном тексте отсутствует. Закон 187 отменяет Закон 65 от 1988 года (Ley General de la Vivienda) и изменявшие его декреты-законы, включая Decreto-Ley 185/1998, 211/2000, 233/2003, 288/2011, 322/2014, 342/2016, 353/2018 и 367/2018.

1. До двух жилищ на человека

Статья 4.1 признаёт право физических лиц быть собственниками не более чем двух жилищ, не считая жилища для отдыха или дачи («vivienda de descanso o veraneo»), заявленного как таковое в правоустанавливающем документе. По прежнему режиму собственность на практике ограничивалась одним постоянным жильём плюс одной дачей. Жилище для отдыха сохраняет те же права, что и любое жильё в собственности, может быть предметом ипотечного финансирования, а его статус может быть изменён нотариальным актом и регистрационной записью; статус утрачивается при передаче inter vivos, но не при наследовании (статья 138).

Для семей это означает, что второе жилище, например унаследованная квартира или жильё, купленное для взрослого ребёнка, больше не противоречит автоматически нормам о собственности. Для формального рынка это позволяет юридически оформлять больше сделок вместо неформальных договорённостей. Если собственник может превысить лимит, муниципальный директор по жилью открывает дело в порядке, установленном законом (статья 4.2).

2. Кубинцы, проживающие за рубежом

Закон 187 — это закон о жилье, а не миграционный закон. Положение кубинцев за рубежом регулируется главным образом миграционной рамкой 2026 года, а наследование — Гражданским кодексом и нормами, на которые ссылается закон о жилье. Закон 65 отменён полностью. В нашем обзоре опубликованного текста мы не нашли положения, по которому жилище утрачивается лишь потому, что его собственник проживает за рубежом; конфискация упоминается только в иных контекстах, например при противоправном поведении. Наследственные нормы остаются важными: если наследник отказывается от жилища, оставшегося без жильцов, или если через два года после смерти собственника наследников нет, жилище переходит государству (статья 88). Переходные положения также регулируют положение родственников, которые по-прежнему занимают жилища, чьи собственники были объявлены «emigrado» по прежним нормам: законным жильцом может быть признан супруг, член зарегистрированной пары, бывший супруг или родственник до четвёртой степени консангвинности или второй степени свойства, проживавший в жилище не менее пяти лет до отъезда собственника и не владеющий другим жильём.

На практике кубинцам за рубежом, владеющим недвижимостью, следует проверить, что их правоустанавливающий документ, регистрационная запись и семейная ситуация документированы, и не исходить из того, что историческая декларация «emigrado» автоматически утрачивает силу. Каждый случай зависит от своих документов.

3. Иностранные покупатели, иностранные компании и кубинские негосударственные структуры

Это самый важный пункт для международных клиентов и тот, который легче всего понять неправильно. Статья 3 определяет «физических лиц» для целей закона как граждан Кубы и иностранцев с постоянным местожительством на Кубе, «с исключениями, установленными в статьях 43.2 и 89.1». Общие правила о физических лицах применяются, таким образом, к постоянным резидентам, а эти две статьи распространяют особые правила на других иностранных лиц.

Статья 43.1 определяет риэлторскую деятельность («actividad inmobiliaria»). Она включает: a) инвестиции в новые многоквартирные дома за счёт собственных ресурсов, в сотрудничестве или с иностранными инвестициями; b) инвестиции в жилища и здания, передаваемые в имущество риэлторских организаций («inmobiliarias»); c) куплю-продажу жилищ и квартир физическим и юридическим лицам; d) аренду с правом выкупа; e) управление и администрирование государственной или частной недвижимости; и f–g) консультационные и иные связанные услуги. Статья 43.2 устанавливает, что иностранное физическое или юридическое лицо, приобретающее права на жилище в силу пункта c), то есть посредством этой риэлторской деятельности, несёт также обязанности, предусмотренные законом. Согласно статье 42.2, жилища в риэлторских комплексах регулируются режимом горизонтальной собственности.

Статья 89.1 предусматривает, что купля-продажа жилища между физическими лицами, между физическими и юридическими лицами и между юридическими лицами, «кубинскими или иностранными», оформляется публичным актом перед нотариусом провинции, где находится жилище. Статья 89.3 добавляет, что иностранное физическое или юридическое лицо, приобретающее жилище по купле-продаже, имеет права и обязанности, установленные законом. Статья 90.1 требует, чтобы цена была уплачена без наличных (см. раздел 4).

Статья 91 регулирует покупки юридическими лицами. Муниципальные административные советы могут покупать жилища для установленных жилищных приоритетов с освобождением от налога на личные доходы (91.1). Государственные и негосударственные хозяйствующие субъекты, органы и организации, торговые общества со 100% кубинским капиталом, массовые и общественные организации и другие юридические лица могут покупать жилища за счёт утверждённых бюджетов или прибыли для обеспечения жильём рабочей силы (91.2). Негосударственные хозяйствующие субъекты, такие как MiPyMEs, могут приобрести по купле-продаже не более двух жилищ, и в этот лимит засчитываются жилища, приобретённые по другим передаточным актам (91.3).

Таким образом, текст прямо предусматривает приобретения иностранными лицами, а формулировка статьи 43.2 указывает на риэлторскую деятельность как канал. Он не говорит, что любой иностранец может свободно купить любое жилище на Кубе. Общий регламент (Декрет 176/2026) не содержит специальной процедуры для иностранных покупателей; в нашем обзоре он упоминает иностранцев лишь в связи с арендой без права выкупа (статья 167). Кто соответствует требованиям, через какие организации и на каких условиях — будет зависеть от дополнительных норм и от нотариальной и регистрационной практики. Иностранная компания, инвестирующая в риэлторский проект, остаётся подчинённой нормам об иностранных инвестициях. Владение недвижимостью не создаёт прав на резидентство.

Что Закон 187 не разрешает: он не даёт иностранцам без постоянного местожительства общего права покупать любое жилище на частном рынке; не превращает собственность на недвижимость в вид на жительство; и не заменяет разрешения на иностранные инвестиции, когда приобретение осуществляется через компанию или риэлторский проект. Он также не создаёт собственной процедуры для иностранных покупателей: Общий регламент (Декрет 176/2026) упоминает иностранцев лишь в связи с арендой без права выкупа (статья 167). Пока нотариальная и регистрационная практика не подтверждена, каждая сделка с иностранным покупателем должна проверяться индивидуально.

4. Купля-продажа, оплата и налоги

Купля-продажа оформляется публичным актом перед нотариусом провинции, где находится жилище, по цене, согласованной сторонами, которые могут договариваться о любых условиях, не противоречащих закону, общественному порядку или природе договора (статья 89). Продажи в пользу государства и продажи, вытекающие из административного распределения, оформляются, напротив, через муниципальную дирекцию по жилью. Нотариальным актом могут быть также проданы права на строящиеся жилища (статья 92).

Статья 90.1 устанавливает, что согласованная цена уплачивается «посредством инструментов или кредитных документов, предусмотренных банковским законодательством, или любым иным способом оплаты, не являющимся наличным». Законное требование — безналичная оплата; закон не ограничивает её банковским переводом. Какие инструменты нотариусы будут принимать на практике в качестве доказательства оплаты, особенно когда одна из сторон находится за рубежом, ещё предстоит выяснить. До продажи продавец должен подтвердить, что задолженность по цене жилища погашена, налог уплачен, а жилище внесено в Центральный реестр недвижимого имущества (статья 90.2).

В налоговой сфере Четвёртое заключительное положение изменяет статьи 44 и 203 Налогового закона (Закон 113/2012). При купле-продаже налоговой базой по новой статье 44 является цена передачи, если она равна кадастровой стоимости или выше неё. По новой статье 203 для жилищ, передаваемых по любому основанию, учитывается кадастровая стоимость, установленная компетентным органом, а при мене с компенсацией базой для получающей стороны является кадастровая стоимость плюс компенсация. Статья 144 закона о жилье делает кадастровую стоимость налоговой базой для налога на имущество и других передаточных актов. Закон о жилье не устанавливает налоговых ставок.

Кадастровая стоимость теперь рассчитывается согласно Резолюции INOTU 16/2026, которая отменяет Резолюцию 173/2022 и устанавливает новые методики для городской и сельской недвижимости. По этой методике кадастровая стоимость является административной величиной, отличной от рыночной; она должна соотноситься с рыночной, но никогда не может её превышать. В зонах с особыми регламентациями и для иностранных инвестиций применяются корректирующие коэффициенты. Резолюция 15/2026 регулирует порядок выдачи кадастровых справок, которые согласно Общему регламенту действительны пять лет.

На практике купля-продажа следует проверяемому порядку: проверка правоустанавливающего документа и регистрационной записи, подтверждение отсутствия задолженности по цене и налогу (статья 90.2), получение кадастровой справки, подписание публичного акта перед нотариусом провинции, где находится жилище (статья 89.1), и затем регистрация перехода в реестре. Нотариус проверяет личность и дееспособность сторон и то, что оплата произведена не наличными (статья 90.1).

Меньше административных разрешений не означает меньше должной осмотрительности. Дефекты титула, неразделённые наследства, сособственники, не давшие согласия, незарегистрированные пристройки и ограничения по субсидированным жилищам остаются самыми частыми причинами, по которым сделки срываются или впоследствии оспариваются.

5. Объединение и раздел недвижимости

Объединение смежных единиц и раздел жилищ были возможны и по прежнему законодательству. Закон 187 и его Общий регламент сохраняют эти действия как архитектурные вмешательства, требующие соответствующих градостроительных и строительных разрешений, нотариального оформления и регистрационной записи; регламент также устанавливает процедуры принудительного раздела, когда участвуют несколько собственников (статьи 225 и 226 Декрета 176). Собственники вправе производить архитектурные вмешательства при соблюдении законных требований (статья 47 закона).

Для инвесторов это особенно важно в Гаване, где объединение двух квартир или превращение большого дома в отдельные единицы может изменить стоимость и использование объекта. Охранные зоны, несущая способность конструкции, общие элементы в многоквартирных зданиях и согласие других собственников должны быть проверены до покупки с такой целью.

6. Здания, объявленные в состоянии руины

Статья 49 позволяет собственнику жилища, объявленного в состоянии руины Муниципальной дирекцией территориального планирования и урбанизма, передать его физическому или юридическому лицу для восстановления потребительской стоимости — в зданиях до двух этажей. В зданиях более двух этажей передача может быть произведена юридическому лицу, способному взять на себя полное восстановление.

Это применяется только после официального объявления состояния руины, а не к зданию, просто находящемуся в плохом состоянии. Покупателю или инвестору необходимы структурная оценка, ясность в отношении законных жильцов, требуемые разрешения на реабилитацию и, в охранных зонах, одобрение органов охраны наследия. Затраты и сроки реабилитации могут быть значительными.

Что касается использования жилищ для коммерческой деятельности, Закон 187 сам по себе не разрешает коммерческое использование жилой недвижимости: такое использование остаётся подчинённым нормам территориального планирования и урбанизма, соответствующим административным разрешениям и, в охранных или исторических зонах, одобрению органов охраны наследия. Возможность коммерческого использования должна проверяться в каждом конкретном случае до покупки или инвестирования и не должна смешиваться с существующим разрешением или гарантированным одобрением.

7. Горизонтальная собственность

Глава XI и Декрет 177/2026 регулируют здания с приватными и общими элементами. Собственник имеет исключительные права на свою квартиру и долю в общих элементах, к которым относятся земля и воздушное пространство, конструкция, фасад, кровли, лестницы, подвалы, внутренние дворы, общие установки, такие как водяные резервуары, насосы и солнечное оборудование, и лифты. Регламент устанавливает большинства для принятия решений, долю участия каждого собственника и ежемесячный взнос на общий ремонт и общие расходы.

Для покупателей квартир это означает, что состояние и управление зданием, а также будущие взносы становятся частью решения о покупке.

8. Жилищные кооперативы

Жилищные кооперативы признаются формой управления, при которой люди добровольно объединяются как члены для осуществления градостроительных и архитектурных вмешательств (статья 35). Они утверждаются на основе проекта, оформляются нотариальным актом и регулируются Декретом 178/2026. Практические вопросы финансирования, выделения земель и передачи готовых единиц членам будут решаться по мере применения регламента.

9. Субсидированные жилища

Опубликованный текст подтверждает 15-летние ограничения для нескольких категорий жилищ с государственной поддержкой. Тот, кто получил субсидию на строительство собственного жилища, обязан вернуть всю субсидию, если продаст или подарит жилище в течение первых пятнадцати лет (статья 53). Для жилищ, выделенных лицам без экономических средств и построенных на средства субсидий, государство имеет право преимущественной покупки при продаже в течение пятнадцати лет, а мена или дарение требуют разрешения (статья 54). Аналогичная защита применяется к жилищам, выделенным родителям с тремя и более детьми (статья 55). Ограничение фиксируется в официальных документах, поэтому его следует проверять в правоустанавливающем документе перед любой покупкой.

10. Наследство и дарение

Наследование регулируется Гражданским кодексом и нормами, на которые ссылается закон о жилье. Три правила Закона 187 особенно важны. Первое: если наследник отказывается от жилища, оставшегося без жильцов, или если через два года после смерти собственника наследников нет, жилище переходит государству (статья 88). Второе: статус жилища для отдыха не утрачивается при передаче по наследству, в отличие от передач inter vivos (статья 138). Третье: дарение жилищ, построенных с государственной субсидией, в течение первых пятнадцати лет обязывает вернуть субсидию или требует разрешения, в зависимости от категории (статьи 53 и 54).

Помимо этих особых ограничений, статья 99 регулирует обычные дарения жилищ, которые оформляются публичным актом перед нотариусом. Как и при купле-продаже, перед принятием дарения рекомендуется проверить правоустанавливающий документ, регистрационную запись и положение жильцов.

Для наследников, проживающих за рубежом, практический ключ — документальный: завещание или установление наследников, зарегистрированный титул и положение жильцов. Переходные положения закона регулируют также признание родственников, занимающих жилища, чьи собственники были объявлены «emigrado» по прежним нормам, с пятилетним сроком для запроса передачи в прямо предусмотренных случаях; это не общий срок, применимый ко всем наследствам или всем случаям эмиграции.

Кого это касается

Собственники и наследники · Кубинцы за рубежом с недвижимостью или семейными жилищами на Кубе · Покупатели и продавцы · Иностранцы с постоянным местожительством · Иностранные компании и инвесторы в риэлторские проекты · Частные компании (MiPyMEs), приобретающие жилища · Проекты реабилитации и строительства · Собственники в многоквартирных домах

Что это означает на практике

11. Жилищный кризис и экономическая реальность

Закон отвечает на серьёзный жилищный дефицит и износ жилищного фонда. Одна юридическая гибкость не решает дефицит строительных материалов, ограниченное финансирование, нестабильное электро- и водоснабжение или ограниченную административную способность нотариатов, реестров и планировочных служб. В краткосрочной перспективе основной эффект, вероятно, проявится в формальной передаче и регуляризации существующих жилищ, а не в новом строительстве.

12. Практические рекомендации для собственников и инвесторов

Прежде чем ссылаться на новый закон в сделке, проверьте:

• Правоустанавливающий документ и личность собственника, включая всех сособственников и супругов
• Запись в Центральном реестре недвижимого имущества и любые отметки
• Наследственную ситуацию, если прежний собственник умер
• Строительные разрешения и то, признаны ли пристройки законно
• Кадастровую справку (действительна пять лет) и кадастровую стоимость согласно Резолюции 16/2026
• Структурное состояние и любое объявление состояния руины
• Ограничения по субсидиям, права преимущественной покупки или иные зарегистрированные ограничения
• Обязательства, вытекающие из горизонтальной собственности, и состояние здания
• Способ оплаты: только безналичный, посредством банковских инструментов или кредитных документов либо иного законного безналичного способа (статья 90.1)
• Налоги на передачу для обеих сторон

13. Когда вступает в силу Закон 187?

Закон был одобрен 30 июля 2026 года, его одобрение опубликовано 14 августа 2026 года (Gaceta Oficial № 67), а полный текст опубликован в Gaceta Oficial № 86 Ordinaria от 14 октября 2026 года. Согласно его Шестому заключительному положению, он вступает в силу через семь дней после публикации, то есть 21 октября 2026 года. Декреты 176, 177 и 178/2026 также вступают в силу через семь дней после публикации, а Резолюция INOTU 15/2026 — через семь рабочих дней после публикации. До этой даты продолжает применяться прежний режим. Ранее упоминавшийся срок в 90 дней в окончательном тексте отсутствует. Резолюция INOTU 16/2026 о кадастровой оценке также вступает в силу через семь дней после публикации.

Примечание CPS

14. Анализ и выводы CPS

Для нынешних собственников закон предлагает более ясные правила о владении вторым жилищем, о передачах и о регуляризации ситуаций, долго бывших неформальными. Для кубинцев за рубежом Закон 65 и его нормы, связанные с эмиграцией, отменены, но новый закон не решает автоматически исторические случаи, которые должны рассматриваться по их документам.

Для иностранных покупателей и инвесторов самое значимое изменение состоит в том, что текст прямо ссылается на приобретения кубинскими или иностранными лицами и на риэлторскую деятельность с участием иностранных инвестиций. Это открывает возможные новые пути, но они ещё не проверены на практике. Мы не рекомендуем считать любую покупку осуществимой, пока для конкретного случая не подтверждены конкретный канал, нотариальная практика, регистрационный режим и способ оплаты.

Реабилитация и реконструкция, особенно зданий, объявленных в состоянии руины, и многоквартирных домов по новым правилам горизонтальной собственности, могут стать более осуществимыми. Риски остаются реальными: дефекты титула, ограничения по охране наследия, стоимость строительства, энергетические и снабженческие ограничения, а также отдельный вопрос санкций США для клиентов и банков, им подчинённых.

Что собственникам и инвесторам следует сделать сейчас: привести в порядок документы о праве собственности, регистрационные и наследственные документы; получить кадастровую и структурную информацию; избегать наличных и неформальных договорённостей; и проверять каждую сделку по опубликованному тексту и его регламентам.

Вопросы, которые остаются открытыми

Как нотариусы и реестры будут применять статьи 43.2 и 89 к иностранным покупателям и какие организации смогут им продавать; какие безналичные инструменты нотариусы будут принимать как доказательство оплаты, особенно когда одна из сторон за рубежом; как новые кадастровые стоимости будут соотноситься с согласованными ценами; насколько быстро муниципальные службы смогут обрабатывать передачи, разделы и объявления руин; и как будут устанавливаться и взиматься ежемесячные взносы в многоквартирных домах.

Заключение

Закон 187/2026 может существенно изменить кубинский рынок жилья. Его реальное воздействие будет зависеть от того, как закон и его регламенты будут применяться на практике. Cuba Property Solutions предоставляет практическое сопровождение и координацию, а не обязательные юридические заключения; сделки должны проверяться квалифицированным кубинским нотариусом или адвокатом.

Нужна помощь в проверке юридического положения недвижимости или в проведении процедур на Кубе? Cuba Property Solutions может помочь вам непосредственно на месте.

Официальный источник: Gaceta Oficial de la República de Cuba, № 86 Ordinaria, 14 октября 2026 г.; Соглашение X-178, Gaceta Oficial № 67, 14 августа 2026 г.

Последняя проверка: 17 октября 2026 г.