Осторожное, основанное на источниках объяснение правомочности, собственности, регистрации, сделок и инвестиционных структур.
Кубинское право недвижимости нельзя свести к утверждению, что иностранцы могут или не могут покупать. Значение имеют гражданство, миграционный статус, правовая категория объекта, предполагаемое использование и структура сделки или инвестиции.
Не через единый неограниченный путь, общий для всех. У иностранцев с постоянным местом жительства могут быть иные возможности, чем у нерезидентов. Отдельные специально определённые объекты недвижимости или одобренные инвестиционные структуры могут подчиняться собственным правилам. До принятия обязательств необходима проверка конкретного случая.
Частная жилищная сделка — не то же самое, что проект в рамках кубанского режима иностранных инвестиций. Закон 118/2014 и Декрет 325/2014 устанавливают общие рамки иностранных инвестиций, но не делают любой объект доступным для любого иностранного покупателя.
Закон 187/2026 (Ley de la Vivienda) и подзаконные акты к нему опубликованы в Gaceta Oficial № 86 Ordinaria от 14 октября 2026 года и вступают в силу через семь дней после опубликования. Закон разрешает физическим лицам владеть двумя объектами жилья плюс заявленным домом для отдыха, прямо упоминает покупки кубинскими или иностранными физическими и юридическими лицами (статьи 43.2 и 89), требует безналичной оплаты цены (статья 90.1) и использует кадастровую стоимость в налоговых правилах при передаче. Он не создаёт общего права любого иностранца купить любое жильё, не даёт права на проживание и не решает автоматически давние эмиграционные дела. Практические каналы для иностранных покупателей ещё должны подтвердиться в нотариальной и регистрационной практике.
CPS координирует информацию, сбор документов и профессиональную проверку. Нотариусы, Реестр собственности, уполномоченные юристы и компетентные органы совершают формальные действия и принимают официальные решения.
Это новый кубинский закон о жилье, одобренный Национальной ассамблеей народной власти 30 июля 2026 года и полностью опубликованный в Gaceta Oficial № 86 Ordinaria от 14 октября 2026 года, вместе с его декретами и резолюциями развития (Декреты 176, 177 и 178/2026 и Резолюции INOTU 15 и 16/2026).
Согласно его Шестому заключительному положению, закон вступает в силу через семь дней после публикации в Gaceta Oficial. Опубликованный 14 октября 2026 года, это правило указывает на 21 октября 2026 года как дату вступления в силу. Декреты 176, 177 и 178/2026 следуют тому же правилу семи дней, а Резолюция INOTU 15/2026 вступает в силу через семь рабочих дней после публикации. Срок в 90 дней, упоминавшийся после парламентского голосования, в опубликованном тексте отсутствует.
Он отменяет Закон 65 от 1988 года (Ley General de la Vivienda) и изменявшие его декреты-законы, включая Decreto-Leyes 185/1998, 211/2000, 233/2003, 288/2011, 322/2014, 342/2016, 353/2018 и 367/2018.
Физические лица — граждане Кубы и иностранцы с постоянным местожительством на Кубе (ст. 3) — могут быть собственниками не более двух жилищ плюс одного заявленного жилища для отдыха (ст. 4.1). Купля-продажа между физическими и юридическими лицами, кубинскими или иностранными, оформляется у нотариуса (ст. 89.1).
Закон упоминает иностранных физических и юридических лиц, приобретающих жилища (ст. 43.2 и 89.3), но не даёт каждому иностранцу неограниченного права купить любое жилище. Как это будет применяться на практике и через какие организации, пока неясно. Владение недвижимостью не даёт права на резидентство. Каждый случай требует индивидуальной проверки.
Они являются физическими лицами по ст. 3 и подчиняются общим правилам, включая лимит двух жилищ плюс одного для отдыха (ст. 4.1).
Закон 187 отменяет Закон 65/1988, и CPS не нашла положения, по которому жилище утрачивается лишь потому, что собственник живёт за рубежом. Прежние декларации «emigrado» автоматически не отменяются; родственники, всё ещё занимающие такие жилища, могут быть признаны согласно Переходным положениям (Четвёртое g, Пятое c). Для прямо предусмотренных случаев Третье переходное положение устанавливает пятилетний срок для запроса передачи; этот срок не применяется ко всем наследствам или всем случаям эмиграции.
Ст. 91.2 позволяет хозяйствующим субъектам и другим юридическим лицам покупать жилища за счёт утверждённых бюджетов или прибыли для обеспечения жильём рабочей силы. Ст. 91.3 ограничивает негосударственных хозяйствующих субъектов двумя жилищами, приобретёнными по купле-продаже, и приобретённые по другим передаточным актам засчитываются в этот лимит. Заявленная цель ст. 91 — обеспечение жильём рабочей силы: приобретение для офисов, размещения, коммерческой аренды или перепродажи не разрешено этой статьёй автоматически, но и нельзя утверждать, что оно повсеместно запрещено без отдельного правового основания. Любое иное использование должно проверяться в каждом случае по нормам землепользования и лицензирования.
При купле-продаже налоговой базой является согласованная цена, если она равна кадастровой стоимости или выше (Налоговый закон 113, новая ст. 44, введённая Законом 187). Кадастровая стоимость определяется согласно Резолюции INOTU 16/2026 и не может превышать рыночную; кадастровая справка действительна пять лет (Декрет 176, ст. 18.4). Закон о жилье не устанавливает ставок.
Не наличными. Ст. 90.1 допускает инструменты или кредитные документы, предусмотренные банковским законодательством, или любой иной безналичный способ оплаты — не только банковские переводы. Какие инструменты нотариусы принимают на практике, ещё предстоит подтвердить.
До подписания продавец должен подтвердить, что задолженности по цене жилья нет, налог уплачен, а жилище внесено в Центральный реестр недвижимого имущества (ст. 90.2). Продажа оформляется публичным актом перед нотариусом провинции, где находится жилище (ст. 89.1). Рекомендуется также проверить кадастровую справку и любые регистрационные отметки.
Декрет 177/2026 регулирует горизонтальную собственность: один голос на квартиру, установленные большинства (ст. 32) и ежемесячный взнос на ремонт общих элементов — минимум втрое больше, если единица сдана в аренду (ст. 5 d).
Смежные жилища могут быть объединены, если это позволяют градостроительные нормы (ст. 68); жилище может быть разделено, если позволяют его размеры и конструкция, у нотариуса или, при отсутствии согласия, через суд (ст. 69).
Наследство регулируется Гражданским кодексом и нормами закона. Если наследник отказывается от жилья без жильцов или наследников нет два года после смерти, жильё переходит государству (ст. 88). Статус жилья для отдыха не утрачивается при наследовании (ст. 138). Обычные дарения жилищ регулируются ст. 99 и оформляются у нотариуса; дарение субсидированных жилищ в течение пятнадцати лет может требовать возврата субсидии или предварительного разрешения (ст. 53 и 54).
Закон 187 сам по себе не разрешает коммерческое использование жилой недвижимости. Такое использование остаётся подчинённым нормам территориального планирования и урбанизма, соответствующим административным разрешениям и, в охранных или исторических зонах, одобрению органов охраны наследия. Это должно проверяться в каждом случае до покупки или инвестирования.
Практика для иностранных покупателей, безналичные платёжные инструменты, которые будут принимать нотариусы, и конкретные налоговые ставки. CPS предоставляет общую ориентацию, а не юридическое заключение.
Cuba Property Solutions provides advisory, coordination and project-management support. Information on this website is general in nature and may change as new legislation, regulations and administrative criteria are introduced. Official legal, notarial, registry, migration, tax and licensing procedures are carried out by the competent Cuban authorities and authorized professionals.