Куба обновляет правила местного развития: что следует знать бизнесу и инвесторам в недвижимость

30 октября 2026 года | Cuba Property Solutions

Куба ввела новую нормативную базу территориального развития и проектов местного развития (Proyectos de Desarrollo Local, или PDL).

Нормативные акты, опубликованные в Gaceta Oficial Ordinaria No. 87 от 21 октября 2026 года, устанавливают обновлённые правила организации, финансирования и управления инициативами местного экономического развития.

Эти изменения заслуживают внимания частных предприятий, MiPyMEs и инвесторов, рассматривающих проекты на Кубе.

Однако новые нормативные акты не следует считать разрешением приобретать недвижимость, выполнять строительные работы или осуществлять иностранные инвестиции без необходимых согласований.

Четыре новых нормативных правовых акта

Пакет нормативных актов включает четыре основных документа.

Decreto 174/2026 — стратегическое управление территориальным развитием

Устанавливает общие основы стратегий территориального развития и проектов местного развития. Заменяет ранее действовавший Decreto 33/2021.

Resolución 70/2026 — Министерство экономики и планирования

Устанавливает дополнительные организационные и процедурные правила, касающиеся территориального развития и его финансирования.

Resolución 118/2026 — Центральный банк Кубы

Регулирует банковское обслуживание и управление финансами одобренных проектов местного развития.

Resolución 202/2026 — Министерство финансов и цен

Регулирует финансовые, налоговые, ценовые, бухгалтерские и бюджетные вопросы, связанные с проектами местного развития.

В совокупности эти нормативные акты формируют пересмотренную основу для реализации местных экономических инициатив в рамках административной и финансовой системы Кубы.

Что такое проект местного развития?

Проект местного развития — это инициатива, оцениваемая в рамках применимой системы территориального развития и соответствующая приоритетам местного или регионального развития.

В проектах могут участвовать различные категории субъектов экономической деятельности, включая государственные и негосударственные организации, при соблюдении установленных законом условий.

Частные компании, MiPyMEs, кооперативы и другие субъекты экономической деятельности, отвечающие установленным требованиям, могут получить возможности для участия в одобренных инициативах.

Однако ведение частного бизнеса не означает автоматического признания такого бизнеса проектом местного развития.

Каждый предлагаемый проект должен отвечать соответствующим требованиям и получить необходимое признание и согласования.

Банковское обслуживание и финансирование

Один из важных аспектов новой нормативной базы касается финансирования проектов.

Resolución 118/2026 устанавливает правила открытия и ведения банковских счетов, связанных с проектами местного развития.

Нормативная база также предусматривает счета в иностранной валюте в случаях, когда их использование допускается соответствующими требованиями и законными источниками финансирования.

Поэтому предпринимателям и инвесторам важно различать формальную правовую структуру проекта, одобренные механизмы его финансирования и фактически доступные банковские услуги.

Наличие нормативной базы для счетов в иностранной валюте не гарантирует доступа к иностранной валюте, международным переводам или финансированию.

Эти вопросы необходимо проверять отдельно по каждому проекту.

Возможное значение для недвижимости и реновации

Для Cuba Property Solutions важен вопрос о том, могут ли определённые виды деятельности, связанные с недвижимостью, стать частью одобренных инициатив местного развития.

Среди направлений, заслуживающих изучения:

• Реставрация и повторное хозяйственное использование зданий в неудовлетворительном состоянии.
• Улучшение местной коммерческой инфраструктуры.
• Развитие услуг, поддерживающих экономическую активность в районах.
• Проекты, создающие рабочие места или улучшающие местные объекты инфраструктуры.
• Инициативы по восстановлению, соответствующие приоритетам муниципального развития.

Это возможные направления для оценки, а не автоматически разрешённые категории проектов.

В частности, в исторических районах Гаваны могут действовать дополнительные ограничения, связанные с недвижимостью, охраной наследия и градостроительным планированием.

Одобрение проекта местного развития не отменяет необходимости установить:

• Законное право собственности и иные права на недвижимость.
• Разрешённое использование земельного участка.
• Наличие разрешений на строительство и реновацию.
• Требования по сохранению культурного наследия.
• Необходимые муниципальные и общегосударственные согласования.

Правовое и техническое состояние каждого объекта недвижимости по-прежнему необходимо изучать индивидуально.

Меняет ли это правила владения недвижимостью иностранцами?

Напрямую — нет.

Эти новые нормативные акты о территориальном развитии не устанавливают общего порядка, позволяющего иностранным физическим лицам — нерезидентам приобретать существующее частное жильё на Кубе.

Приобретение жилой недвижимости иностранцами остаётся отдельным вопросом, регулируемым Ley 187/2026 о жилье, нормативными актами по её применению и другим применимым законодательством. См. нашу статью Могут ли иностранцы покупать недвижимость на Кубе в 2026 году?.

Участие в одобренном инвестиционном проекте или проекте развития нельзя смешивать с приобретением жилой недвижимости в личную собственность.

Что следует изучить бизнесу и инвесторам?

Прежде чем приступать к реализации проекта, следует ответить на следующие вопросы:

1. Может ли предлагаемая деятельность рассматриваться в качестве проекта местного развития?
2. Соответствует ли она стратегии развития муниципалитета?
3. Какая организация или какой субъект будет выступать держателем проекта и осуществлять его реализацию?
4. Какие государственные согласования необходимы?
5. Какие механизмы банковского обслуживания можно использовать на законных основаниях?
6. Какие налоговые и бухгалтерские обязательства применяются?
7. Если проект связан с недвижимостью, в порядке ли документы о праве собственности, использовании земельного участка и строительстве?

Эти вопросы особенно актуальны для реновации, гостиничного бизнеса, коммерческой недвижимости и других видов деятельности, связанных с существующими зданиями.

Оценка CPS

Публикация Decreto 174/2026 и сопутствующих резолюций представляет собой дальнейшее развитие кубинской нормативной базы, регулирующей местные экономические инициативы.

Их практическое значение будет зависеть от того, как конкретные проекты будут оцениваться, получать разрешения, финансироваться и реализовываться.

Для инвесторов важно различать правовую базу, создающую возможный путь реализации одобренных проектов, и конкретную инвестицию, для которой необходимые разрешения уже фактически получены.

Cuba Property Solutions продолжает отслеживать эти изменения, особенно в той мере, в какой они затрагивают недвижимость, реновацию, развитие бизнеса и инвестиции в Гаване.

Официальные источники

Gaceta Oficial de la República de Cuba, Ordinaria No. 87, 21 октября 2026 года:

• Decreto 174/2026 — GOC-2026-613-O87.
• Resolución 118/2026 — GOC-2026-614-O87.
• Resolución 70/2026 — GOC-2026-615-O87.
• Resolución 202/2026 — GOC-2026-616-O87.

Официальный правовой портал: https://www.gacetaoficial.gob.cu/

Правовое уведомление: эта статья содержит общую информацию о нормативном регулировании. Соответствие проекта установленным требованиям, финансирование, налогообложение, права на недвижимость и разрешения необходимо подтверждать отдельно в каждом конкретном случае.