Yabancılar 2026'da Küba'da Gayrimenkul Satın Alabilir mi? Yeni Konut Yasasının Açıklaması

Küba'nın 187/2026 Sayılı Konut Yasası: Yabancı Alıcılar Hukuken Neler Yapabilir, Neler Belirsizliğini Koruyor ve Vietnam'ın Ekonomik Modeli Neden Önemli?

Yayın tarihi: 23 Ekim 2026 | Cuba Property Solutions

Doğrulanmış açıklamalar — 23 Ekim 2026 Küba'nın yeni Konut Yasası, yabancı gayrimenkul alıcılarına yönelik açık hükümler içeriyor. Ancak Küba'da yerleşik olmayan yabancıların olağan konut alımları için genel olarak erişilebilir bir usul henüz bağımsız olarak doğrulanmış değil.

Kısa Yanıtlar: 2026'da Küba'da Gayrimenkul Satın Almak

Hukuki ayrıntıları incelemeden önce, potansiyel alıcıların en çok sorduğu sorulara doğrudan yanıtlar verelim.

1. Yabancılar Küba'da yasal olarak ev satın alabilir mi?

Yeni yasa uyarınca, ilke olarak evet. 187/2026 sayılı Yasa, konut niteliğindeki taşınmazların satın alınmasına ilişkin hükümlerinde yabancı kişileri açıkça tanıyor.

Ancak Küba'da yerleşik olmayan yabancılar için kesin uygunluk koşulları ve uygulamadaki usuller hâlâ açıklığa kavuşturulmayı bekliyor.

2. Bir yabancı olarak yarın Küba'da ev satın alabilir miyim?

Genel olarak doğrulanmış bir satın alma usulü üzerinden değil. 23 Ekim 2026 itibarıyla, Küba'da yerleşik olmayan sıradan bir yabancının mevcut bir özel Küba konutunun satın alımını derhâl tamamlayıp tescil ettirebildiğini doğrulamış değiliz.

Bu, yabancıların bütün gayrimenkul işlemlerinin yasak olduğu anlamına gelmiyor. İzin verilen bazı gayrimenkul düzenlemelerinin zaten kendilerine özgü hukuki çerçeveleri bulunuyor.

3. Gayrimenkul satın almak için Küba'da daimi ikamet sahibi olmam gerekiyor mu?

Yeni yasal hükümlere göre mutlaka gerekmiyor. 3. madde, gerçek kişileri Küba vatandaşları ve daimi ikamet sahibi yabancılarla sınırlayan genel tanımın dışında 43.2 ve 89.1 maddelerini açıkça tutuyor.

Bu istisnanın uygulamadaki kapsamı hâlâ açıklığa kavuşturulmalı.

4. Bir Hollanda, Kanada, Birleşik Krallık, Almanya veya İspanya vatandaşı Küba'da ev satın alabilir mi?

Geçerli kurallara bağlı olarak mümkün olabilir. Yeni yasa yabancı kişilerden söz ediyor; ancak her uyruk ve her taşınmaz için basit ve doğrulanmış bir satın alma usulü oluşturmuyor.

5. Amerikalılar Küba'da gayrimenkul satın alabilir mi?

ABD hukuku uyarınca genel olarak kısıtlamalara tabidir. Küba hukuku bir işleme izin verse bile ABD yaptırımları, yetki alınmadan bu işlemi yasaklayabilir.

Bkz. ABD Hazine Bakanlığı OFAC Sıkça Sorulan Sorular 799.

6. Yabancılar Havana'da daire satın alabilir mi?

Taşınmaza ve geçerli rejime bağlı olarak mümkün olabilir. Yeni yasa yabancı alıcılara ilişkin hükümler içeriyor; ancak belirli bir dairenin uygunluğu ve gerekli işlem usulü doğrulanmalı.

7. Yabancılar Varadero'da veya diğer turistik bölgelerde gayrimenkul satın alabilir mi?

İzin verilen bazı düzenlemeler mevcut; ancak her taşınmaz yabancı alıcılara açık değil. Geçerli kurallar projeye, mülkiyet rejimine ve konuma bağlı.

8. Yabancılar Küba'da iki eve sahip olabilir mi?

Madde 4.1, kurucu tapu belgesinde bu şekilde tanımlanmış bir dinlenme veya tatil konutu saklı kalmak üzere, iki konuta kadar hak tanır. Madde 3’ün 43.2 ve 89.1 maddelerine ilişkin istisnaları, yerleşik olmayan her yabancı için otomatik olarak sınırsız bir iki konut hakkı tesis etmez.

9. Doğrudan Kübalı bir özel mülk sahibinden ev satın alabilir miyim?

Yasa ilgili bir hukuki dayanak sağlıyor; ancak usulün tamamı henüz doğrulanmış değil. 89. madde, Kübalı veya yabancı kişilerin taraf olduğu noter önündeki satışları ele alıyor. Yerleşik olmayan yabancılar için uygulamadaki gereklilikler açıklığa kavuşturulmalı.

10. Küba'da bir evin bedelini nakit ödeyebilir miyim?

Hayır. 90.1 maddesi, ödemenin hukuken izin verilen nakit dışı yöntemlerle yapılmasını zorunlu kılıyor.

11. Küba'daki bir evin bedelini ABD doları veya avro olarak ödeyebilir miyim?

Geçerli ödeme yöntemi ve para birimi teyit edilmeli. Bir taşınmazın dolar veya avro cinsinden ilan edilmesi, hukuken izin verilen ödeme usulünü kendiliğinden belirlemez.

12. Gayrimenkul alımlarında hangi döviz kuru uygulanır?

Yabancıların tüm konut işlemleri için doğrulayabildiğimiz tek bir kur yok. Geçerli döviz kuru, ilgili işlemi düzenleyen bankacılık ve vergi kurallarına bağlı.

13. Yabancılar Airbnb veya tatil amaçlı kiralama için Küba'da gayrimenkul satın alabilir mi?

Mülkiyet, ticari kiralama faaliyetine kendiliğinden izin vermez. Kiralama faaliyetleri ayrı ruhsatlar, kayıt ve yerel düzenlemelere uyum gerektirebilir.

14. Yabancı bir şirket üzerinden Küba'da ev satın alabilir miyim?

Belirli hukuki düzenlemeler kapsamında mümkün olabilir. Yasa yabancı tüzel kişilerden söz ediyor; ancak şirketlerin edinimleri ek yatırım, izin ve tescil şartları içerebilir.

15. Küba gayrimenkul piyasasını yabancı yatırımcılara açıyor mu?

Yasa önemli yeni hükümler içeriyor; ancak piyasanın genel olarak açıldığı resmen doğrulanmış değil. İdari ve bankacılık alanlarında ilave açıklamalar önemli olacak.

16. Küba Vietnam'ın ekonomik modelini mi izliyor?

Küba, Vietnam'ın ekonomik reformlarını resmen inceliyor. Bu durum hükümet açıklamaları, teknik ziyaretler ve iş birliği projeleriyle belgelenmiş durumda.

Küba'nın özellikle Vietnam'ın yabancıların konut mülkiyeti modelini uygulamayı amaçlayıp amaçlamadığı ise doğrulanmış değil.

17. Yabancılar Küba'da ne zaman serbestçe ev satın alabilecek?

Resmî bir tarih belirlenmedi. Yasa zaten yürürlükte; ancak uygulamaya ilişkin olası ek açıklamaların zamanı ve kapsamı bilinmiyor.

18. Güncellemeleri nereden takip edebilirim?

Cuba Property Solutions yeni mevzuatı, resmî duyuruları, bankacılık kurallarını ve gayrimenkul piyasasındaki ilgili gelişmeleri incelemeyi sürdürecek.

Bu yazıyı yer imlerinize ekleyin ve önemli bilgiler değiştiğinde güncellemeler için yeniden ziyaret edin.

---

Doğrulanmış açıklamalar — 23 Ekim 2026

Madde 43.2, özellikle gerçek ve tüzel kişilere yapılan alım satımlarla ilgili olan Madde 43.1(c) uyarınca konut hakları edinen yabancı gerçek veya tüzel kişileri ele alır ve onları kanunun yükümlülüklerine tabi tutar.

Madde 89.1, Kübalı veya yabancı gerçek kişiler arasında, gerçek ve tüzel kişiler arasında ve tüzel kişiler arasında yapılan konut satışlarının, kararlaştırılan bedel üzerinden, konutun bulunduğu ilde yerleşik bir noter huzurunda resmî senetle düzenlenmesini öngörür. Devlete yapılan satışlar ve idari tahsisten kaynaklanan devirler için istisnalar içerir.

Madde 90.2, satıcının konutun satın alma bedeline ilişkin ödenmemiş tutarların ödendiğini, verginin ödendiğini ve konutun Merkezî Taşınmaz Sicili’ne kayıtlı olduğunu kanıtlamasını gerektirir.

Madde 20.2(c), gerekli şartları karşılayan yabancı bireylerin, mülkiyet belgesinin düzenlenmesinden itibaren kararlaştırılan ve 50 yıla kadar çıkabilen bir süre boyunca konut sahibi olmasına genel olarak izin verir; talep edilmesi ve geçerli usullere uyulması koşuluyla, 50 yılı aşmayan tek bir uzatma mümkündür.

Madde 19.1, nüfusu bir idari mahalleye eşdeğer olan bir alanda, villalar ve bitişik evler dâhil, şartları karşılayan 250 müstakil ev için toplu bir yabancı mülkiyeti sınırı belirler. Bu, yabancı alıcı başına 250 ev anlamına gelmez.

Ley 187’nin Dördüncü Son Hükmü, Ley 113’ün 44 ve 203. maddelerinin yerine geçer: konut satışında satıcının gelir vergisi matrahı, kadastro değerine eşit veya bu değerden yüksek olması şartıyla devir bedelidir; konut devirlerinde alıcının devir vergisi matrahı ise resmen belirlenen kadastro değeridir. Bunlar tek bir ortak fiyat hesaplaması değil, farklı vergi matrahlarıdır.

Küba'nın Yeni Konut Yasasını Anlamak

Küba, 14 Ekim 2026'da yeni Konut Yasası olan 187/2026 sayılı Yasayı Gaceta Oficial Ordinaria'nın 86. sayısında yayımladı.

Yasa, 1988 tarihli 65 sayılı Yasanın yerini alarak 21 Ekim'de yürürlüğe girdi.

Konut mülkiyetini, alımları, satışları, mirası, bağışları, kiralama faaliyetlerini ve taşınmaz yönetimini düzenleyen hukuki çerçevede kapsamlı bir değişiklik oluşturuyor.

En önemli özellikleri arasında şunlar bulunuyor:

• Kanun kapsamındaki gerçek kişilerin, kurucu tapu belgesinde bu şekilde beyan edilmiş ve ayrıca tanınmış bir dinlenme veya tatil konutu saklı kalmak üzere, iki konuta kadar mülkiyet sahibi olmasına yönelik genel bir hak.
• Küba'dan göç etmiş kişilerin konut haklarını etkileyen değişiklikler.
• Yabancı gerçek ve tüzel kişilere ilişkin hükümler.
• Gayrimenkul faaliyetlerinin düzenlenmesi.
• Konut satışlarında nakit dışı ödeme yöntemlerinin zorunlu tutulması.
• Güncellenmiş taşınmaz tescili ve kadastro düzenlemeleri.

Reforma 176/2026 sayılı Kararname ve diğer düzenlemeler eşlik ediyor.

Herhangi bir maddeyi yabancı mülkiyeti konusunda eksiksiz bir yanıt olarak ele almak yerine bu hükümler birlikte incelenmeli.

Resmî mevzuat metnine ayna site üzerinden erişim: 187/2026 sayılı Yasa — Gaceta Oficial (Directorio Cubano üzerindeki ayna kopya; resmî site değildir)

3, 43 ve 89. Maddeler Gerçekte Ne Anlama Geliyor?

3. Madde: İkamet İstisnası

1. madde, yasanın kapsamındaki gerçek kişileri genel olarak Küba vatandaşları ve Küba'da daimi ikamet sahibi yabancılar olarak tanımlıyor.

Ancak 43.2 ve 89.1 maddeleri için açıkça istisnalar getiriyor.

Bu istisnalar yabancı kişilerin taraf olduğu gayrimenkul işlemleriyle ilgili olduğundan hukuken önem taşıyor.

Bu, genel ikamet tanımının söz konusu maddelerin kapsadığı her işleme hiçbir kayıt koymadan uygulanamayacağı anlamına geliyor.

43. Madde: Gayrimenkul Faaliyetleri

Madde 43.1; inşaat yatırımları, alım satım, satın alma opsiyonlu kiralama, yönetim ve danışmanlık hizmetleri dâhil düzenlemeye tabi gayrimenkul faaliyetlerini sıralar.

Madde 43.2, özellikle gerçek ve tüzel kişilere yapılan alım satımlarla ilgili olan Madde 43.1(c) uyarınca konut hakları edinen yabancı gerçek veya tüzel kişileri ele alır ve onları kanunun yükümlülüklerine tabi tutar.

Bu hüküm, yabancı yatırımlar ve tanınmış gayrimenkul işletmecilerinin yer aldığı işlemler açısından önem taşıyor.

Ancak Küba'daki özel mülkiyete konu her evin kendiliğinden aynı düzenlemelerin kapsamına girdiği varsayılmamalı.

89. Madde: Konut Alım ve Satımı

Madde 89.1, Kübalı veya yabancı gerçek kişiler arasında, gerçek ve tüzel kişiler arasında ve tüzel kişiler arasında yapılan konut satışlarının, kararlaştırılan bedel üzerinden, konutun bulunduğu ilde yerleşik bir noter huzurunda resmî senetle düzenlenmesini öngörür. Devlete yapılan satışlar ve idari tahsisten kaynaklanan devirler için istisnalar içerir.

89.3 maddesi, satın alma yoluyla konut edinen yabancı gerçek ve tüzel kişilerin hak ve yükümlülüklerini açıkça ele alıyor.

Bu hükümler, yabancıların konut niteliğindeki gayrimenkul işlemlerine katılımı için önemli bir hukuki dayanak sağlıyor.

Açık kalan soru, yalnızca yabancılardan yasada söz edilip edilmediği değil. Açıkça söz ediliyor. Asıl soru, hangi işlemlerin hangi koşullarda ve hangi usullerle tamamlanabileceği.

187 sayılı Yasanın tam metnini okuyun

Her İşlem Usulü Netleşmeden Önce Bir Yasa Neden Mevcut Olabilir?

Hukuki izin ile idari uygulama arasındaki ayrım önemlidir.

Bir gayrimenkul işlemi, satın alma sözleşmesi imzalamaktan fazlasını gerektirir.

İşleme bağlı olarak şu taraflar arasında koordinasyon gerekebilir:

• Noter.
• Taşınmaz sicili.
• Kadastro makamları.
• Bankalar ve ödeme kuruluşları.
• Vergi makamları.
• Şehir planlama makamları.
• Diğer yetkili kurumlar.

176/2026 sayılı Kararname, yeni Konut Yasasına ilişkin genel uygulama düzenlemelerini zaten içeriyor.

Bununla birlikte, bu düzenlemelerin olağan özel konutları satın alan, Küba'da yerleşik olmayan yabancılara nasıl uygulanacağı konusunda ek açıklamalar gerekebilir.

Bu durum birkaç olası yoruma yol açıyor.

Bir olasılık, yeni yasanın idari usuller geliştikçe yabancıların ek gayrimenkul işlemlerini destekleyebilecek daha geniş bir hukuki çerçeve oluşturması.

Bir diğer olasılık ise belirli işlemlerin tanımlanmış kategorilerle sınırlı kalması veya özel izin gerektirmesi.

Destekleyici resmî belgeler olmadan bu olasılıkların hiçbiri doğrulanmış hükümet politikası olarak sunulmamalı.

Küba Gayrimenkul Piyasasını Aşamalı Olarak Açmaya Hazırlanıyor Olabilir mi?

Yasal reformu idari uygulamanın izlemesi, daha geniş bir politika sorusunu gündeme getiriyor.

Küba, uygun mali ve idari kontrolleri belirlerken uluslararası erişime daha açık bir gayrimenkul piyasasının hukuki temellerini atıyor olabilir mi?

Bu, incelenmesi makul bir senaryo; ancak hâlâ bir varsayım.

Konut politikasının uzun vadeli sonuçları vardır.

Daha geniş bir açılım; konut fiyatlarını, Küba'da yaşayanlar için konut bulunabilirliğini, yabancı yatırımları, bankacılık faaliyetlerini, vergi tahsilatını ve kentsel gelişimi etkileyebilir.

Yetkililerin, yabancı alıcıların taraf olduğu işlemlerin nasıl kaydedileceğini, vergilendirileceğini ve ödemelerinin nasıl gerçekleştirileceğini de belirlemesi gerekir.

Aşamalı bir yaklaşım, sistemin farklı yönlerinin eşgüdümünü sağlayabilir.

Ancak mevzuat, gelecekte kısıtlamasız bir açılımın kaçınılmaz olduğunu belirtmiyor ve bir takvim de ilan etmiyor.

Aşamalı bir yaklaşımın neden değerlendirilebileceğini anlamak için uzun bir ekonomik reform geçmişine sahip başka bir ülkeyi incelemek yararlı: Vietnam.

---

Küba ve Vietnam: Ekonomik Reform Modelleri Arasında Bir Bağlantı Var mı?

Vietnam'ın Doi Moi Reformları

Vietnam, 1986'da Doi Moi ekonomik reformlarını başlattı.

Reform süreci, ülkenin sosyalist siyasi sistemini korurken piyasa faaliyetlerini, özel girişimi, yabancı yatırımları ve uluslararası ekonomik bütünleşmeyi aşamalı olarak genişletti.

Dönüşüm, tek bir kapsamlı açılım yerine onlarca yıl içinde gerçekleşti.

Vietnam'ın deneyimi, Küba dâhil diğer sosyalist ekonomilerdeki ekonomik reformlarla bağlantılı olarak sıklıkla tartışılıyor.

Ancak reformlar arasındaki benzerlikler, bir ülkenin diğerinin mevzuatını kopyaladığı anlamına kendiliğinden gelmez.

Küba Vietnam'ın Deneyimine Resmen İlgi Gösterdi

Küba'nın Vietnam'ın reform deneyimine doğrudan ilgi duyduğunu gösteren belgeler bulunuyor.

Eylül 2025: Küba Parlamentosunun Yönetimi

Küba Ulusal Meclisi Başkanı, 30 Eylül 2025'te Vietnam'a yaptığı ziyarette Küba'nın Vietnam'ın kalkınma ve reform deneyimini incelemeye ve bu deneyimden öğrenmeye ilgi duyduğunu belirtti.

Vietnam hükümetinin resmî raporunda, 30 Eylül–5 Ekim için planlanan bir ziyaret sırasında, 30 Eylül 2025 tarihi gösterilmektedir. Gösterilen tarih, URL tanımlayıcısına göre önceliklidir.

Kaynak: Vietnam Hükümeti — Küba Vietnam'ın reform deneyiminden öğrenmek istiyor

Ocak 2026: Küba Cumhurbaşkanı ve Vietnam Yönetimi

Vietnam Dışişleri Bakanlığının sağlanan sayfasına bu inceleme sırasında erişilememiştir; sayfanın Küba reformlarına yönelik dersleri tam olarak nasıl atfettiği burada bağımsız olarak doğrulanmamıştır.

Vietnam Dışişleri Bakanlığının sağlanan sayfasına bu inceleme sırasında erişilememiştir; sayfanın Küba reformlarına yönelik dersleri tam olarak nasıl atfettiği burada bağımsız olarak doğrulanmamıştır.

Kaynak: Vietnam Dışişleri Bakanlığı — Ocak 2026 liderler görüşmesi

Haziran–Temmuz 2026: Küba Heyeti Yabancı Yatırım Politikalarını İnceliyor

Dış Ticaret ve Yabancı Yatırım Bakan Yardımcısının başkanlığındaki bir Küba heyeti, 24 Haziran–3 Temmuz 2026 tarihleri arasında Vietnam'ı ziyaret etti.

Ziyaret, ekonomi politikası ve idarenin uygulamadaki yönlerine odaklandı.

İncelenen alanlar şunlardı:

• Yabancı yatırım mevzuatı.
• Yatırım kayıt usulleri.
• Sanayi ve ekonomi bölgeleri.
• Yabancı yatırımcılara yönelik vergi politikaları.
• Çifte vergilendirmeye ilişkin düzenlemeler.
• Kamu işletmelerinin reformu.
• Kamu ve özel işletmeler arasında iş birliği.
• İnovasyon ve yüksek teknoloji yatırımları.
• Uluslararası yatırımcılara yönelik idari hizmetler.

Heyet ayrıca Hai Phong'daki yatırım idaresini, koordineli tek durak usullerinin kullanımı da dâhil olmak üzere inceledi.

Bu ziyaret yalnızca genel ekonomik tartışmalar yerine uygulamadaki hukuki ve idari mekanizmaları ele aldığı için özellikle önemli.

Kaynak: Hai Phong Yönetimi — Küba heyeti yatırım politikalarını ve sanayi bölgelerini inceliyor

Küba–Vietnam Ekonomik İş Birliğinin Somut Örnekleri

İlişkiler politika tartışmalarının ötesine geçiyor.

1. Tarımsal Üretim ve Pirinç Yetiştiriciliği

Vietnam ve Küba; pirinç yetiştiriciliği, üretim yöntemleri ve gıda güvenliğini içeren tarımsal iş birliği geliştirdi.

Eylül 2025'te yayımlanan ortak açıklamada, pilot pirinç üretim modelleri ve 2025–2027 dönemini kapsayan bir iş birliği anlaşması belirtildi.

Bu projeler, uygulamadaki üretim deneyiminin ve yönetim yöntemlerinin aktarılması için fırsatlar sağlıyor.

Kaynak: Vietnam–Küba Ortak Açıklaması, Eylül 2025

2. Yabancı Yatırım ve Sanayi Gelişimi

Vietnamlı şirketler Küba'da yapı malzemeleri, sanayi altyapısı, tüketim malları ve enerji alanlarındaki projelere yatırım yaptı.

Vietnam Sanayi ve Ticaret Bakanlığına göre Vietnam, Aralık 2025'te yedi aktif yatırım projesiyle Küba'nın en büyük Asyalı yatırımcısıydı.

Bu iş birliği, Küba içinde yabancı yatırım, finansman, üretim ve idare konularında uygulamalı deneyim sağlıyor.

Kaynak: Vietnam Sanayi ve Ticaret Bakanlığı — İkili Yatırım ve Ticaret İş Birliği

3. Biyoteknoloji ve İlaç

İki ülke de biyoteknoloji ve ilaç üretiminde iş birliği geliştirdi.

Eylül 2025 ortak açıklamasında, Kübalı ve Vietnamlı ortakları içeren yeni ortak girişim projelerinden de söz edildi.

Bu düzenlemeler, yatırım iş birliğinin düzenlemeye tabi sektörlerde nasıl işleyebileceğini gösteriyor.

4. Yenilenebilir Enerji

Vietnam ve Küba, güneş enerjisi ve ilgili altyapı konusunda iş birliğini sürdürdü.

Bu projeler; teknoloji, finansman ve kalkınma önceliklerini içeren yatırım iş birliğinin örnekleri.

5. İdari ve Hukuki Reform

En belirgin bağlantılardan biri Vietnam'ın yatırım idaresinin incelenmesiyle ilgili.

2026 Küba heyeti, Vietnam'ın yabancı yatırım onaylarını, vergi usullerini ve sanayi gelişimini nasıl organize ettiğini inceledi.

Bunlar, bir ülkenin deneyiminin diğerinin reformlarına katkı sağlayabileceği uygulamalı alanlar.

Ancak yatırıma yönelik bir idari model, yabancıların konut mülkiyetine yönelik bir modelle mutlaka aynı değildir.

Vietnam Yabancıların Gayrimenkul Satın Almasına Nasıl İzin Veriyor?

Vietnam, belirli yabancı bireylerin ve kuruluşların tanımlanmış koşullarda konut niteliğinde taşınmazlara sahip olmasına izin verdiği için yararlı bir örnek sunuyor.

Vietnam'ın 27/2023/QH15 sayılı Konut Yasası, 43/2024/QH15 sayılı Yasayla yapılan değişiklik uyarınca 1 Ağustos 2024'te yürürlüğe girdi.

Bu çerçevede, uygun yabancı bireyler yasal kısıtlamalara tabi olarak gerekli koşulları karşılayan konut projelerinde belirli ticari konutları edinebilir.

Başlıca koşullar şunlardır:

Uygun taşınmaz türleri

Yabancı mülkiyeti esas olarak gerekli koşulları karşılayan ticari konut projeleriyle ilişkilidir. Vietnam'daki her özel mülkiyete konu evi satın almak için sınırsız bir hak yaratmaz.

Mülkiyet süresi

Yabancı bireylere genellikle en fazla 50 yıl süreyle mülkiyet hakkı tanınır; geçerli kurallar çerçevesinde uzatma mümkün olabilir.

Belirli aile veya vatandaşlık durumlarında farklı hükümler uygulanabilir.

Daire mülkiyetine ilişkin sınırlar

Yabancı bireyler ve kuruluşlar genellikle bir kat mülkiyetli binadaki dairelerin toplam %30'u ile sınırlıdır.

Müstakil konut sınırları

Çerçeve ayrıca, nüfus eşdeğerliği esas alınarak tanımlanan bir alanda uygun nitelikteki müstakil konutlar için 250 konut sınırı getirir.

Güvenlik kısıtlamaları

Bazı yerler ulusal savunma veya güvenlik gerekçeleriyle kapsam dışında tutulur.

Bu önlemler, bir ülkenin taşınmaz türü, konum, sayı ve süre üzerindeki kısıtlamaları korurken yabancı konut yatırımına nasıl izin verebileceğini gösteriyor.

Resmî kaynak: Vietnam Hükümeti — 27/2023/QH15 sayılı Konut Yasası

İngilizce hukuki kaynak: Vietnam Konut Yasası — Yabancı Mülkiyetine İlişkin Hükümler

Küba Benzer Bir Yaklaşımı Benimseyebilir mi?

İki ülkeyi aynı politika hedeflerine sahip olduklarını varsaymadan karşılaştırmak mümkün.

Vietnam'ın modeli, yabancı mülkiyetinin sınırsız bir piyasa açılımıyla değil, belirli koşullar altında getirilebileceğini gösteriyor.

Küba için olası düzenleme yaklaşımları şunları içerebilir:

• Uygun konut niteliğindeki taşınmazlar için tanımlanmış kategoriler.
• Yeni projeler ve mevcut özel konutlar için farklı kurallar.
• Koruma altındaki alanlar için özel şartlar.
• Edinilen taşınmaz sayısına ilişkin kısıtlamalar.
• Özel bankacılık ve döviz düzenlemeleri.
• Kayıt ve belgelendirme gereklilikleri.
• Bireylerin ve şirketlerin ayrı ele alınması.

Bunlar açıklanmış Küba önlemleri değil, düzenleme seçeneklerine ilişkin örnekler.

Küba'nın zaten kendi hukuki çerçevesi, gayrimenkul mülkiyeti tarihi ve konut politikası öncelikleri bulunuyor.

Gelecekteki herhangi bir yaklaşım zorunlu olarak bu ulusal bağlam içinde işleyecektir.

Belgelenmiş olan, Küba'nın Vietnam'ın ekonomik deneyimine duyduğu ilgidir. 187 sayılı Yasanın doğrudan Vietnam'ın yabancıların konut mülkiyetine ilişkin mevzuatı model alınarak hazırlandığı ise kanıtlanmış değildir.

---

Döviz, Gayrimenkul Değerlemesi ve Bankacılık: Uygulama Neden Önemli?

Nakit Dışı Ödeme Zorunluluğu

187 sayılı Yasanın 90.1 maddesi, üzerinde anlaşılan konut satın alma bedelinin izin verilen nakit dışı yöntemlerle ödenmesini zorunlu kılıyor.

Bu, işlemlerin resmîleştirilmesi açısından önemli bir değişiklik.

Ayrıca yabancı alıcılar için uygulamaya ilişkin sorular doğuruyor.

Örneğin:

• Satın alma bedeli doğrudan yabancı bir bankadan aktarılabilir mi?
• Alıcının Kübalı bir finans kuruluşunda hesabı olması gerekir mi?
• Ödeme hangi para biriminde yapılmalı?
• Hangi döviz kuru uygulanır?
• Satıcı satış gelirini nasıl alır?
• Notere hangi belgeler sunulmalı?
• İşlem vergileri nasıl hesaplanır?

Yanıtlar, geçerli mali düzenlemelere ve ilgili işleme bağlı.

Piyasa Fiyatı ile Kadastro Değeri Arasındaki Fark

Küba, taşınmazların kadastro değerlemesine ilişkin kuralları da güncelledi.

16/2026 sayılı Karar, kadastro değerlerinin belirlenmesine yönelik bir yöntem oluşturuyor.

Kadastro değeri idari ve vergisel işlevler görür ve bir taşınmazın pazarlıkla belirlenen piyasa fiyatıyla kendiliğinden eşit kabul edilmemeli.

Bu ayrım, özellikle taşınmazlar döviz cinsinden ilan edildiğinde önem taşıyor.

Örneğin bir taşınmazın kadastro değeri Küba pesosu cinsinden belirlenmişken pazarlıkla belirlenen satış fiyatı başka bir para biriminde ifade edilmiş olabilir.

Bu tutarların nasıl ele alınacağını geçerli vergi ve bankacılık kuralları belirler.

24 CUP/USD Döviz Kuru Ne Olacak?

Bir ABD doları başına 24 CUP olan tarihsel veya idari bir döviz kurunun yabancıların gayrimenkul işlemlerini kendiliğinden düzenlediği varsayılamaz.

Önemli sorular; belirli bir resmî kurun öngörülüp öngörülmediği, hangi amaçla kullanıldığı ve vergiye tabi veya ödenecek hangi tutara uygulandığıdır.

Kadastro değeri için kullanılan hesaplama, satın alma ödemesinde veya vergi tarhında kullanılan hesaplamayla aynı olmayabilir.

Doğrulanmış hiçbir kural, 187 sayılı Yasa kapsamındaki her yabancı konut alımında 24 CUP/USD kullanılmasını öngörmüyor.

Döviz kurlarına ilişkin gelecekte yapılacak herhangi bir açıklama, işlem maliyetlerini ve ödeme usullerini önemli ölçüde etkileyebilir.

Yabancıların Gayrimenkul Alımları Döviz Faaliyetini Artırabilir mi?

Potansiyel olarak evet.

Yabancı alıcıların daha geniş bir Küba konutu yelpazesini edinmesine izin verilirse işlem faaliyeti artabilir.

Bu faaliyet; hukuk hizmetleri, tadilat, inşaat, gayrimenkul yönetimi ve bankacılık hizmetleri için talep yaratabilir.

Ayrıca ek kayıtlı işlemler ve vergi geliri oluşturabilir.

Ancak bir taşınmazın satış bedelinin tamamı kendiliğinden devlet geliri değildir.

Ekonomik etki; ödeme sistemine, fonları alan taraflara ve geçerli mali düzenlemelere bağlıdır.

Örnek Senaryolar

Bunlar yalnızca matematiksel örneklerdir.

Yabancı talebi, devlet geliri veya net döviz girişlerine ilişkin tahminler değildir.

Daha geniş bir piyasa, konutların ekonomik olarak karşılanabilirliği ve yerel halkın konuta erişimi dâhil zorluklar da yaratabilir.

Bu nedenle düzenlemelerin tasarımı hem ekonomik kalkınma hem de konut politikası açısından önemli olacaktır.

---

Medya ve Gayrimenkul Uzmanları Neler Bildirdi?

Farklı yayınlar konut reformunun farklı yönlerini vurguladı.

elTOQUE, yeni Konut Yasasını ve mülkiyet ile gayrimenkul işlemleri açısından sonuçlarını haberleştirdi.

elTOQUE'nin haberini okuyun

Deutsche Welle, iki konut mülkiyetinin tanınmasını, göç etmiş kişileri etkileyen değişiklikleri ve gayrimenkul faaliyetlerinin düzenlenmesini ele aldı.

Deutsche Welle'nin haberini okuyun

Kübalı bir gayrimenkul platformu olan Casas Oasis, 3 ve 89. maddeler kapsamında yerleşik olmayan yabancıların satın alma yapabileceğini destekleyen bir yorum yayımladı.

Casas Oasis rehberini okuyun

Bu yayınlar, kamuoyundaki yorumları anlamak açısından yararlı.

Ancak bağımsız yorumlar ve ticari rehberler, belirli bir işlem için verilmiş resmî izinle karıştırılmamalı.

ABD Vatandaşlarının Durumu Ne?

Amerika Birleşik Devletleri'nin kısıtlamaları ayrıca ele alınmalı.

Küba hukukunun izin verdiği bir işlem, ABD yargı yetkisine tabi bir kişi için yine de yasak olabilir.

OFAC'ın 799 numaralı sıkça sorulan sorusu, Küba'da taşınmaz satın alma veya kiralamaya ilişkin genel kısıtlamaları ve ilgili yetkilendirme çerçevesini açıklıyor.

Resmî OFAC rehberliği

Bu ayrım, Küba'da gayrimenkul yatırımını araştıran Amerikalılar için özellikle önemli.

---

Hangi Konular Hâlâ Açıklığa Kavuşturulmalı?

Yanıt bekleyen en önemli sorular uygulamayla ilgili.

Kesinleşmiş olgular ile açık sorular arasındaki bu ayrım, haberciliğimizin merkezinde kalmaya devam edecek.

---

Son Gelişmeler: Küba Gayrimenkul Hukuku Güncelleme Takibi

Son kapsamlı inceleme: 23 Ekim 2026

21 Ekim 2026 — Yeni Konut Yasası Yürürlüğe Giriyor

187/2026 sayılı Yasa, önceki Konut Yasasının yerini alarak yürürlüğe giriyor.

14 Ekim 2026 — Konut Mevzuatı Yayımlanıyor

Yeni yasa ve ona eşlik eden düzenlemeler Gaceta Oficial Ordinaria'nın 86. sayısında yayımlanıyor.

Haziran–Temmuz 2026 — Kübalı Yetkililer Vietnam'ın Yatırım İdaresini İnceliyor

Küba hükümetinden bir heyet, yabancı yatırım politikalarını, vergilendirmeyi ve idari usulleri incelemek üzere Vietnam'ı ziyaret ediyor.

Ocak 2026 — Küba Yönetimi Vietnam'dan Çıkarılabilecek Dersleri Kabul Ediyor

Vietnam Dışişleri Bakanlığının sağlanan sayfasına bu inceleme sırasında erişilememiştir; sayfanın Küba reformlarına yönelik dersleri tam olarak nasıl atfettiği burada bağımsız olarak doğrulanmamıştır.

Eylül 2025 — Küba Vietnam'ın Reform Deneyimine İlgi Duyduğunu Belirtiyor

Vietnam hükümetinin resmî raporunda, 30 Eylül–5 Ekim için planlanan bir ziyaret sırasında, 30 Eylül 2025 tarihi gösterilmektedir. Gösterilen tarih, URL tanımlayıcısına göre önceliklidir.

---

Değişiklikleri İzlemeye Devam Ediyoruz

Cuba Property Solutions, bu yazıyı Küba'da yabancıların gayrimenkul mülkiyeti konusunda gelişen bir başvuru kaynağı olarak güncel tutuyor.

Şu konulardaki önemli gelişmeleri inceleyeceğiz:

• 187 sayılı Yasa ve ilgili düzenlemeler.
• Yabancıların mülkiyet haklarına ilişkin yeni resmî yorumlar.
• Noter şartları ve tescil usulleri.
• Gayrimenkul alımlarına yönelik bankacılık kuralları.
• Döviz dönüşümü ve vergilendirme.
• Yabancı yatırım düzenlemeleri.
• İlgili idari kararlar.
• Uygulamadaki işlem usullerinde doğrulanmış değişiklikler.

Önemli bir gelişme burada sunulan sonuçları değiştirdiğinde, yazıyı gözden geçirmeyi ve güncelleme tarihini kaydetmeyi amaçlıyoruz.

Okuyucuların bu sayfayı yer imlerine eklemesini ve düzenli olarak yeniden ziyaret etmesini öneriyoruz.

Önemli: Yeni bir yayın veya inceleme tarihi yalnızca ilgili bilgiler gerçekten kontrol edildiğinde eklenecek.

---

Sonuç: Hukuki Bir Açılım Var, Ancak Önemli Sorular Sürüyor

Küba'nın 187/2026 sayılı Konut Yasası, yabancıların konut niteliğindeki gayrimenkul işlemlerine katılımına ilişkin önemli hükümler getiriyor.

3, 43 ve 89. maddeler özellikle önemli; çünkü yabancı kişilere açık atıflar yapıyor ve yasanın genel ikamet tanımına istisnalar getiriyor.

Bununla birlikte hukuki tanıma ile uygulamadaki işlem usulleri aynı şey değil.

Küba'da yerleşik olmayan sıradan yabancıların mevcut özel Küba konutlarını hangi koşulların tamamını yerine getirerek satın alabileceği hâlâ açıklığa kavuşturulmalı.

Küba'nın Vietnam'ın ekonomik reform deneyimine belgelenmiş ilgisi, konuyla ilgili uluslararası bir bağlam sağlıyor. Vietnam, yabancıların konut mülkiyetinin düzenlenmiş bir çerçeveyle nasıl getirilebileceğini gösteriyor; ancak Küba'nın bu belirli konut modelini benimsediğine ilişkin doğrulanmış bir kanıt yok.

Potansiyel alıcılar için uygun yaklaşım; resmî gelişmeleri izlemek, geçerli hukuki gereklilikleri anlamak ve para aktarmadan veya bağlayıcı taahhütlere girmeden önce işleme özel teyit almak.

Cuba Property Solutions bu gelişmeleri izlemeyi ve yeni, doğrulanmış bilgiler elde edildikçe bu rehberi güncellemeyi sürdürecek.

Cuba Property Solutions'ı ziyaret edin

---

Vietnam Dışişleri Bakanlığının sağlanan sayfasına bu inceleme sırasında erişilememiştir; sayfanın Küba reformlarına yönelik dersleri tam olarak nasıl atfettiği burada bağımsız olarak doğrulanmamıştır.

1. Küba — 187/2026 sayılı Yasa, Resmî Gazete kaynağı (Directorio Cubano üzerindeki ayna kopya; resmî site değildir)
2. Küba'nın 187 sayılı Konut Yasasının tam metni
3. Vietnam Hükümeti — Küba Vietnam'ın reformlarından öğrenmek istiyor
4. Vietnam Dışişleri Bakanlığı — Liderler görüşmesi, Ocak 2026
5. Hai Phong Yönetimi — Küba'nın yatırım politikası inceleme ziyareti
6. Vietnam — 27/2023/QH15 sayılı Konut Yasası
7. Vietnam–Küba Ortak Açıklaması, Eylül 2025
8. Vietnam–Küba Ticaret ve Yatırım İş Birliği
9. ABD Hazine Bakanlığı — OFAC Sıkça Sorulan Sorular 799
10. elTOQUE — Küba'nın Yeni Konut Yasası
11. Deutsche Welle — Konut Yasası Reformu
12. Casas Oasis — Küba'da Yabancı Gayrimenkul Alıcıları

Sorumluluk reddi: Bu yazı, kamuya açık kaynaklara dayalı genel bilgi ve analiz sunar. Hukuki, vergisel, bankacılık veya yatırım danışmanlığı değildir. Belirli işlemler, geçerli mevzuat ve usuller kapsamında teyit gerektirir.

Doğrulanmış açıklamalar — 23 Ekim 2026

23 Ekim 2026’da kontrol edilen birincil kaynaklar arasında Ley 187’nin 3, 4, 43, 89 ve 90. maddelerine ilişkin önceden saklanmış Gaceta metni, Vietnam’ın resmî konut kanunu ve yürürlük tarihine ilişkin değişikliği ile OFAC SSS 799 bulunmaktadır. Yerleşik olmayan yabancıların olağan satın alma süreçleri ve işleme özgü bankacılık düzenlemeleri bağımsız olarak doğrulanmamıştır; bu, uygulama kurallarının bulunmadığını kanıtlamaz. Vietnam Dışişleri Bakanlığının ocak ayına ait sayfasına erişilememiştir. Sanayi ve Ticaret Bakanlığı, LuatVietnam, elTOQUE ve Casas Oasis bağlantıları bu kontrol sırasında erişimi kısıtlamıştır; bunların yorumları, yeni doğrulanmış resmî otorite olarak sunulmamaktadır. Resmî Küba PDF’sinin yeniden indirilmesi zaman aşımına uğramıştır; önceden saklanmış metin kontrol edilmiştir. Özgün referanslar şeffaf biçimde korunmaktadır.

• Gaceta Oficial No.86 / Ley187 / Decreto176
• Vietnam 43/2024/QH15
• Vietnam — 2025
• OFAC / 31 CFR §515.573
• Banco Central de Cuba
• Ministerio de Justicia