Küba'da uygunluk, mülkiyet, sicil, işlemler ve yatırım yapıları hakkında dikkatli, kaynak temelli bir açıklama.
Küba mülkiyet hukuku, yabancıların mülk alıp alamayacağına dair basit bir ifadeye indirgenemez. Uyruk, göç statüsü, mülkün hukuki kategorisi, amaçlanan kullanım ve işlem ya da yatırım yapısının tümü önemlidir.
Herkese uygulanan tek, kısıtlamasız bir yol üzerinden değil. Küba'da daimi ikamet eden yabancıların olanakları, ikamet etmeyenlerden farklı olabilir. Belirli tasarlanmış gayrimenkul veya onaylanmış yatırım yapıları ayrı kurallara tabi olabilir. Taahhütte bulunmadan önce duruma özel bir inceleme gereklidir.
Özel bir konut işlemi, Küba'nın yabancı yatırım çerçevesine tabi bir projeyle aynı şey değildir. 118/2014 sayılı Kanun ve 325/2014 sayılı Kararname genel yabancı yatırım çerçevesini belirler, ancak her mülkü her yabancı alıcıya açmazlar.
187/2026 sayılı Kanun (Ley de la Vivienda) ve uygulama düzenlemeleri, 14 Ekim 2026 tarihli 86 sayılı Gaceta Oficial Ordinaria’da yayımlanmış olup yayımdan yedi gün sonra yürürlüğe girer. Kanun, gerçek kişilerin en fazla iki konut artı beyan edilmiş bir tatil evine sahip olmasına izin verir, Kübalı veya yabancı gerçek ve tüzel kişilerin alımlarından açıkça söz eder (madde 43.2 ve 89), bedelin nakit dışı bir yöntemle ödenmesini şart koşar (madde 90.1) ve devirlere ilişkin vergi kurallarında kadastro değerini kullanır. Kanun her yabancıya herhangi bir konutu satın alma konusunda genel bir hak tanımaz, ikamet hakkı doğurmaz ve geçmiş göç vakalarını otomatik olarak çözmez. Yabancı alıcılar için pratik kanalların noter ve sicil uygulamasında henüz teyit edilmesi gerekmektedir.
CPS bilgi toplama, belge toplama ve profesyonel incelemeyi koordine eder. Noterler, Mülk Sicili, yetkilendirilmiş hukuk profesyonelleri ve yetkili makamlar resmi işlemleri gerçekleştirir ve resmi kararları verir.
Küba'nın yeni konut yasasıdır; Ulusal Halk İktidarı Meclisi tarafından 30 Temmuz 2026'da onaylanmış ve 14 Ekim 2026 tarihli Gaceta Oficial 86 Ordinaria nüshasında, uygulama kararnameleri ve yönetmelikleriyle birlikte (176, 177 ve 178/2026 sayılı Kararnameler ve INOTU'nun 15 ve 16/2026 sayılı Yönetmelikleri) tam metin olarak yayınlanmıştır.
Altıncı Nihai Hükmüne göre yasa, Gaceta Oficial'de yayınlanmasından yedi gün sonra yürürlüğe girer. 14 Ekim 2026'da yayınlanan yasa için bu kural, 21 Ekim 2026'yı yürürlük tarihi olarak gösterir. 176, 177 ve 178/2026 sayılı Kararnameler aynı yedi günlük kuralı izlerken, INOTU'nun 15/2026 sayılı Yönetmeliği yayınlanmasından yedi iş günü sonra yürürlüğe girer. Parlamento oylamasından sonra aktarılan 90 günlük süre yayınlanan metinde yer almıyor.
1988 tarihli 65 sayılı Yasayı (Ley General de la Vivienda) ve onu değiştiren kararname-yasaları — 185/1998, 211/2000, 233/2003, 288/2011, 322/2014, 342/2016, 353/2018 ve 367/2018 sayılı Decreto-Ley'ler dahil — yürürlükten kaldırır.
Gerçek kişiler — Küba vatandaşları ve Küba'da daimi ikameti olan yabancılar (md. 3) — en fazla iki konut artı beyan edilmiş bir dinlenme konutu sahibi olabilir (md. 4.1). Kübalı veya yabancı, gerçek ve tüzel kişiler arasındaki alım satımlar noter huzurunda resmî senetle yapılır (md. 89.1).
Yasa, konut edinen yabancı gerçek ve tüzel kişilerden söz eder (md. 43.2 ve 89.3), ancak her yabancıya herhangi bir konutu satın alma konusunda sınırsız bir hak tanımaz. Bunun uygulamada nasıl ve hangi kuruluşlar aracılığıyla işleyeceği henüz net değil. Mülk sahibi olmak ikamet hakkı vermez. Her durum bireysel inceleme gerektirir.
Md. 3'e göre gerçek kişi sayılırlar ve iki konut artı bir dinlenme konutu sınırı dahil genel kurallara tabidirler (md. 4.1).
187 sayılı Yasa 65/1988 sayılı Yasayı yürürlükten kaldırır ve CPS, sırf malik yurt dışında yaşadığı için konutun kaybedildiğine dair bir hüküm bulamadı. Eski «emigrado» ilanları kendiliğinden geri alınmaz; bu konutlarda hâlâ oturan akrabalar Geçiş Hükümlerine göre tanınabilir (Dördüncü g, Beşinci c). Açıkça öngörülen durumlar için Üçüncü Geçiş Hükmü devri talep etmek için beş yıllık bir süre belirler; bu süre tüm miraslara veya tüm göç durumlarına uygulanmaz.
Md. 91.2, ekonomik kuruluşların ve diğer tüzel kişilerin işgücünü barındırmak için onaylanmış bütçeler veya kârlarla konut satın almasına izin verir. Md. 91.3, devlet dışı ekonomik kuruluşları alım satım yoluyla edinilen iki konutla sınırlar ve diğer devir işlemleriyle edinilenler de bu sınıra dahildir. Md. 91'in beyan edilen amacı işgücünü barındırmaktır: ofis, konaklama, ticarî kiralama veya yeniden satış için edinim bu maddeyle otomatik olarak yetkilendirilmez, ancak ayrı bir yasal dayanak olmadan evrensel olarak yasak olduğu da söylenemez. Diğer her kullanım, arazi kullanımı ve lisans kurallarına göre durum bazında doğrulanmalıdır.
Alım satımda vergi matrahı, kadastro değerine eşit veya yüksekse anlaşılan bedeldir (Vergi Yasası 113, 187 sayılı Yasayla getirilen yeni md. 44). Kadastro değeri INOTU'nun 16/2026 sayılı Yönetmeliğine göre belirlenir ve piyasa değerini aşamaz; kadastro belgesi beş yıl geçerlidir (176 sayılı Kararname, md. 18.4). Konut yasası vergi oranlarını belirlemez.
Nakit olmadan. Md. 90.1, bankacılık mevzuatında öngörülen araçları veya kredi senetlerini ya da nakit olmayan herhangi bir ödeme şeklini kabul eder — yalnızca banka havaleleri değil. Noterlerin uygulamada hangi araçları kabul ettiği henüz teyit edilmedi.
İmzalamadan önce satıcı, konut bedeline ilişkin borç kalmadığını, verginin ödendiğini ve konutun Merkezî Gayrimenkul Mülkiyet Siciline kayıtlı olduğunu kanıtlamalıdır (md. 90.2). Satış, konutun bulunduğu ilin noteri huzurunda resmî senetle yapılır (md. 89.1). Kadastro belgesinin ve tapu şerhlerinin incelenmesi de tavsiye edilir.
177/2026 sayılı Kararname kat mülkiyetini düzenler: daire başına bir oy, belirlenmiş çoğunluklar (md. 32) ve ortak alan onarımları için aylık aidat — birim kiradaysa en az üç katı (md. 5 d).
İmar kuralları izin veriyorsa bitişik konutlar birleştirilebilir (md. 68); boyutları ve yapısı elveriyorsa bir konut noter huzurunda, anlaşma yoksa mahkeme yoluyla bölünebilir (md. 69).
Miras, Medeni Kanun'a ve yasanın kurallarına tabidir. Bir mirasçı içinde oturan olmayan konuttan feragat ederse veya ölümden iki yıl sonra mirasçı yoksa konut Devlete geçer (md. 88). Dinlenme konutu statüsü mirasla kaybolmaz (md. 138). Konutların olağan bağışları md. 99'da düzenlenir ve noter huzurunda yapılır; sübvansiyonlu konutların on beş yıl içinde bağışlanması sübvansiyonun geri ödenmesini veya önceden izin alınmasını gerektirebilir (md. 53 ve 54).
187 sayılı Yasa, kendiliğinden konut amaçlı gayrimenkullerin ticarî kullanımına izin vermez. Bu tür kullanımlar arazi düzenlemesi ve şehircilik kurallarına, ilgili idarî izinlere ve korunan veya kültür varlığı bölgelerinde kültür varlıkları makamlarının onayına tabi olmaya devam eder. Satın almadan veya yatırım yapmadan önce durum bazında doğrulanmalıdır.
Yabancı alıcılar için uygulama, noterlerin kabul edeceği nakitsiz ödeme araçları ve somut vergi oranları. CPS genel yönlendirme sunar, hukukî görüş değil.
Cuba Property Solutions, danışmanlık, koordinasyon ve proje yönetimi desteği sunar. Bu web sitesindeki bilgiler genel niteliktedir ve yeni mevzuat, yönetmelikler ve idari kriterler getirildikçe değişebilir. Resmi hukuki, noterlik, sicil, göç, vergi ve lisanslama işlemleri yetkili Küba makamları ve yetkilendirilmiş profesyoneller tarafından yürütülür.