C
Cuba Property Solutions
REAL ESTATE · BUSINESS
Laatste nieuws
Vastgoed & wonen

Ley 187 Huisvestingswet in Cuba (2026): wat verandert er voor eigenaren, kopers en investeerders

Status: GEPUBLICEERD — UITVOERING NADERT
Wat is veranderd

Een complete gids over de Cubaanse Huisvestingswet 187/2026: wat er verandert voor eigenaren, kopers en investeerders, hoe koop en verkoop, buitenlanders, belastingen en betaling zonder contant geld eruitzien, en welke decreten en resoluties de wet uitwerken.

Inleiding: van parlementaire goedkeuring tot publicatie van de wet

De Nationale Vergadering van het Volksmacht keurde Wet 187 "De la Vivienda" goed op 30 juli 2026. Op 14 augustus 2026 publiceerde Gaceta Oficial nr. 67 Akkoord X-178, dat de wet goedkeurde "met het oog op bekrachtiging door de President van de Republiek vóór publicatie", en Akkoord X-179, dat een stijlcommissie aanstelde om de tekst te herzien. Op dat moment was de wet goedgekeurd, maar nog niet gepubliceerd en niet van kracht.

Dat is inmiddels veranderd. Gaceta Oficial nr. 86 Ordinaria, gedateerd 14 oktober 2026, publiceert de volledige tekst van Wet 187/2026 "Ley de la Vivienda" (GOC-2026-607-O86), samen met het uitwerkingspakket: Decreet 176/2026 (Algemeen Reglement van de Huisvestingswet), Decreet 177/2026 (Reglement Horizontale Eigendom), Decreet 178/2026 (Reglement Woningcoöperaties) en Resoluties 15/2026 en 16/2026 van het Nationale Instituut voor Ruimtelijke Ordening en Stedebouw (INOTU), waarvan de eerste de procedure voor het afgeven van kadastrale certificaten regelt.

Volgens de Zesde Slotbepaling treedt de wet in werking zeven dagen na publicatie in de Gaceta Oficial, wat wijst op 21 oktober 2026 als datum van inwerkingtreding. De drie decreten bevatten dezelfde zevendaagse regel; Resolutie 15/2026 treedt in werking zeven werkdagen na publicatie. De termijn van 90 dagen die na de parlementaire stemming veel werd gemeld, staat niet in de gepubliceerde tekst. Wet 187 trekt Wet 65 uit 1988 (Algemene Huisvestingswet) in en de decreet-wetten die die wijzigden, waaronder Decreto-Ley 185/1998, 211/2000, 233/2003, 288/2011, 322/2014, 342/2016, 353/2018 en 367/2018.

1. Maximaal twee woningen per persoon

Artikel 4.1 erkent het recht van natuurlijke personen om eigenaar te zijn van maximaal twee woningen, onverminderd een vakantie- of recreatiewoning ("vivienda de descanso o veraneo") die als zodanig in de titel is vermeld. Onder het vorige stelsel was eigendom in de praktijk beperkt tot één permanente woning plus één vakantiewoning. Een recreatiewoning behoudt dezelfde rechten als elke andere woning in eigendom, kan onderpand zijn voor hypothecaire financiering en de status kan worden gewijzigd bij notariële akte en registratie; de status vervalt bij overdracht onder levenden, maar niet bij erfenis (artikel 138).

Voor gezinnen betekent dit dat een tweede woning, bijvoorbeeld een geërfd appartement of een woning gekocht voor een volwassen kind, niet langer automatisch in strijd is met de eigendomsregels. Voor de formele markt maakt het het mogelijk meer transacties juridisch vast te leggen in plaats van via informele afspraken. Wanneer een eigenaar de limiet zou kunnen overschrijden, opent de gemeentelijke huisvestingsdirecteur een dossier volgens de procedure in de wet (artikel 4.2).

2. Cubanen in het buitenland

Wet 187 is een huisvestingswet, geen migratiewet. De positie van Cubanen in het buitenland wordt vooral beheerst door het migratiekader van 2026, en erfrecht door het Burgerlijk Wetboek en de regels waarnaar de huisvestingswet verwijst. Wet 65 is volledig ingetrokken. In onze beoordeling van de gepubliceerde tekst vonden wij geen bepaling op grond waarvan een woning verloren gaat doordat de eigenaar in het buitenland woont; confiscatie wordt alleen in andere contexten genoemd, zoals onrechtmatig gedrag. Erfregels blijven van belang: als een erfgenaam afstand doet van een woning die zonder bewoners is achtergebleven, of als er twee jaar na het overlijden van de eigenaar geen erfgenamen zijn, gaat de woning naar de Staat (artikel 88). De overgangsbepalingen regelen ook de positie van familieleden die nog steeds woningen bewonen waarvan de eigenaren onder eerdere regels tot "emigrado" werden verklaard: als legitieme bewoner kan worden erkend de echtgenoot, geregistreerde partner, ex-echtgenoot of bloedverwant tot de vierde graad of aanverwant tot de tweede graad die ten minste vijf jaar vóór het vertrek van de eigenaar in de woning woonde en geen andere woning bezit.

In de praktijk moeten Cubanen in het buitenland die onroerend goed bezitten controleren of hun titel, registratie en gezinssituatie gedocumenteerd zijn, en mogen zij er niet van uitgaan dat een historische "emigrado"-verklaring automatisch vervalt. Elk geval hangt af van de documenten.

3. Buitenlandse kopers, buitenlandse bedrijven en Cubaanse niet-staatsentiteiten

Dit is het belangrijkste punt voor internationale cliënten en het punt dat het gemakkelijkst verkeerd wordt begrepen. Artikel 3 definieert "natuurlijke personen" voor de wet als Cubaanse staatsburgers en buitenlanders met permanente verblijfplaats in Cuba, "met de uitzonderingen van artikelen 43.2 en 89.1". De algemene regels voor natuurlijke personen gelden dus voor permanente residenten, terwijl die twee artikelen specifieke regels uitbreiden naar andere buitenlandse personen.

Artikel 43.1 definieert vastgoedactiviteit ("actividad inmobiliaria"). Deze omvat a) investeringen in nieuwe appartementsgebouwen met eigen middelen, samenwerking of buitenlandse investeringen; b) investeringen in woningen en gebouwen die worden overgedragen aan het vermogen van vastgoedentiteiten ("inmobiliarias"); c) de koop en verkoop van woningen en appartementen aan natuurlijke en rechtspersonen; d) huur met koopoptie; e) beheer en administratie van staats- of particulier onroerend goed; en f–g) advies- en andere gerelateerde diensten. Artikel 43.2 bepaalt dat een buitenlandse natuurlijke of rechtspersoon die rechten op een woning verkrijgt op grond van letter c), dat wil zeggen via deze vastgoedactiviteit, ook de verplichtingen heeft die de wet stelt. Volgens artikel 42.2 vallen woningen in vastgoedprojecten onder de regels van horizontale eigendom.

Artikel 89.1 bepaalt dat de koop van een woning tussen natuurlijke personen, tussen natuurlijke en rechtspersonen en tussen rechtspersonen, "Cubaans of buitenlands", wordt geformaliseerd bij openbare akte voor de notaris in de provincie waar de woning zich bevindt. Artikel 89.3 voegt toe dat een buitenlandse natuurlijke of rechtspersoon die een woning door koop verkrijgt, de rechten en verplichtingen heeft die de wet stelt. Artikel 90.1 vereist dat de prijs zonder contant geld wordt betaald (zie paragraaf 4).

Artikel 91 regelt aankopen door rechtspersonen. Gemeentelijke bestuursraden kunnen woningen kopen voor vastgestelde huisvestingsprioriteiten, met vrijstelling van de personenbelasting (91.1). Staats- en niet-staatseconomische entiteiten, overheidsorganen, vennootschappen met 100% Cubaans kapitaal, massa- en sociale organisaties en andere rechtspersonen kunnen woningen kopen uit goedgekeurde begrotingen of winsten om hun personeel te huisvesten (91.2). Niet-staatseconomische entiteiten, zoals MiPyMEs, mogen bij koop maximaal twee woningen verkrijgen, en die limiet omvat ook woningen die via andere overdrachtshandelingen zijn verkregen (91.3).

De tekst voorziet dus uitdrukkelijk in verwervingen door buitenlandse personen, en de formulering van artikel 43.2 wijst op vastgoedactiviteit als kanaal. De wet zegt niet dat elke buitenlander vrijelijk elke Cubaanse woning mag kopen. Het Algemeen Reglement (Decreet 176/2026) bevat geen specifieke procedure voor buitenlandse kopers; in onze beoordeling worden buitenlanders alleen genoemd in verband met huur zonder koopoptie (artikel 167). Wie in aanmerking komt, via welke entiteiten en onder welke voorwaarden, hangt af van verdere regels en van notariële en registratiepraktijk. Een buitenlands bedrijf dat in een vastgoedproject investeert, blijft onderworpen aan de regels voor buitenlandse investeringen. Eigendom van onroerend goed schept geen verblijfsrechten.

Wat Wet 187 niet toestaat: zij geeft buitenlanders zonder permanente verblijfplaats geen algemeen recht om elke woning op de particuliere markt te kopen; zij maakt van eigendom van onroerend goed geen verblijfstitel; en zij vervangt geen vergunningen voor buitenlandse investeringen wanneer de verwerving via een bedrijf of vastgoedproject plaatsvindt. De wet creëert ook geen eigen procedure voor buitenlandse kopers: het Algemeen Reglement (Decreet 176/2026) noemt buitenlanders alleen in verband met huur zonder koopoptie (artikel 167). Zolang notariële en registratiepraktijk niet is bevestigd, moet elke transactie met een buitenlandse koper afzonderlijk worden geverifieerd.

4. Koop, betaling en belastingen

De koop wordt geformaliseerd bij openbare akte voor de notaris in de provincie waar de woning zich bevindt, voor de prijs die partijen overeenkomen; zij kunnen alle clausules overeenkomen die niet in strijd zijn met de wet, de sociale orde of de aard van het contract (artikel 89). Verkopen aan de Staat en verkopen uit een administratieve toewijzing worden daarentegen afgehandeld via de gemeentelijke huisvestingsdirectie. Ook rechten op woningen in aanbouw kunnen bij notariële akte worden verkocht (artikel 92).

Artikel 90.1 bepaalt dat de overeengekomen prijs wordt betaald "via de instrumenten of krediettitels die de bankwetgeving voorziet of enige andere betalingswijze die niet contant is". De wettelijke eis is dat de betaling niet contant gebeurt; de wet beperkt dit niet tot een bankoverschrijving. Welke instrumenten notarissen in de praktijk als betalingsbewijs zullen accepteren, met name wanneer een partij in het buitenland zit, moet nog blijken. Vóór de verkoop moet de verkoper bewijzen dat eventuele achterstallige koopsom is voldaan, dat de belasting is betaald en dat de woning is ingeschreven in het Centrale Register van Onroerend Goed (artikel 90.2).

Op fiscaal gebied wijzigt de Vierde Slotbepaling de artikelen 44 en 203 van de Belastingwet (Wet 113/2012). Bij koop is de heffingsgrondslag volgens het nieuwe artikel 44 de overdrachtsprijs, mits die gelijk aan of hoger is dan de kadastrale waarde. Volgens het nieuwe artikel 203 wordt voor woningen die om welke reden dan ook worden overgedragen de kadastrale waarde van de bevoegde autoriteit in aanmerking genomen, en bij ruil met compensatie is de grondslag voor de ontvanger de kadastrale waarde plus de compensatie. Artikel 144 van de huisvestingswet maakt de kadastrale waarde tot heffingsgrondslag voor de onroerendgoedbelasting en andere overdrachtshandelingen. De huisvestingswet stelt de tarieven niet vast.

De kadastrale waarde wordt nu berekend volgens INOTU-Resolutie 16/2026, die Resolutie 173/2022 vervangt door nieuwe methodologieën voor stedelijk en landelijk onroerend goed. Volgens die methodologie is de kadastrale waarde een administratieve waarde, onderscheiden van de marktwaarde; zij moet verband houden met de marktwaarde maar kan deze nooit overschrijden. In zones met bijzondere regelgeving en voor buitenlandse investeringen gelden correctiecoëfficiënten. Resolutie 15/2026 regelt de procedure voor kadastrale certificaten, die volgens het Algemeen Reglement vijf jaar geldig zijn.

In de praktijk volgt een koop een controleerbare volgorde: controle van de titel en de registerinschrijving, bewijs dat er geen achterstand in de koopsom of de belasting is (artikel 90.2), verkrijging van het kadastrale certificaat, ondertekening van de openbare akte voor de notaris van de provincie waar de woning zich bevindt (artikel 89.1) en daarna inschrijving van de overdracht in het register. De notaris verifieert de identiteit en handelingsbekwaamheid van partijen en dat de betaling niet contant heeft plaatsgevonden (artikel 90.1).

Minder administratieve vergunningen betekent niet minder due diligence. Titelgebreken, onverdeelde erfenissen, mede-eigenaren die niet hebben ingestemd, niet-geregistreerde uitbreidingen en beperkingen op gesubsidieerde woningen blijven de meest voorkomende redenen waarom transacties mislukken of later worden aangevochten.

5. Samenvoeging en splitsing van onroerend goed

Het samenvoegen van aangrenzende eenheden en het splitsen van woningen was al mogelijk onder de vorige wetgeving. Wet 187 en het Algemeen Reglement behouden deze ingrepen als architectonische interventies die de toepasselijke stedenbouwkundige en bouwvergunningen, notariële formalisering en registratie vereisen; het reglement stelt ook procedures vast voor gedwongen splitsing wanneer meerdere eigenaren betrokken zijn (artikelen 225 en 226 van Decreet 176). Eigenaren hebben het recht architectonische interventies uit te voeren mits zij aan de wettelijke eisen voldoen (artikel 47 van de wet).

Voor investeerders is dit vooral in Havana van belang, waar het samenvoegen van twee appartementen of het ombouwen van een groot huis tot afzonderlijke eenheden de waarde en het gebruik van een pand kan veranderen. Beschermde zones, draagkracht van de constructie, gemeenschappelijke elementen in gebouwen met meerdere eenheden en de instemming van andere eigenaren moeten vóór een aankoop met zo'n plan worden gecontroleerd.

6. Gebouwen die in staat van verval zijn verklaard

Artikel 49 staat de eigenaar van een woning die door de Gemeentelijke Directie Ruimtelijke Ordening en Stedebouw in staat van verval is verklaard toe, deze over te dragen aan een natuurlijke of rechtspersoon om de gebruikswaarde te herstellen, in gebouwen van maximaal twee verdiepingen. In gebouwen met meer dan twee verdiepingen kan de overdracht plaatsvinden aan een rechtspersoon die het volledige herstel aankan.

Dit geldt alleen na een officiële verklaring van verval, niet voor een gebouw dat slechts in slechte staat verkeert. Een koper of investeerder heeft een constructieve beoordeling nodig, duidelijkheid over legitieme bewoners, de vereiste restauratievergunningen en, in beschermde gebieden, goedkeuring van de monumentenautoriteit. Restauratiekosten en -termijnen kunnen aanzienlijk zijn.

Wat het gebruik van woningen voor commerciële activiteit betreft: Wet 187 geeft op zichzelf geen toestemming voor commercieel gebruik van residentieel onroerend goed. Dergelijk gebruik blijft onderworpen aan de regels van ruimtelijke ordening en stedebouw, aan de corresponderende administratieve vergunningen en, in beschermde of monumentale zones, aan goedkeuring van de monumentenautoriteiten. De mogelijkheid van commercieel gebruik moet van geval tot geval worden geverifieerd vóór aankoop of investering, en mag niet worden verward met een bestaande vergunning of een gegarandeerde goedkeuring.

7. Horizontale eigendom

Hoofdstuk XI en Decreet 177/2026 regelen gebouwen met privé- en gemeenschappelijke elementen. De eigenaar heeft exclusieve rechten op zijn appartement en een aandeel in de gemeenschappelijke elementen, waaronder de grond en het luchtruim, de constructie, de gevel, de daken, trappen, kelders, patio's, gedeelde installaties zoals watertanks, pompen en zonneapparatuur, en liften. Het reglement stelt de meerderheden voor besluitvorming vast, het participatieaandeel van elke eigenaar en een maandelijkse bijdrage voor algemene reparaties en gemeenschappelijke kosten.

Voor kopers van appartementen betekent dit dat de staat en het beheer van het gebouw, en toekomstige bijdragen, deel uitmaken van de koopbeslissing.

8. Woningcoöperaties

Woningcoöperaties worden erkend als een beheersvorm waarin mensen vrijwillig als leden deelnemen om stedelijke en architectonische interventies uit te voeren (artikel 35). Zij worden goedgekeurd op basis van een project, geformaliseerd bij notariële akte en beheerst door Decreet 178/2026. Praktische vragen over financiering, grondtoewijzing en overdracht van de afgewerkte eenheden aan de leden zullen worden beantwoord door de toepassing van het reglement.

9. Gesubsidieerde woningen

De gepubliceerde tekst bevestigt beperkingen van 15 jaar voor verschillende categorieën woningen met overheidssteun. Wie een subsidie ontving om een eigen woning te bouwen, moet de volledige subsidie terugbetalen bij verkoop of schenking van de woning binnen de eerste vijftien jaar (artikel 53). Bij woningen die zijn toegewezen aan personen zonder economische middelen en gebouwd met subsidiegelden heeft de Staat een voorkooprecht bij verkoop binnen vijftien jaar, en ruil of schenking vereist toestemming (artikel 54). Vergelijkbare bescherming geldt voor woningen toegewezen aan ouders met drie of meer kinderen (artikel 55). De beperking wordt vastgelegd in de officiële documenten en moet daarom vóór elke aankoop in de titel worden gecontroleerd.

10. Erfenissen en schenkingen

Het erfrecht wordt beheerst door het Burgerlijk Wetboek en de regels waarnaar de huisvestingswet verwijst. Drie regels van Wet 187 zijn bijzonder relevant. Ten eerste: als een erfgenaam afstand doet van een woning die zonder bewoners is achtergebleven, of als er twee jaar na het overlijden van de eigenaar geen erfgenamen zijn, gaat de woning naar de Staat (artikel 88). Ten tweede: de status van recreatiewoning vervalt niet bij overdracht door erfenis, in tegenstelling tot overdrachten onder levenden (artikel 138). Ten derde: schenkingen van met staatssubsidie gebouwde woningen binnen de eerste vijftien jaar verplichten tot terugbetaling van de subsidie of vereisen toestemming, afhankelijk van de categorie (artikelen 53 en 54).

Naast die bijzondere beperkingen regelt artikel 99 de gewone schenkingen van woningen, die worden geformaliseerd bij openbare akte voor de notaris. Zoals bij een koop is het raadzaam de titel, de registerinschrijving en de situatie van bewoners te controleren vóór het aanvaarden van een schenking.

Voor erfgenamen die in het buitenland wonen, is de praktische sleutel documentair: testament of verklaring van erfrecht, een geregistreerde titel en duidelijkheid over bewoners. De overgangsbepalingen van de wet regelen ook de erkenning van familieleden die woningen bewonen waarvan de eigenaren onder eerdere regels tot "emigrado" werden verklaard, met een termijn van vijf jaar om de overdracht aan te vragen in de uitdrukkelijk voorziene gevallen; dit is geen algemene termijn die op elke erfenis of elk emigratiegeval van toepassing is.

Wie het treft
Eigenaren en erfgenamen · Cubanen in het buitenland met onroerend goed of gezinswoningen in Cuba · Kopers en verkopers · Buitenlanders met permanente verblijfplaats · Buitenlandse bedrijven en investeerders in vastgoedprojecten · Particuliere bedrijven (MiPyMEs) die woningen kopen · Renovatie- en bouwprojecten · Eigenaren in appartementsgebouwen
Wat het in de praktijk betekent

11. De huisvestingscrisis en de economische realiteit

De wet reageert op een ernstig woningtekort en een verslechterende woningvoorraad. Juridische flexibiliteit alleen lost de schaarste aan bouwmaterialen, beperkte financiering, instabiele elektriciteits- en watervoorziening of beperkte administratieve capaciteit van notarissen, registers en planningsbureaus niet op. Op korte termijn zal het belangrijkste effect waarschijnlijk liggen in de formele overdracht en regularisering van bestaande woningen, meer dan in nieuwbouw.

12. Praktische richtlijnen voor eigenaren en investeerders

Controleer voordat u zich bij een transactie op de nieuwe wet beroept:

  • De eigendomstitel en de identiteit van de eigenaar, inclusief alle mede-eigenaren en echtgenoten
  • De inschrijving in het Centrale Register van Onroerend Goed en eventuele aantekeningen
  • De erfrechtelijke situatie als een vorige eigenaar is overleden
  • Bouwvergunningen en of uitbreidingen wettelijk erkend zijn
  • Het kadastrale certificaat (vijf jaar geldig) en de kadastrale waarde volgens Resolutie 16/2026
  • De constructieve staat en een eventuele verklaring van verval
  • Subsidiebeperkingen, voorkooprechten of andere geregistreerde beperkingen
  • Verplichtingen uit horizontale eigendom en de staat van het gebouw
  • De betalingsroute: alleen niet-contant, via bankinstrumenten of krediettitels of een andere wettige niet-contante methode (artikel 90.1)
  • De belastingen over de overdracht voor beide partijen

13. Wanneer treedt Wet 187 in werking?

De wet werd goedgekeurd op 30 juli 2026, de goedkeuring werd gepubliceerd op 14 augustus 2026 (Gaceta Oficial nr. 67) en de volledige tekst werd gepubliceerd in Gaceta Oficial nr. 86 Ordinaria, gedateerd 14 oktober 2026. Volgens de Zesde Slotbepaling treedt zij in werking zeven dagen na publicatie, dat wil zeggen op 21 oktober 2026. Decreten 176, 177 en 178/2026 treden eveneens zeven dagen na publicatie in werking, en INOTU-Resolutie 15/2026 zeven werkdagen na publicatie. Tot die datum blijft het vorige stelsel van toepassing. De eerder gemelde termijn van 90 dagen staat niet in de definitieve tekst. INOTU-Resolutie 16/2026 over kadastrale waardering treedt eveneens zeven dagen na publicatie in werking.

CPS-notitie

14. Analyse en conclusies van CPS

Voor huidige eigenaren biedt de wet duidelijkere regels over het bezit van een tweede woning, over overdrachten en over het regulariseren van situaties die lang informeel waren. Voor Cubanen in het buitenland zijn Wet 65 en de emigratiegerelateerde regels ingetrokken, maar de nieuwe wet lost historische gevallen niet automatisch op; die moeten op basis van hun documenten worden beoordeeld.

Voor buitenlandse kopers en investeerders is de belangrijkste verandering dat de tekst uitdrukkelijk verwijst naar verwervingen door Cubaanse of buitenlandse personen en naar vastgoedactiviteit met buitenlandse investeringen. Dit opent mogelijk nieuwe wegen, maar die zijn in de praktijk nog niet getest. Wij raden af een aankoop als mogelijk te beschouwen totdat het specifieke kanaal, de notariële praktijk, de registerbehandeling en de betalingswijze voor het concrete geval zijn bevestigd.

Renovatie en herontwikkeling, met name van gebouwen die in staat van verval zijn verklaard en van appartementsgebouwen onder de nieuwe regels voor horizontale eigendom, kunnen haalbaarder worden. De risico's blijven reëel: titelgebreken, monumentenbeperkingen, bouwkosten, energie- en bevoorradingsproblemen, en de afzonderlijke kwestie van de Amerikaanse sancties voor cliënten en banken die daaraan onderworpen zijn.

Wat eigenaren en investeerders nu moeten doen: eigendoms-, register- en erfdocumenten op orde brengen; kadastrale en constructieve informatie verkrijgen; contant geld of informele afspraken vermijden; en elke transactie laten toetsen aan de gepubliceerde tekst en de reglementen.

Vragen die open blijven

Hoe notarissen en registers de artikelen 43.2 en 89 op buitenlandse kopers zullen toepassen en welke entiteiten aan hen mogen verkopen; welke niet-contante instrumenten notarissen als betalingsbewijs zullen accepteren, met name voor partijen in het buitenland; hoe de nieuwe kadastrale waarden zich zullen verhouden tot overeengekomen prijzen; hoe snel gemeentelijke bureaus overdrachten, splitsingen en vervalverklaringen kunnen verwerken; en hoe maandelijkse bijdragen in appartementsgebouwen zullen worden vastgesteld en gehandhaafd.

Conclusie

Wet 187/2026 kan de Cubaanse woningmarkt wezenlijk veranderen. De werkelijke impact hangt af van hoe de wet en de reglementen in de praktijk worden toegepast. Cuba Property Solutions biedt praktische begeleiding en coördinatie, geen bindende juridische adviezen; transacties moeten worden beoordeeld door een bevoegde Cubaanse notaris of advocaat.

Heeft u hulp nodig bij het controleren van de juridische situatie van een onroerend goed of bij het uitvoeren van procedures in Cuba? Cuba Property Solutions kan u direct ter plaatse bijstaan.

Officiële bron: Gaceta Oficial de la República de Cuba, nr. 86 Ordinaria, 14 oktober 2026; Akkoord X-178, Gaceta Oficial nr. 67, 14 augustus 2026.

Praktische vragen en antwoorden

Wat is Wet 187/2026 (Huisvestingswet) en wanneer is zij gepubliceerd?

Het is de nieuwe Cubaanse huisvestingswet, goedgekeurd door de Nationale Vergadering van het Volksmacht op 30 juli 2026 en integraal gepubliceerd in Gaceta Oficial nr. 86 Ordinaria van 14 oktober 2026, samen met de uitwerkingsdecreten en -resoluties (Decreten 176, 177 en 178/2026 en INOTU-Resoluties 15 en 16/2026).

Wanneer treedt Wet 187 in werking?

Volgens de Zesde Slotbepaling treedt de wet in werking zeven dagen na publicatie in de Gaceta Oficial. Gepubliceerd op 14 oktober 2026 wijst die regel op 21 oktober 2026 als datum van inwerkingtreding. Decreten 176, 177 en 178/2026 volgen dezelfde zevendaagse regel, terwijl INOTU-Resolutie 15/2026 zeven werkdagen na publicatie in werking treedt. De termijn van 90 dagen die na de parlementaire stemming werd gemeld, staat niet in de gepubliceerde tekst.

Welke wetten trekt Wet 187 in?

Zij trekt Wet 65 uit 1988 (Algemene Huisvestingswet) in en de decreet-wetten die die wijzigden, waaronder Decreto-Leyes 185/1998, 211/2000, 233/2003, 288/2011, 322/2014, 342/2016, 353/2018 en 367/2018.

Wie mag een woning kopen in Cuba onder Wet 187/2026?

Natuurlijke personen — Cubaanse staatsburgers en buitenlanders met permanente verblijfplaats in Cuba (art. 3) — mogen eigenaar zijn van maximaal twee woningen plus een opgegeven recreatiewoning (art. 4.1). Koop en verkoop tussen natuurlijke en rechtspersonen, Cubaans of buitenlands, worden geformaliseerd bij notariële akte (art. 89.1).

Kan een buitenlander zonder permanente verblijfplaats kopen?

De wet noemt buitenlandse natuurlijke en rechtspersonen die woningen verwerven (art. 43.2 en 89.3), maar geeft niet elke buitenlander een onbeperkt recht om elke woning te kopen. Hoe dit in de praktijk werkt, en via welke entiteiten, is nog niet duidelijk. Eigendom schept geen verblijfsrechten. Elk geval vereist een individuele beoordeling.

En buitenlandse permanente residenten?

Zij gelden als natuurlijke personen volgens art. 3 en vallen onder de algemene regels, inclusief de limiet van twee woningen plus een recreatiewoning (art. 4.1).

Verliezen Cubanen in het buitenland hun woning?

Wet 187 trekt Wet 65/1988 in en CPS vond geen bepaling op grond waarvan een woning verloren gaat alleen omdat de eigenaar in het buitenland woont. Historische 'emigrado'-verklaringen worden niet automatisch teruggedraaid; familieleden die dergelijke woningen nog bewonen, kunnen worden erkend volgens de Overgangsbepalingen (Vierde g, Vijfde c). Voor de uitdrukkelijk voorziene gevallen stelt de Derde Overgangsbepaling een termijn van vijf jaar om de overdracht aan te vragen; die termijn geldt niet voor elke erfenis of elk emigratiegeval.

Kan een MiPyME woningen kopen?

Art. 91.2 staat economische entiteiten en andere rechtspersonen toe woningen te kopen, uit goedgekeurde begrotingen of winsten, om hun personeel te huisvesten. Art. 91.3 beperkt niet-staatseconomische entiteiten tot twee bij koop verkregen woningen, en woningen verkregen via andere overdrachtshandelingen tellen mee voor die limiet. Het verklaarde doel van art. 91 is huisvesting van personeel: verwerving voor kantoren, accommodatie, commerciële verhuur of doorverkoop is niet automatisch door dat artikel toegestaan, maar kan ook niet zonder afzonderlijke wettelijke grondslag als universeel verboden worden beschouwd. Elk ander gebruik moet van geval tot geval worden getoetst aan bestemmings- en vergunningsregels.

Welke belastingen gelden en wat is de kadastrale waarde?

Bij een koop is de heffingsgrondslag de overeengekomen prijs indien die gelijk aan of hoger is dan de kadastrale waarde (Belastingwet 113, nieuw art. 44, ingevoerd door Wet 187). De kadastrale waarde wordt vastgesteld volgens INOTU-Resolutie 16/2026 en kan de marktwaarde niet overschrijden; een kadastraal certificaat is vijf jaar geldig (Decreet 176, art. 18.4). De huisvestingswet stelt geen tarieven vast.

Hoe moet de prijs worden betaald?

Niet contant. Art. 90.1 staat de instrumenten of krediettitels toe die de bankwetgeving voorziet, of elke andere niet-contante betalingswijze — niet alleen bankoverschrijvingen. Welke instrumenten notarissen in de praktijk accepteren, moet nog worden bevestigd.

Welke documenten zijn nodig om een woning te verkopen?

Vóór ondertekening moet de verkoper bewijzen dat er geen achterstand in de koopsom is, dat de belasting is betaald en dat de woning is ingeschreven in het Centrale Register van Onroerend Goed (art. 90.2). De verkoop wordt geformaliseerd bij openbare akte voor de notaris van de provincie waar de woning zich bevindt (art. 89.1). Het is ook raadzaam het kadastrale certificaat en eventuele registeraantekeningen te controleren.

Wat verandert er voor appartementsgebouwen?

Decreet 177/2026 regelt horizontale eigendom: één stem per appartement, vastgestelde meerderheden (art. 32) en een maandelijkse bijdrage voor reparaties aan gemeenschappelijke elementen — minimaal het drievoudige als de eenheid verhuurd is (art. 5 d).

Kan ik woningen samenvoegen of splitsen?

Aangrenzende woningen mogen worden samengevoegd als de stedenbouwkundige regels dat toestaan (art. 68); een woning kan worden gesplitst als de afmetingen en constructie dat toestaan, bij notariële akte of, zonder overeenstemming, via de rechter (art. 69).

Wat gebeurt er met een geërfde woning?

Het erfrecht wordt beheerst door het Burgerlijk Wetboek en de regels van de wet. Doet een erfgenaam afstand van een woning zonder bewoners, of zijn er twee jaar na het overlijden geen erfgenamen, dan gaat de woning naar de Staat (art. 88). De status van recreatiewoning vervalt niet bij erfenis (art. 138). Gewone schenkingen van woningen worden geregeld in art. 99 en geformaliseerd voor de notaris; schenkingen van gesubsidieerde woningen binnen vijftien jaar kunnen terugbetaling van de subsidie of voorafgaande toestemming vereisen (art. 53 en 54).

Kan ik een woning gebruiken voor een bedrijf of commerciële activiteit?

Wet 187 geeft op zichzelf geen toestemming voor commercieel gebruik van residentieel onroerend goed. Dergelijk gebruik blijft onderworpen aan de regels van ruimtelijke ordening en stedebouw, aan de corresponderende administratieve vergunningen en, in beschermde of monumentale zones, aan goedkeuring van de monumentenautoriteiten. Dit moet van geval tot geval worden geverifieerd vóór aankoop of investering.

Wat is nog onzeker?

De praktijk voor buitenlandse kopers, de niet-contante betalingsinstrumenten die notarissen zullen accepteren en de concrete belastingtarieven. CPS biedt algemene oriëntatie, geen juridisch advies.

Laatst gecontroleerd: 17 oktober 2026

Cuba Property Solutions biedt advies, coördinatie en projectmanagementondersteuning. Informatie op deze website is algemeen van aard en kan wijzigen naarmate nieuwe wetgeving, regelgeving en administratieve criteria worden geïntroduceerd. Officiële juridische, notariële, registratie-, migratie-, belasting- en licentieprocedures worden uitgevoerd door de bevoegde Cubaanse autoriteiten en geautoriseerde professionals.

Hoe wij informatie controleren