Cubaanse vastgoedwetgeving voor kopers en investeerders

Het is de nieuwe Cubaanse huisvestingswet, goedgekeurd door de Nationale Vergadering van het Volksmacht op 30 juli 2026 en integraal gepubliceerd in Gaceta Oficial nr. 86 Ordinaria van 14 oktober 2026, samen met de uitwerkingsdecreten en -resoluties (Decreten 176, 177 en 178/2026 en INOTU-Resoluties 15 en 16/2026).

Volgens de Zesde Slotbepaling treedt de wet in werking zeven dagen na publicatie in de Gaceta Oficial. Gepubliceerd op 14 oktober 2026 wijst die regel op 21 oktober 2026 als datum van inwerkingtreding. Decreten 176, 177 en 178/2026 volgen dezelfde zevendaagse regel, terwijl INOTU-Resolutie 15/2026 zeven werkdagen na publicatie in werking treedt. De termijn van 90 dagen die na de parlementaire stemming werd gemeld, staat niet in de gepubliceerde tekst.

Zij trekt Wet 65 uit 1988 (Algemene Huisvestingswet) in en de decreet-wetten die die wijzigden, waaronder Decreto-Leyes 185/1998, 211/2000, 233/2003, 288/2011, 322/2014, 342/2016, 353/2018 en 367/2018.

Natuurlijke personen — Cubaanse staatsburgers en buitenlanders met permanente verblijfplaats in Cuba (art. 3) — mogen eigenaar zijn van maximaal twee woningen plus een opgegeven recreatiewoning (art. 4.1). Koop en verkoop tussen natuurlijke en rechtspersonen, Cubaans of buitenlands, worden geformaliseerd bij notariële akte (art. 89.1).

De wet noemt buitenlandse natuurlijke en rechtspersonen die woningen verwerven (art. 43.2 en 89.3), maar geeft niet elke buitenlander een onbeperkt recht om elke woning te kopen. Hoe dit in de praktijk werkt, en via welke entiteiten, is nog niet duidelijk. Eigendom schept geen verblijfsrechten. Elk geval vereist een individuele beoordeling.

Zij gelden als natuurlijke personen volgens art. 3 en vallen onder de algemene regels, inclusief de limiet van twee woningen plus een recreatiewoning (art. 4.1).

Wet 187 trekt Wet 65/1988 in en CPS vond geen bepaling op grond waarvan een woning verloren gaat alleen omdat de eigenaar in het buitenland woont. Historische 'emigrado'-verklaringen worden niet automatisch teruggedraaid; familieleden die dergelijke woningen nog bewonen, kunnen worden erkend volgens de Overgangsbepalingen (Vierde g, Vijfde c). Voor de uitdrukkelijk voorziene gevallen stelt de Derde Overgangsbepaling een termijn van vijf jaar om de overdracht aan te vragen; die termijn geldt niet voor elke erfenis of elk emigratiegeval.

Art. 91.2 staat economische entiteiten en andere rechtspersonen toe woningen te kopen, uit goedgekeurde begrotingen of winsten, om hun personeel te huisvesten. Art. 91.3 beperkt niet-staatseconomische entiteiten tot twee bij koop verkregen woningen, en woningen verkregen via andere overdrachtshandelingen tellen mee voor die limiet. Het verklaarde doel van art. 91 is huisvesting van personeel: verwerving voor kantoren, accommodatie, commerciële verhuur of doorverkoop is niet automatisch door dat artikel toegestaan, maar kan ook niet zonder afzonderlijke wettelijke grondslag als universeel verboden worden beschouwd. Elk ander gebruik moet van geval tot geval worden getoetst aan bestemmings- en vergunningsregels.

Bij een koop is de heffingsgrondslag de overeengekomen prijs indien die gelijk aan of hoger is dan de kadastrale waarde (Belastingwet 113, nieuw art. 44, ingevoerd door Wet 187). De kadastrale waarde wordt vastgesteld volgens INOTU-Resolutie 16/2026 en kan de marktwaarde niet overschrijden; een kadastraal certificaat is vijf jaar geldig (Decreet 176, art. 18.4). De huisvestingswet stelt geen tarieven vast.

Niet contant. Art. 90.1 staat de instrumenten of krediettitels toe die de bankwetgeving voorziet, of elke andere niet-contante betalingswijze — niet alleen bankoverschrijvingen. Welke instrumenten notarissen in de praktijk accepteren, moet nog worden bevestigd.

Vóór ondertekening moet de verkoper bewijzen dat er geen achterstand in de koopsom is, dat de belasting is betaald en dat de woning is ingeschreven in het Centrale Register van Onroerend Goed (art. 90.2). De verkoop wordt geformaliseerd bij openbare akte voor de notaris van de provincie waar de woning zich bevindt (art. 89.1). Het is ook raadzaam het kadastrale certificaat en eventuele registeraantekeningen te controleren.

Decreet 177/2026 regelt horizontale eigendom: één stem per appartement, vastgestelde meerderheden (art. 32) en een maandelijkse bijdrage voor reparaties aan gemeenschappelijke elementen — minimaal het drievoudige als de eenheid verhuurd is (art. 5 d).

Aangrenzende woningen mogen worden samengevoegd als de stedenbouwkundige regels dat toestaan (art. 68); een woning kan worden gesplitst als de afmetingen en constructie dat toestaan, bij notariële akte of, zonder overeenstemming, via de rechter (art. 69).

Het erfrecht wordt beheerst door het Burgerlijk Wetboek en de regels van de wet. Doet een erfgenaam afstand van een woning zonder bewoners, of zijn er twee jaar na het overlijden geen erfgenamen, dan gaat de woning naar de Staat (art. 88). De status van recreatiewoning vervalt niet bij erfenis (art. 138). Gewone schenkingen van woningen worden geregeld in art. 99 en geformaliseerd voor de notaris; schenkingen van gesubsidieerde woningen binnen vijftien jaar kunnen terugbetaling van de subsidie of voorafgaande toestemming vereisen (art. 53 en 54).

Wet 187 geeft op zichzelf geen toestemming voor commercieel gebruik van residentieel onroerend goed. Dergelijk gebruik blijft onderworpen aan de regels van ruimtelijke ordening en stedebouw, aan de corresponderende administratieve vergunningen en, in beschermde of monumentale zones, aan goedkeuring van de monumentenautoriteiten. Dit moet van geval tot geval worden geverifieerd vóór aankoop of investering.

De praktijk voor buitenlandse kopers, de niet-contante betalingsinstrumenten die notarissen zullen accepteren en de concrete belastingtarieven. CPS biedt algemene oriëntatie, geen juridisch advies.