古巴187号住房法（2026年）：对业主、购房者和投资者有何影响

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古巴187/2026号住房法完整指南：对业主、购房者和投资者的影响，房产买卖、外国人、税费和非现金支付的规定，以及实施该法的法令和决议。

引言：从议会批准到法律公布

全国人民政权代表大会于2026年7月30日批准了187号《住房法》（"De la Vivienda"）。2026年8月14日，第67期《官方公报》（Gaceta Oficial）发布了X-178号决议，批准该法律"以供共和国总统在公布前予以签署"，并发布X-179号决议，指定了一个文字委员会对文本进行审校。当时法律已获批准，但尚未公布，也未生效。

这一情况现已改变。2026年10月14日的第86期《官方公报》（Ordinaria）公布了187/2026号《住房法》（"Ley de la Vivienda"，编号GOC-2026-607-O86）全文，以及其实施配套法规：第176/2026号法令（《住房法总则条例》）、第177/2026号法令（《水平产权条例》）、第178/2026号法令（《住房合作社条例》），以及国家领土与城市规划研究所（INOTU）的第15/2026号和第16/2026号决议，其中前者规定了地籍证明的签发程序。

根据其第六项最终条款，该法在《官方公报》公布后七天生效，即生效日期为2026年10月21日。三项法令均包含相同的七日规则；第15/2026号决议在公布后七个工作日生效。议会投票后广泛报道的90天期限并未出现在公布的文本中。187号法废除了1988年第65号法（《住房总法》）及其修正法令，包括第185/1998、211/2000、233/2003、288/2011、322/2014、342/2016、353/2018和367/2018号法令。

1. 每人最多拥有两套住房

第4.1条承认自然人拥有最多两套住房的权利，但不妨碍在产权证书中声明为度假或休闲住房（"vivienda de descanso o veraneo"）的住房。在此前的制度下，所有权实际上限于一套永久居所加一套度假房。度假住房享有与任何自有住房相同的权利，可以用于抵押融资，其性质可以通过公证文书和登记予以变更；该性质在生前转让时丧失，但因继承而转让时不丧失（第138条）。

对家庭而言，这意味着第二套住房——例如继承的公寓或为成年子女购买的住房——不再自动与所有权规则冲突。对正规市场而言，这使更多交易能够合法地记录在案，而不是通过非正式安排进行。当业主可能超过限额时，市住房局局长将按照法律规定的程序立案（第4.2条）。

2. 居住在国外的古巴人

187号法是住房法，不是移民法。国外古巴人的身份主要由2026年的移民框架规定，继承则由《民法典》和住房法所援引的规则规定。第65号法已被全部废除。在我们对公布文本的审查中，未发现任何仅因业主居住在国外即丧失住房的规定；没收仅在其他情形下提及，例如非法行为。继承规则仍然重要：如果继承人放弃一套已无居住者的住房，或者业主去世两年后没有继承人，该住房归国家所有（第88条）。其过渡性条款还规定了仍居住在业主按旧规则被宣布为“emigrado”（移民者）的住房中的亲属的地位：在业主离开前已在该住房中居住至少五年、且不拥有其他住房的配偶、登记伴侣、前配偶或四亲等以内血亲或二亲等以内姻亲，可被认定为合法居住者。

在实践中，拥有房产的国外古巴人应核实其产权证书、登记记录和家庭状况均有文件证明，并且不应假定历史上的“emigrado”宣告会自动失效。每个案件都取决于其文件。

3. 外国购房者、外国公司和古巴非国有实体

这是对国际客户最重要的一点，也是最容易被误解的一点。第3条将本法所称的"自然人"定义为古巴公民和在古巴拥有永久居留权的外国人，"但第43.2条和第89.1条规定的例外除外"。因此，关于自然人的一般规则适用于永久居民，而这两条将特定规则扩展至其他外国人。

第43.1条定义了房地产经营活动（"actividad inmobiliaria"）。它包括：a）以自有资金、合作或外国投资投资新建公寓楼；b）投资转让给房地产实体（"inmobiliarias"）资产的住房和建筑物；c）向自然人和法人买卖住房和公寓；d）带购买选择权的租赁；e）国有或私有房产的管理和经营；以及f–g）咨询和其他相关服务。第43.2条规定，依据c项——即通过此种房地产经营活动——获得住房权利的外国自然人或法人，同时承担法律规定的义务。根据第42.2条，位于房地产开发项目中的住房适用水平产权制度。

第89.1条规定，自然人之间、自然人与法人之间以及法人之间——无论"古巴人或外国人"——的住房买卖，均须在住房所在省份的公证人面前以公证书形式办理。第89.3条补充规定，通过买卖获得住房的外国自然人或法人享有法律规定的权利和义务。第90.1条要求以非现金方式支付价款（见第4节）。

第91条规定了法人的购买。市行政委员会可为既定的住房优先事项购买住房，并免征个人所得税（91.1）。国有和非国有经济实体、国家机关、100%古巴资本的商业公司、群众和社会组织以及其他法人，可以用其批准的预算或利润购买住房，以安置其劳动力（91.2）。非国有经济实体（如中小微企业MiPyMEs）通过买卖最多只能获得两套住房，且该限额还包括通过其他转让行为获得的住房（91.3）。

因此，文本明确考虑了外国人的购买，第43.2条的措辞指向以房地产经营活动为渠道。它并没有说任何外国人都可以自由购买任何古巴住房。《总则条例》（第176/2026号法令）没有针对外国购房者的专门程序；在我们的审查中，它仅在不带购买选择权的租赁中提及外国人（第167条）。谁符合条件、通过哪些实体、以何种条件购买，将取决于进一步的规则以及公证和登记实践。投资房地产项目的外国公司仍受外国投资规则约束。拥有房产不产生居留权。

187号法不允许的事项：它不赋予无永久居留权的外国人购买私人市场上任何住房的一般权利；它不将房产所有权转变为居留证件；当通过公司或房地产项目进行购买时，它也不取代外国投资许可。它也没有为外国购房者设立专门程序：《总则条例》（第176/2026号法令）仅在不带购买选择权的租赁中提及外国人（第167条）。在公证和登记实践得到确认之前，每笔涉及外国购房者的交易都必须单独核实。

4. 买卖、支付和税费

买卖在住房所在省份的公证人面前以公证书形式办理，价格为双方商定的价格，双方可以约定任何不违反法律、社会秩序或合同性质的条款（第89条）。向国家出售以及因行政分配产生的出售，则通过市住房局办理。在建住房的权利也可以通过公证文书出售（第92条）。

第90.1条规定，商定的价格"通过银行立法规定的票据或信用凭证，或任何其他非现金支付方式"支付。法律要求是支付不得以现金进行；法律并未将其限于银行转账。公证人在实践中将接受哪些票据作为付款证明，特别是当一方在国外时，尚待观察。在出售之前，卖方必须证明已结清房价欠款、已缴纳税款，且住房已在中央不动产产权登记处登记（第90.2条）。

在税务方面，第四项最终条款修改了税法（第113/2012号法）第44条和第203条。在买卖中，根据新第44条，计税依据为转让价格，前提是该价格等于或高于地籍价值。根据新第203条，对于以任何理由转让的住房，均考虑主管当局确定的地籍价值；在带补偿的互换中，接受补偿一方的计税依据为地籍价值加补偿。住房法第144条将地籍价值作为财产税和其他转让行为的计税依据。住房法不规定税率。

地籍价值现在根据INOTU第16/2026号决议计算，该决议废除了第173/2022号决议，并为城市和农村房产制定了新方法。根据该方法，地籍价值是一种行政价值，不同于市场价值；它应与市场价值相关，但绝不能超过市场价值。在有特殊规定的区域以及对外国投资，适用修正系数。第15/2026号决议规定了地籍证明的签发程序，根据《总则条例》，该证明有效期为五年。

在实践中，买卖遵循可核实的顺序：核查产权证书和登记记录，证明房价和税款无欠款（第90.2条），获取地籍证明，在住房所在省份的公证人面前签署公证书（第89.1条），然后在登记处登记转让。公证人核实双方的身份和行为能力，并确认付款以非现金方式完成（第90.1条）。

行政许可减少并不意味着尽职调查减少。产权瑕疵、未分割的遗产、未同意的共有人、未登记的扩建以及受补贴住房的限制，仍然是交易失败或事后被质疑的最常见原因。

5. 房产的合并与分割

合并相邻单元和分割住房在此前的立法下已经可行。187号法及其《总则条例》将这些行为保留为建筑改造，需要相应的规划和施工许可、公证手续和登记；该条例还规定了涉及多名业主时的强制分割程序（第176号法令第225和226条）。业主有权在符合法律要求的前提下进行建筑改造（该法第47条）。

对投资者而言，这在哈瓦那尤为重要，在那里合并两套公寓或将大房子改造成独立单元可以改变房产的价值和用途。遗产保护区、结构承载能力、多单元建筑的共有部分以及其他业主的同意，都需要在为此目的购买之前核实。

6. 被宣布为危房状态的建筑

第49条允许被市领土与城市规划局宣布为危房状态的住房的业主，将其转让给自然人或法人，以恢复其使用价值——适用于两层以下的建筑。在两层以上的建筑中，只能转让给能够承担全面修复的法人。

这仅适用于正式宣布危房状态之后，而不是仅状况不佳的建筑。购房者或投资者需要结构评估、对合法居住者的明确了解、所需的修复许可，以及在保护区内的遗产批准。修复成本和时间可能相当可观。

关于将住房用于商业活动，187号法本身并不授权将住宅用于商业用途：此类用途仍须遵守领土与城市规划规则、相应的行政许可，以及在保护区或遗产价值区域内须经遗产当局批准。商业用途的可能性必须在购买或投资前逐案核实，且不应与现有许可或保证获批相混淆。

7. 水平产权

第十一章和第177/2026号法令规定了具有专有部分和共有部分的建筑。业主对其公寓享有专有权，并对共有部分享有份额，共有部分包括土地和上空、结构、外立面、屋顶、楼梯、地下室、庭院、共用设施（如水箱、水泵和太阳能设备）以及电梯。该条例规定了作出决定的多数比例、每位业主的参与份额，以及用于一般维修和共同费用的月度分摊金。

对公寓购房者而言，这意味着建筑的状况和管理以及未来的分摊金，成为购买决定的一部分。

8. 住房合作社

住房合作社被承认为一种管理形式，人们自愿结为社员，以开展城市和建筑改造（第35条）。合作社根据项目获得批准，以公证文书正式成立，并受第178/2026号法令管辖。有关融资、土地分配以及将建成单元转让给社员的实际问题，将通过该条例的适用逐步得到解答。

9. 受补贴住房

公布的文本确认了对几类国家支持住房的15年限制。获得自建住房补贴的人，如果在最初十五年内出售或赠予该住房，必须全额退还补贴（第53条）。对于分配给无经济能力者并用补贴资金建造的住房，国家在十五年内出售时享有优先购买权，互换或赠予须经批准（第54条）。对分配给有三个或更多子女的父母的住房适用类似保护（第55条）。该限制记录在官方文件中，因此在任何购买之前都应在产权证书中核实。

10. 继承与赠予

遗产继承由《民法典》和住房法所援引的规则规定。187号法的三项规则尤为相关。第一：如果继承人放弃一套已无居住者的住房，或者业主去世两年后没有继承人，该住房归国家所有（第88条）。第二：度假住房的性质不因继承转让而丧失，这与生前转让不同（第138条）。第三：在最初十五年内赠予以国家补贴建造的住房，根据类别须退还补贴或经批准（第53和54条）。

除这些特殊限制外，第99条规定了住房的普通赠予，须在公证人面前以公证书形式办理。与买卖一样，建议在接受赠予之前核实产权证书、登记记录和居住者状况。

对于居住在国外的继承人，实践中的关键在于文件：遗嘱或继承人声明、已登记的产权证书以及居住者状况。该法的过渡性条款还规定了对居住在业主按旧规则被宣布为“emigrado”的住房中的亲属的认定，在明确规定的案件中有五年期限申请转让；这不是适用于所有继承或所有移民案件的一般期限。

影响对象

业主和继承人 · 在古巴拥有房产或家庭住房的国外古巴人 · 购房者和卖方 · 拥有永久居留权的外国人 · 投资房地产项目的外国公司和投资者 · 购买住房的私营企业（中小微企业） · 翻新和建筑项目 · 公寓楼业主

实际含义

11. 住房危机与经济现实

该法回应了严重的住房短缺和建筑存量的恶化。仅靠法律灵活性无法解决建材短缺、融资有限、电力和供水不稳定，或公证处、登记处和规划部门行政能力有限的问题。在短期内，主要影响可能体现在现有住房的正式转让和规范化上，而不是新建住房。

12. 对业主和投资者的实用建议

在依据新法进行交易之前，请核实：

• 产权证书和业主身份，包括所有共有人和配偶
• 在中央不动产产权登记处的登记及任何批注
• 如前业主已去世，继承状况如何
• 施工许可以及扩建是否获得法律承认
• 地籍证明（有效期五年）以及根据第16/2026号决议确定的地籍价值
• 结构状况以及任何危房状态宣告
• 补贴限制、优先购买权或其他已登记的限制
• 水平产权产生的义务以及建筑状况
• 支付方式：仅限非现金，通过银行票据或信用凭证或其他合法的非现金方式（第90.1条）
• 双方的转让税费

13. 187号法何时生效？

该法于2026年7月30日获得批准，其批准于2026年8月14日公布（第67期《官方公报》），全文公布于2026年10月14日的第86期《官方公报》（Ordinaria）。根据其第六项最终条款，该法在公布后七天生效，即2026年10月21日。第176、177和178/2026号法令也在公布后七天生效，INOTU第15/2026号决议在公布后七个工作日生效。在该日期之前，继续适用此前的制度。此前报道的90天期限未出现在最终文本中。INOTU关于地籍评估的第16/2026号决议也在公布后七天生效。

CPS 说明

14. CPS的分析与结论

对现有业主而言，该法为拥有第二套住房、转让以及将长期非正式的状况规范化提供了更清晰的规则。对国外古巴人而言，第65号法及其与移民相关的规则已被废除，但新法不会自动解决历史案件，这些案件必须根据其文件进行审查。

对外国购房者和投资者而言，最重要的变化是文本明确提及古巴人或外国人的购买以及有外国投资参与的房地产经营活动。这开辟了潜在的新途径，但尚未在实践中得到检验。我们建议在具体渠道、公证实践、登记处理和支付方式得到确认之前，不要将任何购买视为可行。

翻新和再开发——特别是被宣布为危房状态的建筑和适用新的水平产权规则的公寓楼——可能变得更为可行。风险依然存在：产权瑕疵、遗产保护限制、建筑成本、能源和供应限制，以及对受其约束的客户和银行而言的美国制裁这一独立问题。

业主和投资者现在应当做的是：整理好产权、登记和继承文件；获取地籍和结构信息；避免现金或非正式安排；并根据公布的文本及其条例审查每笔交易。

仍未解决的问题

公证人和登记处将如何对国外购房者适用第43.2条和第89条，以及哪些实体可以向他们出售；公证人将接受哪些非现金票据作为付款证明，特别是当一方在国外时；新的地籍价值与商定价格相比如何；市级部门处理转让、分割和危房宣告的速度；以及公寓楼的月度分摊金将如何确定和执行。

结论

187/2026号法可能大幅改变古巴住房市场。其实际影响将取决于该法及其条例在实践中的适用。Cuba Property Solutions提供实用的指导和协调，而非具有约束力的法律意见；交易应由合格的古巴公证人或律师审查。

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官方来源：古巴共和国《官方公报》第86期（Ordinaria），2026年10月14日；X-178号决议，第67期《官方公报》，2026年8月14日。

最后核对: 2026年10月17日