古巴商业与投资动态 | Cuba Property Solutions

古巴商业与投资动态

影响古巴房地产、投资与私营企业的最新法律、经济与监管发展。

Cuba Property Solutions 会事先依据相关官方来源核对重要信息。在本页面中，我们明确区分现行法规、已批准的变更、已宣布的改革，以及仍在审查中的发展。

房地产与住房

古巴187号住房法（2026年）：对业主、购房者和投资者有何影响

状态: 已公布 — 即将实施

变更内容: 古巴187/2026号住房法完整指南：对业主、购房者和投资者的影响，房产买卖、外国人、税费和非现金支付的规定，以及实施该法的法令和决议。

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官方来源

最后核对: 2026年10月17日

投资与商业全部

2026年10月12日外国投资 / 私营企业 / 基础设施与运营连续性

古巴颁布新油气法，允许经批准的私营和外国主体参与（第85期《官方公报》）

状态: 已公布 — 即将实施

变更内容: 2026年10月12日第85期《古巴共和国官方公报》（普通版）公布了国务委员会第135/2026号法令《石油与天然气法》（Decreto-Ley 135/2026）及部长会议第184/2026号实施细则（Decreto 184/2026）。两者取代1938年《可燃矿物法》和1959年第635号法律，规范陆上和海上石油、天然气及其衍生产品的勘探、开采、炼制、运输、储存和销售。该法令适用于古巴和外国的自然人与法人，但任何参与均须事先获得授权（第20条）。勘探与开采须经国务委员会批准，并取得部长会议颁发的许可文书（第22–23条），形式包括产品分成合同、石油特许权、石油服务合同或法律规定的其他合作形式（第21条）。产品分成合同期限最长40年，可延长最多10年（第28条）；特许权通过公开或限制性招标授予，期限最长30年，可延长最多10年（第31–32条）。根据第184/2026号法令（第13条），古巴中小微企业（MiPyMEs）、员工超过100人的私营企业和非农业合作社可申请以特许权方式自行开展勘探和开采，须经部长会议批准；外国主体单独参与的，适用外国投资的相关形式（第14条）。炼制可由获授权主体单独或合作进行（第53条）。石油和天然气矿藏仍属全民社会主义所有，不可转让（第3条）。该法令自公布之日起七天后生效，即2026年10月19日；第184/2026号法令也规定了相同的七天期限。
影响对象: 外国投资者和能源企业 · 古巴中小微企业、较大型私营企业和非农业合作社 · 油田服务、物流和建筑服务提供商 · 工业、仓储和仓库物业的业主和使用者 · 依赖燃料和电力的酒店及商业经营者
实际含义: 该框架为私营和外国主体参与油气价值链提供了一条法律途径，而非自动权利。每个项目仍需取得资质认证、在开展活动前于国家矿业石油许可证中央登记处（Registro Central Minero Petrolero）登记，并在政府最高层面逐案审批；财政与价格部尚需出台相关税收规定。长期来看，获批项目可能带动对工业用地、储存、仓库、物流、建筑和技术服务的需求，并最终影响企业和酒店业的能源供应。目前尚不能假定此类影响的时间表。
CPS 说明: 该法律不转让石油或天然气资源的所有权，不自动授予特许权或勘探权，也不产生房地产所有权或居留权。它同样不改变美国制裁：涉及古巴的能源相关交易在美国法规下仍特别敏感，银行、保险公司和设备供应商会适用各自的合规政策。古巴的审批要求与制裁风险应分别评估。官方来源：《古巴共和国官方公报》第85期普通版，2026年10月12日。

官方来源

Gaceta Oficial No. 85 Ordinaria, 12/10/2026 官方来源
Decreto-Ley 135/2026 “De Petróleo y Gas” 官方来源
Decreto 184/2026 (Reglamento) 官方来源

最后核对: 2026年10月14日

2026年10月5日进出口 / 私营企业 / 外国投资

古巴为自然人推出新的商业进口选项（Gaceta Oficial 第83期）

状态: 已公布 — 即将实施

变更内容: 《官方公报》第83号普通版（2026年10月5日）包含三项文件。（1）第132/2026号法令修改了古巴针对自然人进口的海关框架：其货物不符合正常非商业进口待遇的自然人，可在规定条件下选择将其作为商业进口办理手续。该法令明确指出，这不构成对外贸易活动（“actividad de comercio exterior”）。这是一种海关机制，并非以进口公司身份运营的许可。（2）第197/2026号决议（财政与价格部）为旅客符合条件的商业进口设定以美元支付的累进关税：2,000美元以下部分为15%；2,000美元以上至4,000美元部分为20%；4,000美元以上至6,000美元部分为25%；8d85于6,000美元部分为30%。每个税率仅适用于其自身档次，而非全部价值。对于通过邮寄方式进口且符合条件的货物，根据该决议，适用税率可为30%。除上述关税百分比外，第197/2026号决议还规定了以美元计的海关技术服务最高收费：价值200美元及以下为2美元，价值8d85过6,000美元为50美元；这些是独立的海关服务收费，不属于关税百分比。该决议规定，关税及海关服务费可使用国内或国际美元卡支付，而现金支付仅允许在机场通过获授权机构进行。（3）第340/2026号决议（古巴共和国海关总署）更新了自然人非商业进口的规则，包括旅客行李、邮寄、家庭及个人进口、参考价值、海关估价，以及对超过正常限额或被认定具有商业性质货物的处理。此类货物现可通过商业进口选项办理手续，而不再简单地排除在允许制度之外。生效日期：第197/2026号决议和第340/2026号决议均在《官方公报》发布后七天生效；由于第83号公报于2026年10月5日发布，这些规定于2026年10月12日生效。第132/2026号法令的生效日期取决于其自身的最后条款，本文不从两项决议推断。
影响对象: 在古巴的外国居民 · 旅居海外的古巴人 · 进口设备或家具的房产业主 · 装修项目 · 酒店与餐饮企业 · 私营业主 · 为古巴项目供货的投资者
实际含义: 为何重要：超出个人进口限额的家电、家具、工具、装修设备、电脑、办公设备和酒店设备等货物，现在可能有更清晰的合法入境途径。并非所有此类货物都自动符合条件：海关归类、禁止及限制类货物、行业规定及其他法律要求仍然适用。这些海关规则不改变古巴房地产法律，也不为外国人创设购买住宅房产的新权利。
CPS 说明: 这是否意味着MiPyMEs（古巴中小微企业）可以自由进口任何商品？不是。这一针对自然人的海关机制与规范MiPyMEs等古巴经济主体进出口业务的法律框架相互独立。古巴同时也在推进涉及私营企业（包括进出口）的更广泛改革，但每项活动仍受其自身监管框架约束。根据古巴法律允许的采购，也并不自动符合美国制裁法规。官方来源：Gaceta Oficial de la República de Cuba，第83期普通版，2026年10月5日。

最后核对: 2026年10月6日

2026年9月30日美国措施与合规 / 银行与外汇 / 私营企业

美国新的金融限制影响古巴私营部门

状态: 持续有效 / 环境变化中

变更内容: 美国已撤回或限制了此前向符合条件的古巴独立私营企业家提供的部分银行许可。相关变化还影响U-turn交易以及通过美国金融体系进行的美元清算，并扩大了对涉及“古巴限制清单”（Cuba Restricted List）实体的直接和间接金融交易的限制。古巴MiPyMEs和私营企业家并未被普遍禁止开展国际业务。
影响对象: 古巴MiPyMEs和私营企业家 · 与古巴私营企业开展贸易的外国企业 · 外国投资者 · 进出口商 · 处理涉古巴交易的银行和支付服务商
实际含义: 在遵守适用的古巴法律、银行安排、制裁和合规要求的前提下，与中国、墨西哥、欧洲国家及其他非美国市场的进出口仍然可行。实际困难主要在于付款、代理行业务、合规以及外国银行处理涉古巴交易的意愿。这并非对古巴私营部门的全面封锁。
CPS 说明: 与古巴私营企业合作的外国投资者和企业需要对银行、支付路径、商业伙伴以及可能受限的古巴实体进行更严格的尽职调查。建议进行专业的法律和合规审查。

最后核对: 2026年10月5日

2026年10月2日外国投资 / 进出口

古巴发布外国商业代表处新规（《官方公报》第82号）

状态: 实施推进中

变更内容: 《古巴共和国官方公报》第82号普通版（2026年10月2日）包含五项措施：(1) 第137/2026号法令-法（国务委员会）规范外国代表机构在古巴招聘行政、技术和服务岗位人员；符合条件的外国商业代表处现可直接招聘员工，而不再在所有情况下必须通过经授权的国家用工机构。(2) 第183/2026号法令（部长会议）修订第32/2021号法令，即外国商业代表处设立条例。(3) 第151/2026号决议（MINCEX）规范在古巴设立的外国商业代表处进口非商业性物品。(4) 第152/2026号决议（MINCEX）修订第74/2021号决议第14条，涉及外国商业代表处的监管框架。(5) 第62/2026号决议（劳动和社会保障部）确立为外国代表机构提供服务人员的劳动制度，同时规范直接招聘和通过授权用工机构招聘。
影响对象: 在古巴设有或拟设外国商业代表处的国际企业 · 外国投资者 · 受雇于外国代表机构的古巴员工 · 外国企业顾问
实际含义: 这些措施主要涉及外国商业代表处及其在古巴的运营，并未赋予古巴MiPyMEs新的进出口权。2026年有关MiPyMEs和直接对外贸易的更广泛改革是相关但独立的法律进展。外国商业代表处不等同于古巴MiPyME，也不自动获准在古巴开展不受限制的零售或批发业务。这些规定并未赋予外国人购买古巴住宅房产的普遍权利，不会自动提供古巴居留身份，直接招聘也不自动意味着可以自由以外币支付工资。这些措施使外国商业代表机构的整体框架更加现代化，但不会把代表处变成古巴贸易公司，也不会取消许可或登记要求。
CPS 说明: 这些措施对考虑在古巴建立更长期商业存在的国际企业具有意义，因为它们降低了部分行政障碍，尤其是在人员配置和外国商业代表处运营方面。对房产和投资客户而言，正确的法律结构仍然至关重要：房产所有权、外国商业代表处、正式外国投资以及通过或与古巴MiPyME合作参与，仍是法律上相互独立的途径。官方来源：《古巴共和国官方公报》第82号普通版，2026年10月2日。

最后核对: 2026年10月6日

2026年10月初进出口 / 美国措施与合规 / 银行与外汇

美国新措施对古巴进出口和投资意味着什么

状态: 持续有效 / 环境变化中

变更内容: 在实践中，只要满足古巴的许可、海关、税务和商业要求，古巴私营企业仍可从中国、欧洲、墨西哥或其他市场的供应商采购允许的产品，进口到古巴并在古巴进行商业销售。与此同时，古巴正在扩大符合条件的私营企业更直接参与进出口活动的机会。
影响对象: 古巴私营进出口商 · 外国供应商 · 外国投资者 · 计划在古巴开展商业活动的企业家
实际含义: 美国措施带来的主要额外挑战在于金融方面：涉及美国银行体系的美元付款，视交易情况可能变得困难甚至无法进行；外国银行可能对古巴采取更严格的合规政策；涉及受限古巴实体的交易需要特别关注；融资和国际支付安排可能因此变得更困难或成本更高。
CPS 说明: 对投资者而言，关键问题越来越不只是“这家企业能否进口？”，而是“它将如何合法地向供应商付款、收款、清关，并在不使用受限交易对手的情况下经营？” 根据古巴法律允许的交易并不自动符合美国制裁法规；古巴私营企业获准在古巴开展某项活动，也不意味着每一家国际银行、支付服务商、供应商或与美国有关联的一方都能参与。

最后核对: 2026年10月6日

2026年9月26日外国投资

古巴实施2026年重大外国投资改革

状态: 已生效 — 实施推进中

变更内容: 古巴继续推进旨在便利外国投资、提高已批准投资项目灵活性的改革。2026年9月的改革包括涉及投资程序、用工安排、银行业务、旅游活动和商业项目的措施。相关进展包括：部分外国投资流程的程序简化；已批准投资结构的灵活性提高；用工安排的调整；部分境外银行安排的灵活性提高；与旅游服务相关的新机会；在新监管框架内开展私营旅行社业务；在适用许可框架内开展独立导游业务；以及在旅游、商业活动和部分房地产结构方面更广泛的投资机会。
影响对象: 外国投资者、古巴企业、MIPYME（微型、小型和中型企业）、项目开发商和国际商业伙伴。
实际含义: 并非所有外国投资都会自动获得许可。购买住房是另一个问题：新的第187/2026号住房法明确提及外国自然人和法人的购房（第43.2条和第89条），但并未赋予所有外国人购买任何住房的一般权利，实际渠道仍有待确认。所有投资仍须遵守古巴适用的审批、许可、公司法和行业规定。
CPS 说明: 并非所有宣布的改革都会自动生效。必须区分现有法规、已经公布的变更，以及仍需引入的进一步改革。

官方来源

CPS分析：第187/2026号住房法

最后核对: 2026年10月14日

2026年9月26日移民与居留 / 私营企业

旅居海外古巴人的新投资者与商业移民身份

状态: 已公布 — 实施推进中

变更内容: 2026年的法律改革建立了专门的投资者与商业移民框架，适用于旅居海外并参与古巴经济活动或投资的古巴人。
影响对象: 旅居海外的古巴人 · 侨民投资者 · 古巴私营企业参与者
实际含义: 这可能为希望参与古巴企业、投资业务、在古巴维持经济活动、参与私营部门项目或在古巴建立长期商业存在的古巴侨民提供更清晰的法律框架。
CPS 说明: 资格条件和实施情况应逐案核实。

最后核对: 2026年9月26日

2026年9月26日私营企业

古巴扩大私营企业框架

状态: 实施推进中

变更内容: 古巴私营企业的监管环境持续演变。2026年的改革扩大了私营企业的潜在规模和经营范围，并提升了其在大型商业项目中的作用。
影响对象: 酒店餐饮 · 旅游 · 分销 · 专业服务 · 科技 · 房地产相关服务 · 合作伙伴关系 · 涉及符合条件的古巴居民或旅居海外古巴人的投资结构
实际含义: 这些改革旨在调整现有规则并进一步发展私营经济部门。
CPS 说明: 依法设立或参与公司的能力并不自动授权开展所有商业活动。可能仍需取得特定业务的许可和批准。

最后核对: 2026年9月26日

2026年9月26日房地产与住房 / 银行与外汇

货币与付款风险在古巴房产交易中日益重要

状态: 持续进行

变更内容: 汇率波动和古巴银行环境的变化正成为房产和投资交易中日益重要的考量因素。古巴已发行更大面额的古巴比索（CUP）纸币，而不同货币市场和支付渠道之间仍存在显著差异。
影响对象: 房产买家 · 房产卖家 · 投资者
实际含义: 在签约或转账之前，买卖双方应明确：约定的售价、价格所用货币、法律允许的付款方式、银行要求、付款书面凭证、付款时间，以及付款与公证和产权转移程序之间的关系。根据第187/2026号住房法第90.1条，住房买卖价款必须通过银行法规定的支付工具或信用凭证或其他非现金方式支付，不允许现金支付。在税收上，只有当售价等于或高于地籍价值时，售价才作为计税依据。
CPS 说明: 从初步谈判到交易完成期间，汇率变动可能对交易的经济价值产生重大影响。Cuba Property Solutions 建议在资金转移之前清晰记录交易的财务结构。

官方来源

CPS分析：第187/2026号住房法

最后核对: 2026年10月14日

2026年9月26日外国投资 / 美国措施与合规

美国对古巴的制裁环境持续收紧

状态: 持续进行

变更内容: 美国在2026年9月出台了更多与古巴相关的制裁措施。9月17日，更多古巴实体和个人被列入制裁，包括与镍业相关的实体和与军方有关联的企业。9月早些时候的措施还涉及更多古巴金融、能源、矿业及国有关联实体。 2026年10月14日更新：10月7日，美国国土安全调查局（HSI）宣布在埃弗格雷兹港和休斯敦港查扣或扣留90批生物柴油（约61.5万加仑，价值逾280万美元），美国当局称这些货物的收货方为受制裁的古巴国有实体ENETEC S.A.。据路透社（10月12日）报道，古巴能源和矿业部长比森特·德拉奥·莱维否认ENETEC就这些货物签有任何合同，并估计经美国渠道进入古巴私营部门的燃料不足全国燃料需求的3%。查扣是经证实的美国执法行动；所称与ENETEC的关联遭古巴政府否认，且尚未得到独立证实。
影响对象: 国际投资者 · 企业 · 银行 · 供应商 · 进出口
实际含义: 对于国际投资者和企业，在评估交易对手、银行、支付路径、供应商、股权结构、进出口交易以及涉及美国人员或美国金融基础设施的项目时，制裁合规仍然至关重要。燃料短缺持续影响电力供应、交通、建设进度和酒店运营。依赖进口燃料的项目应核实供应商、最终收货方和付款渠道，并规划备用能源。
CPS 说明: 美国制裁与古巴投资法是两个独立的法律体系。根据古巴法律允许的交易，并不自动符合美国制裁规定。因此，国际客户应在适用时对两者分别进行评估。

官方来源

最后核对: 2026年10月14日

2026年9月18日私营企业 / 房地产与住房

能源与基础设施韧性对古巴投资项目日益重要

状态: 持续进行

变更内容: 古巴电力系统持续不稳定，并对供水、冷藏、通信和交通造成相关压力；这些因素在评估房地产和商业投资时日益重要。
影响对象: 房产买家 · 酒店和住宿业 · 餐厅 · 零售 · 企业 · 投资者 · 项目开发商
实际含义: 企业和房地产项目应越来越多地将独立或备用基础设施纳入初始投资评估。相关尽职调查要点包括：供电可靠性、太阳能设施、电池备用电源、适用时的发电机、储水、水泵、建筑供水系统、互联网连接、制冷和空调需求，以及出租和酒店类物业的运营韧性。
CPS 说明: 在技术尽职调查中应越来越多地考虑基础设施韧性，尤其是酒店餐饮企业、出租物业和商业项目。

最后核对: 2026年9月26日

2026年9月10日私营企业 / 外国投资

古巴企业外汇银行业务新规

状态: 已生效 — 实施推进中

变更内容: 古巴新的银行措施扩大了企业及其他获授权经济主体开设外汇账户和进行获准国际支付的可能性。新框架尤其涉及从事进口、与国际供应商合作及参与外国投资项目的私营企业。
影响对象: 私营企业 · 进口商 · 外国投资者 · 国际供应商 · 分销公司
实际含义: 获得外汇和国际支付渠道，是需要从境外采购设备、库存、技术或服务的古巴企业最重要的实际条件之一。新规改善了企业外汇账户、获准外汇存款、向外国供应商付款、进口相关交易和国际业务的法律框架。
CPS 说明: 投资和商业项目应从一开始就评估银行结构及国际支付渠道。国际银行业务并非不受限制：国际支付仍受古巴银行程序、代理行可用性、国际合规要求和适用制裁的约束。

最后核对: 2026年9月18日

2026年9月房地产与住房 / 私营企业

新的农业土地与商业化框架公布

状态: 已公布 — 实施推进中

变更内容: 古巴公布了新的农业和林业土地框架，以及影响农业生产、土地使用和商业化的补充规定。新框架改变了农业土地的使用，并扩大了生产者和私营经济主体销售农产品的某些可能性。
影响对象: 农业项目 · 投资者 · 食品企业 · 餐厅 · 分销公司 · 房地产和土地项目
实际含义: 这些变化可能为农业生产、食品分销、餐饮和酒店业、零售、物流、农业投资项目及农业生产的商业利用创造更多机会。
CPS 说明: 农业土地使用权并不自动构成私人所有权。

最后核对: 2026年9月18日

2026年9月房地产与住房 / 外国投资

新规明确用益权土地上的建设程序

状态: 已公布

变更内容: 新规定确立了在某些以用益权方式持有的国有土地上进行获准建设的程序。此前，2026年的更广泛改革已扩大某些用益权安排的可能期限和经济用途。
影响对象: 房地产开发 · 投资者 · 酒店业 · 农业 · 商业项目
实际含义: 期限更长、规则更明确的土地使用安排，可提高部分酒店、农业、商业开发、旅游、基础设施和长期投资项目的可行性。
CPS 说明: 用益权不是所有权，绝不能描述为购买古巴房产。它是在规定条件和期限内使用资产或土地的法定权利。

最后核对: 2026年9月18日

2026年9月私营企业 / 外国投资

新商业框架支持零售与餐饮网络发展

状态: 已生效 — 实施推进中

变更内容: 古巴新商业框架为不同经济主体参与组织和发展零售、餐饮和美食网络提供了更大空间，也为国有企业、私营企业和获批外国投资结构之间的合作创造了更多可能。
影响对象: 餐饮经营者 · 国际特许经营 · 零售 · 外国投资者 · 商业地产 · 分销公司
实际含义: 这可能为餐饮连锁、国际特许经营、零售网络、食品分销、商业地产、酒店业、国际品牌和公私合作运营结构创造新机会。
CPS 说明: 涉及现有商业场所、国际品牌、私营运营商和古巴国有实体的项目，可能值得依据新框架重新进行可行性分析。国有房产或企业并不会自动可供出售、出租、特许或私人运营。每个项目都需要单独协议和法律评估。

最后核对: 2026年9月18日

2026年9月私营企业 / 外国投资

古巴2026年私营企业改革继续实施

状态: 已生效 — 实施推进中

变更内容: 古巴继续实施2026年推出的广泛经济改革方案。改革扩大私营公司的经营框架，并为外国投资、海外古巴人、国际贸易和更大规模的私营企业创造更多可能。主要发展包括更大规模企业、海外古巴人和符合条件的外国永久居民参与、扩展的外国投资结构、进出口变化、私营旅游活动和新的商业结构。
影响对象: 创业者 · 古巴侨民 · 外国永久居民 · 外国投资者 · 国际公司 · 企业设立
实际含义: 改革创造了此前不存在或受到更大限制的商业和投资结构。
CPS 说明: 并非所有外国公民都能自动持有古巴私营公司的股份。外国永久居民与其他外国投资结构必须在法律上保持区分。

最后核对: 2026年9月18日

2026年9月私营企业