2026年外国人可以买古巴房产吗？新住房法详解
古巴第187/2026号住房法：外国买家依法可以做什么、哪些问题仍不明确，以及越南经济模式为何重要
发布日期：2026年10月23日 | Cuba Property Solutions
经核实的澄清说明——2026年10月23日 古巴新住房法明确规定了与外国房产买家有关的事项。不过，目前尚未独立核实，外国非居民是否已有普遍适用的普通住宅购买程序。
快速问答：2026年在古巴购买房产
在深入探讨法律细节之前，先直接回答大多数潜在买家最关心的问题。
1. 外国人可以合法购买古巴的房屋吗？
根据新法律，原则上可以。 第187/2026号法律在有关住宅购买的条款中明确提及外国主体。
不过，外国非居民的具体资格条件和实际办理程序仍需明确。
2. 作为外国人，我明天就能在古巴买房吗？
目前没有得到普遍确认的购房程序可以支持这一点。 截至2026年10月23日，我们尚未核实普通外国非居民能否立即完成购买现有古巴私人住宅并办理登记。
这不意味着所有涉及外国人的房产交易都被禁止。某些获准的房地产安排已经有各自的法律框架。
3. 买房必须拥有古巴永久居留身份吗？
根据新法律条款，不一定。 第3条明确规定，第43.2条和第89.1条不受其一般定义的限制；该一般定义将自然人的范围限定为古巴公民和外国永久居民。
这一例外的实际适用范围仍需明确。
4. 荷兰、加拿大、英国、德国或西班牙公民可以买古巴房屋吗？
有可能，但须遵守适用规则。 新法律提及外国主体，但并未为所有国籍和所有房产确立一套简单且已获确认的购买程序。
5. 美国人可以买古巴房产吗？
美国法律总体上对此加以限制。 即使古巴法律允许某项交易，美国制裁仍可能禁止未经授权进行该交易。
6. 外国人可以买哈瓦那的公寓吗？
有可能，取决于具体房产及适用制度。 新法律包含针对外国买家的条款，但必须核实特定公寓是否符合购买条件，以及交易所需的程序。
7. 外国人可以买巴拉德罗或其他旅游区的房产吗？
某些获准的安排确实存在，但并非所有房产都向外国买家开放。 适用规则取决于开发项目、产权制度和地理位置。
8. 外国人可以在古巴拥有两套住房吗？
第4.1条承认最多拥有两套住房的权利，且不影响在其设权文书中明确标注为休憩或度假用途的住房。第3条对第43.2条和第89.1条规定的例外，并不自动为每一名非居民外国人确立不受限制的两套住房所有权。
9. 我可以直接向古巴私人业主买房吗？
法律提供了相关法律依据，但完整程序仍未获确认。 第89条涉及古巴或外国主体参与的公证买卖。外国非居民的实际办理要求仍需明确。
10. 我可以用现金购买古巴房屋吗？
不可以。 第90.1条要求采用法律允许的非现金方式付款。
11. 我可以用美元或欧元购买古巴房屋吗？
必须确认适用的付款方式和币种。 房产广告以美元或欧元标价，并不自动意味着法律允许采用相应的结算程序。
12. 购买房产适用什么汇率？
我们无法确认存在适用于所有外国人住宅交易的统一汇率。 适用汇率取决于规范具体交易的银行和税收规则。
13. 外国人可以买古巴房产用于Airbnb或度假出租吗？
拥有产权并不自动意味着获准经营商业出租业务。 出租经营可能需要另行取得许可证、办理登记，并遵守当地法规。
14. 我可以通过外国公司购买古巴房屋吗？
在特定法律安排下可能可以。 法律提及外国法人，但公司购房可能涉及额外的投资、授权和登记要求。
15. 古巴正在向外国投资者开放房地产市场吗？
法律包含重要的新规定，但全面开放市场尚未得到官方确认。 后续行政和银行方面的澄清将十分重要。
16. 古巴正在效仿越南经济模式吗？
古巴正在正式研究越南的经济改革。 政府声明、技术考察和合作项目均对此有所记录。
但古巴是否有意具体采用越南的外国人住房所有权模式，目前尚未得到确认。
17. 外国人何时可以自由购买古巴房屋？
尚未确定官方日期。 法律已经生效，但进一步明确实际操作的时间和范围仍不清楚。
18. 我可以在哪里查看最新消息？
Cuba Property Solutions将继续审阅新立法、官方公告、银行规则以及相关房地产市场动态。
请收藏本文，并在重要信息发生变化时返回查看更新。
经核实的澄清说明——2026年10月23日
第43.2条专门针对根据第43.1(c)条取得住房权利的外国自然人或法人，并要求其承担该法律规定的义务；第43.1(c)条涉及向自然人和法人进行的买卖。
第89.1条规定，古巴或外国的自然人之间、自然人与法人之间以及法人之间的住房买卖，应按约定价格，在住房所在省执业的公证员面前以公证文书形式办理。该条对向国家出售的交易以及源于行政分配的转让规定了例外。
第90.2条要求卖方证明：住房购置价款中的未清偿金额已经付清，税款已经缴纳，且该住房已在中央不动产登记簿中登记。
第20.2(c)条一般允许符合条件的外国个人自所有权证书签发之日起，在约定的最长50年期限内拥有住房；如提出申请并遵循适用程序，可续期一次，续期期限不超过50年。
第19.1条规定，在人口规模相当于一个坊级行政区的区域内，外国人集体拥有的符合条件的独立住宅总数上限为250套，包括别墅和联排住宅。这并非指每位外国买家可拥有250套住宅。
第187号法律的第四项最终条款替换了第113号法律第44条和第203条：住房出售中卖方的所得税计税依据为转让价格，但该价格须等于或高于地籍价值；住房转让中买方的转让税计税依据则为官方确定的地籍价值。这是两种不同的计税依据，而非双方共用的一种价格计算方式。
认识古巴新住房法
2026年10月14日，古巴在《官方公报》普通版第86期公布了新住房法，即第187/2026号法律。
该法于10月21日生效，取代1988年第65号法律。
它对规范住宅所有权、购买、出售、继承、赠与、出租活动和房产管理的法律框架进行了重大修订。
其中最重要的特点包括：
- 该法律涵盖的自然人一般有权拥有最多两套住房，且不影响另行认可、并在其设权文书中明确声明为休憩或度假用途的住房。
- 涉及古巴移民住房权利的变更。
- 有关外国自然人和法人的规定。
- 对房地产活动的监管。
- 住宅出售必须采用非现金付款方式。
- 更新房产登记和地籍管理安排。
此次改革还配套出台了第176/2026号法令及其他规定。
应将这些规定结合起来审视，而不应把任何单一条款当作外国人产权问题的完整答案。
法律文本参考（官方公报镜像，非官方网站）： 第187/2026号法律——Directoriocubano上的《官方公报》镜像
第3条、第43条和第89条究竟意味着什么
第3条：居留要求的例外
第3条一般将法律涵盖的自然人定义为古巴公民和在古巴拥有永久居留身份的外国人。
但该条明确为第43.2条和第89.1条设立了例外。
这在法律上意义重大，因为这些例外涉及外国主体参与的房产交易。
这意味着，不能不加限定地将一般居留定义适用于这些条款涵盖的每一笔交易。
第43条：房地产活动
第43.1条列举了受监管的房地产活动，包括建设投资、买卖、附购买选择权的租赁，以及管理和咨询服务。
第43.2条专门针对根据第43.1(c)条取得住房权利的外国自然人或法人，并要求其承担该法律规定的义务；第43.1(c)条涉及向自然人和法人进行的买卖。
这一规定与外国投资及涉及获认可房地产经营者的交易有关。
但不应假定每一处古巴私人住宅都自动适用相同安排。
第89条：住宅买卖
第89.1条规定，古巴或外国的自然人之间、自然人与法人之间以及法人之间的住房买卖，应按约定价格，在住房所在省执业的公证员面前以公证文书形式办理。该条对向国家出售的交易以及源于行政分配的转让规定了例外。
第89.3条明确涉及通过购买取得住房的外国自然人和法人的权利与义务。
这些规定为外国主体参与住宅房产交易提供了重要法律依据。
剩下的问题并不只是法律是否提到外国人。法律显然已经提到。问题在于，哪些交易能够完成、须满足哪些条件，以及应采用什么程序。
为什么法律已经存在，交易程序却可能尚未全部明确
必须区分法律许可与行政实施。
房产交易不仅仅是签署购买协议。
视具体交易而定，可能需要下列主体协调：
- 公证员。
- 不动产登记机构。
- 地籍管理部门。
- 银行和支付机构。
- 税务机关。
- 城市规划部门。
- 其他主管机构。
第176/2026号法令已经为新住房法提供了一般实施规定。
尽管如此，这些规定如何适用于外国非居民购买普通私人住宅，仍可能需要进一步澄清。
因此可能存在几种不同解释。
一种可能是，新法律建立了更广泛的法律框架，随着行政程序的发展，可以支持更多外国主体参与的房产交易。
另一种可能是，某些交易仍仅限于特定类别，或须取得特别授权。
在没有官方文件支持的情况下，不应将任何一种可能性表述为已经确认的政府政策。
古巴是否可能在为逐步开放房地产市场做准备？
法律改革与行政实施先后推进，引出了更广泛的政策问题。
古巴是否可能正在为一个更便于国际参与的房地产市场奠定法律基础，同时确定适当的金融和行政管控措施？
这一情景值得探讨，但仍只是一个假设。
住宅政策具有长期影响。
任何更大范围的开放，都可能影响住房价格、古巴居民获得住房的机会、外国投资、银行业务、税收征管和城市发展。
有关部门还需要确定，外国买家参与的交易应如何记录、征税和结算。
循序渐进的做法可能有助于协调体系中的不同环节。
然而，现有立法并未表明未来必然全面开放，也未公布时间表。
要理解为何可能考虑分阶段推进，有必要考察另一个拥有长期经济改革历史的国家：越南。
古巴与越南：两国经济改革模式之间是否存在联系？
越南的革新开放改革
1986年，越南启动了“革新”（Doi Moi）经济改革。
改革进程在保留社会主义政治制度的同时，逐步扩大了市场活动、私营企业、外国投资和国际经济一体化。
这一转型历经数十年，而非通过一次性全面开放实现。
在讨论包括古巴在内的其他社会主义经济体的经济改革时，人们经常提及越南的经验。
但改革之间存在相似之处，并不自动意味着一国照搬了另一国的法律。
古巴已正式表达对越南经验的兴趣
已有文献记录证明，古巴直接关注越南的改革经验。
2025年9月：古巴议会领导层
2025年9月30日访问越南期间，古巴全国人民政权代表大会主席表达了古巴研究和学习越南发展与改革经验的意愿。
越南政府的官方报道显示日期为2025年9月30日，处于计划于9月30日至10月5日进行的访问期间。页面显示的日期优先于其网址中的标识。
2026年1月：古巴国家主席与越南领导层
本次审查期间无法获取所提供的越南外交部页面；该页面对古巴改革经验借鉴的具体归属表述，在此未获独立核实。
本次审查期间无法获取所提供的越南外交部页面；该页面对古巴改革经验借鉴的具体归属表述，在此未获独立核实。
2026年6月至7月：古巴代表团考察外国投资政策
2026年6月24日至7月3日，由古巴外贸和外国投资部副部长率领的古巴代表团访问了越南。
此次访问侧重于实际经济政策与行政管理。
考察领域包括：
- 外国投资立法。
- 投资登记程序。
- 工业区和经济区。
- 针对外国投资者的税收政策。
- 避免双重征税安排。
- 国有企业改革。
- 国有企业与私营企业合作。
- 创新与高科技投资。
- 面向国际投资者的行政服务。
代表团还考察了海防的投资管理，包括协调统一的“一站式”程序的运用。
这一点尤其相关，因为此次访问涉及实际法律与行政机制，而不仅仅是一般性的经济讨论。
古巴与越南经济合作的具体例子
两国关系并不局限于政策讨论。
1. 农业生产与水稻种植
越南与古巴已在水稻种植、生产方法和粮食安全方面开展农业合作。
2025年9月发布的一份联合声明提到了水稻生产试点模式，以及覆盖2025年至2027年的合作协议。
这些项目为传授实际生产经验和管理方法提供了机会。
2. 外国投资与工业发展
越南企业投资了古巴的建材、工业基础设施、消费品和能源项目。
据越南工贸部称，2025年12月，越南是古巴最大的亚洲投资来源国，拥有七个正在实施的投资项目。
这种合作为古巴境内的外国投资、融资、生产和管理提供了实际经验。
3. 生物技术与制药
两国已在生物技术和药品生产领域开展合作。
2025年9月的联合声明还提到古巴与越南合作伙伴参与的新合资倡议。
这些安排说明，投资合作可以如何在受监管行业内运作。
4. 可再生能源
越南与古巴一直在推进太阳能及相关基础设施合作。
此类项目体现了涵盖技术、融资和发展重点的投资合作。
5. 行政与法律改革
其中一个最明确的关联，是对越南投资行政管理的研究。
2026年古巴代表团考察了越南如何组织外国投资审批、税务程序和工业发展。
这些都是一国经验可为另一国改革提供借鉴的实际领域。
不过，投资行政管理模式并不一定等同于外国人住宅所有权模式。
越南如何允许外国人购买房产？
越南是一个有用的例子，因为它允许某些外国个人和组织在规定条件下拥有住宅房产。
越南第27/2023/QH15号住房法经第43/2024/QH15号法律修订后，于2024年8月1日生效。
在其框架下，符合资格的外国个人可以在符合法定要求的住房开发项目中，购买某些商品住宅，但须遵守法律规定的限制。
主要条件包括：
符合条件的房产类型
外国人产权主要与符合条件的商品住房项目相关。这并不赋予外国人不受限制地购买越南任何私人住宅的权利。
产权期限
外国个人通常获得最长50年的所有权，并可根据适用规则申请延期。
在某些家庭关系或国籍情形下，可能适用不同规定。
公寓持有数量限制
外国个人和组织在一栋公寓楼内持有的公寓总量，通常不得超过该楼公寓总数的30%。
独立住宅数量限制
该框架还规定，在按特定人口规模划定的区域内，符合条件的独立住宅上限为250套。
安全限制
某些地点因国防或安全原因被排除在外。
这些措施表明，一个国家可以允许外国人投资住宅，同时保留对房产类型、地点、数量和产权期限的限制。
古巴可能采取类似做法吗？
可以比较两国，而不必假定两国的政策目标完全相同。
越南模式表明，可以在特定条件下引入外国人产权，而不必全面、无限制地开放市场。
对古巴而言，可能的监管方式包括：
- 明确可供购买的住宅房产类别。
- 对新开发项目与现有私人住宅适用不同规则。
- 对受保护地区设定特殊要求。
- 限制可购买房产的数量。
- 设定专门的银行和外汇安排。
- 规定登记和文件要求。
- 对个人与公司分别处理。
这些只是监管选项的例子，并非古巴已经宣布的措施。
古巴本身已有自己的法律框架、房产所有权历史和住房政策重点。
未来任何做法都必然要在这一国情背景下实施。
有文件支持的是，古巴对越南经济经验感兴趣。尚未得到证明的是，第187号法律直接以越南外国人住宅所有权立法为蓝本。
外汇、房产估值与银行业务：实施为何重要
非现金付款要求
第187号法律第90.1条要求，通过允许的非现金方式支付约定的住宅购房款。
这是交易规范化方面的一项重要变化。
它也为外国买家带来了实际问题。
例如：
- 购房款能否直接从外国银行汇入？
- 买家是否必须在古巴金融机构开设账户？
- 必须使用何种货币付款？
- 适用什么汇率？
- 卖家如何收取售房款？
- 必须向公证员提交哪些文件？
- 交易税费如何计算？
答案取决于适用的金融规定和具体交易。
市场价格与地籍价值的区别
古巴还更新了有关房产地籍估值的规则。
第16/2026号决议确立了确定地籍价值的方法。
地籍价值用于行政和税收目的，不应自动等同于房产经协商确定的市场价格。
当房产以外币标价时，这一区别尤其重要。
例如，某处房产的地籍估值可能以古巴比索表示，而其议定售价则以另一种货币表示。
适用的税务和银行规则决定如何处理这些金额。
24古巴比索兑1美元的汇率又如何？
不能自动假定每美元兑换24古巴比索的历史汇率或行政汇率适用于外国人房产交易。
关键问题是：是否规定使用某一官方汇率、用于什么目的，以及适用于哪一笔应税或应付款项。
计算地籍价值所采用的方法，可能不同于计算购房付款或核定税额的方法。
目前没有经过核实的规则规定，依据第187号法律进行的每一笔外国人住宅购买都必须使用24 CUP/USD的汇率。
未来任何有关汇率的澄清，都可能显著影响交易成本和付款程序。
外国人购买房产能否增加外汇活动？
有这种可能。
如果允许外国买家购买更广泛类别的古巴住宅，交易活动可能增加。
这类活动可能带来对法律服务、翻修、建筑、房产管理和银行服务的需求。
它还可能增加有记录的交易和税收收入。
不过，房产的全部售价并不自动成为政府收入。
经济影响取决于支付体系、收款方以及适用的财政税收安排。
示例情景
| 购买数量 | 平均房产价格 | 交易总额 |
|---|---|---|
| 1,000 | 100,000美元 | 1亿美元 |
| 2,500 | 100,000美元 | 2.5亿美元 |
| 5,000 | 100,000美元 | 5亿美元 |
| 10,000 | 100,000美元 | 10亿美元 |
这些仅为数学示例。
它们并不是对外国需求、政府收入或外汇净流入的预测。
更广阔的市场也可能带来挑战，包括住房可负担性，以及当地居民获得住房的机会。
因此，监管制度的设计对经济发展和住房政策都十分重要。
媒体和房地产专业人士报道了什么？
不同出版机构关注了住房改革的不同方面。
elTOQUE 报道了新住房法及其对产权和房产交易的影响。
德国之声（Deutsche Welle） 报道了对两处住宅产权的认可、影响移民的变化，以及对房地产活动的监管。
古巴房地产平台 Casas Oasis 发布了一种解读，认为第3条和第89条支持外国非居民购房的可能性。
这些出版物有助于理解社会上的各种解读。
不过，不应把独立评论和商业指南，与针对某笔具体交易的官方授权混为一谈。
美国公民的情况如何？
美国的限制需要单独考虑。
古巴法律允许的交易，对受美国司法管辖的人而言，仍可能被禁止。
OFAC常见问题第799条解释了在古巴购买或租赁不动产的一般限制及相关授权框架。
这一差异对研究古巴房产投资的美国人尤其重要。
哪些问题仍需澄清？
最重要的待解决问题涉及实际实施。
| 问题 | 当前判断 |
|---|---|
| 第187号法律是否已生效？ | 是，自2026年10月21日起生效 |
| 法律是否明确涉及外国买家？ | 是 |
| 法律是否对一般居留定义设有例外？ | 是 |
| 是否每一位外国非居民都能购买普通私人住宅？ | 尚未确定 |
| 这类购买是否已有得到普遍确认的公证程序？ | 尚未核实 |
| 适用的银行程序是否完全明确？ | 仍需进一步确认 |
| 是否已正式宣布未来无限制开放？ | 尚无已确认的公告 |
| 古巴是否在研究越南经济改革？ | 是，有官方文件记录 |
| 古巴是否已采用越南的外国人住房模式？ | 尚未确定 |
区分已确定事实与未决问题，仍将是我们报道的核心。
最新动态：古巴房产法律更新记录
最近一次实质性审查：2026年10月23日
2026年10月21日——新住房法生效
第187/2026号法律生效，取代此前的住房法。
2026年10月14日——住房立法公布
新法律及配套规定在《官方公报》普通版第86期公布。
2026年6月至7月——古巴官员考察越南投资行政管理
古巴政府代表团访问越南，考察外国投资政策、税收和行政程序。
2026年1月——古巴领导层肯定越南经验的借鉴意义
本次审查期间无法获取所提供的越南外交部页面；该页面对古巴改革经验借鉴的具体归属表述，在此未获独立核实。
2025年9月——古巴表达对越南改革经验的兴趣
越南政府的官方报道显示日期为2025年9月30日，处于计划于9月30日至10月5日进行的访问期间。页面显示的日期优先于其网址中的标识。
我们将继续关注变化
Cuba Property Solutions将持续维护本文，使其成为有关外国人在古巴拥有房产的动态参考资料。
我们将审阅以下方面的重要进展：
- 第187号法律及相关规定。
- 有关外国人产权的新官方解释。
- 公证要求与登记程序。
- 购房银行规则。
- 货币兑换与税收。
- 外国投资规定。
- 相关行政决定。
- 实际交易程序中经确认的变化。
当重大进展改变本文结论时，我们计划修订文章，并记录更新日期。
建议读者收藏本页并定期回来查看。
重要提示： 只有在实际核查相关信息后，才会添加新的发布日期或审查日期。
结论：法律层面有所开放，但重要问题仍然存在
古巴第187/2026号住房法引入了有关外国主体参与住宅房产交易的重要规定。
第3条、第43条和第89条尤其重要，因为它们明确提及外国主体，并对法律的一般居留定义规定了例外。
与此同时，法律承认与实际交易程序并不是一回事。
普通外国非居民购买现有古巴私人住宅的完整条件，仍需明确。
古巴对越南经济改革经验的兴趣已有文件记录，这提供了相关国际背景。越南展示了如何通过受监管框架引入外国人住宅所有权，但尚无经确认的证据表明古巴已采用这一特定住房模式。
对潜在买家而言，恰当的做法是关注官方动态，了解适用法律要求，并在转账或作出具有约束力的承诺之前，取得针对具体交易的确认。
Cuba Property Solutions将继续关注这些进展，并在获得经过核实的新信息时更新本指南。
本次审查期间无法获取所提供的越南外交部页面；该页面对古巴改革经验借鉴的具体归属表述，在此未获独立核实。
- 古巴——第187/2026号法律，Directoriocubano上的官方公报镜像，非官方网站
- 古巴第187号住房法全文
- 越南政府——古巴希望学习越南改革经验
- 越南外交部——2026年1月领导人会谈
- 海防市政府——古巴投资政策考察访问
- 越南——第27/2023/QH15号住房法
- 越南与古巴联合声明，2025年9月
- 越南与古巴贸易及投资合作
- 美国财政部——OFAC常见问题第799条
- elTOQUE——古巴新住房法
- 德国之声——住房法改革
- Casas Oasis——古巴外国房产买家
免责声明：本文根据公开来源提供一般信息和分析，不构成法律、税务、银行或投资建议。具体交易需要依据适用法律和程序进行确认。
经核实的澄清说明——2026年10月23日
2026年10月23日核查的一手参考资料包括：此前已存储的《公报》中第187号法律第3、4、43、89、90条文本，越南官方住房法律及其生效日期修正案，以及OFAC常见问题第799项。外国非居民的一般购房流程和具体交易的银行安排未获独立核实；这并不能证明不存在实施细则。无法获取越南外交部的1月页面。本次核查期间，工贸部、LuatVietnam、elTOQUE和Casas Oasis的链接限制了访问；其解读未被作为本次新近核实的官方权威意见呈现。重新下载古巴官方PDF时超时；已核查此前存储的文本。原始参考资料予以透明保留。
最后核对: 2026-10-23