面向买家和投资者的古巴房地产法律

这是古巴新的住房法，由全国人民政权代表大会于2026年7月30日批准，并于2026年10月14日在第86期《官方公报》（Ordinaria）全文公布，同时公布了其实施法令和决议（第176、177和178/2026号法令以及INOTU第15和16/2026号决议）。

根据其第六项最终条款，该法在《官方公报》公布后七天生效。该法于2026年10月14日公布，据此生效日期为2026年10月21日。第176、177和178/2026号法令遵循相同的七日规则，而INOTU第15/2026号决议在公布后七个工作日生效。议会投票后报道的90天期限未出现在公布的文本中。

它废除了1988年第65号法（《住房总法》）及其修正法令，包括第185/1998、211/2000、233/2003、288/2011、322/2014、342/2016、353/2018和367/2018号法令。

自然人——古巴公民和在古巴拥有永久居留权的外国人（第3条）——最多可以拥有两套住房，外加一套申报的度假住房（第4.1条）。自然人与法人之间、古巴人或外国人之间的买卖，均在公证人面前办理（第89.1条）。

该法提及获得住房的外国自然人和法人（第43.2和89.3条），但并未赋予每个外国人购买任何住房的无限权利。这在实践中如何适用、通过哪些实体进行，尚不清楚。拥有房产不产生居留权。每个案件都需要单独审查。

他们属于第3条所称的自然人，适用一般规则，包括两套住房加一套度假房的限额（第4.1条）。

187号法废除了第65/1988号法，CPS未发现任何仅因业主居住在国外即丧失住房的规定。历史上的“emigrado”宣告不会自动撤销；仍居住在这类住房中的亲属可以根据过渡性条款（第四项g、第五项c）获得认定。对于明确规定的案件，第三项过渡性条款规定了申请转让的五年期限；该期限不适用于所有继承或所有移民案件。

第91.2条允许经济实体和其他法人用批准的预算或利润购买住房，以安置劳动力。第91.3条将非国有经济实体通过买卖获得的住房限制为两套，通过其他转让行为获得的住房也计入该限额。第91条的既定目的是安置劳动力：为办公、住宿、商业出租或转售而购买并不由该条自动授权，但在没有单独法律依据的情况下，也不能断言此类用途被普遍禁止。任何其他用途都必须根据土地使用和许可规则逐案核实。

在买卖中，如果商定价格等于或高于地籍价值，则计税依据为商定价格（税法113，由187号法引入的新第44条）。地籍价值根据INOTU第16/2026号决议确定，不能超过市场价值；地籍证明有效期为五年（第176号法令第18.4条）。住房法不规定税率。

不得以现金支付。第90.1条允许银行立法规定的票据或信用凭证，或任何其他非现金支付方式——不仅是银行转账。公证人在实践中接受哪些票据尚待确认。

在签署之前，卖方必须证明房价无欠款、税款已缴纳，且住房已在中央不动产产权登记处登记（第90.2条）。出售在住房所在省份的公证人面前以公证书形式办理（第89.1条）。还建议核实地籍证明和任何登记批注。

第177/2026号法令规定了水平产权：每套公寓一票、确定的多数比例（第32条），以及用于共有部分维修的月度分摊金——如果单元出租，至少为正常金额的三倍（第5条d款）。

如果规划规则允许，相邻住房可以合并（第68条）；如果面积和结构允许，住房可以分割，通过公证人办理，或在无法达成一致时通过法院办理（第69条）。

继承由《民法典》和该法的规则规定。如果继承人放弃无居住者的住房，或去世两年后没有继承人，住房归国家所有（第88条）。度假住房的性质不因继承而丧失（第138条）。住房的普通赠予由第99条规定并在公证人面前办理；在十五年内赠予受补贴住房可能需要退还补贴或事先批准（第53和54条）。

187号法本身并不授权将住宅用于商业用途。此类用途仍须遵守领土与城市规划规则、相应的行政许可，以及在保护区或遗产区内须经遗产当局批准。在购买或投资之前必须逐案核实。

外国购房者的实践、公证人将接受的非现金支付票据以及具体税率。CPS提供一般性指导，而非法律意见。