2026年古巴旅游业下降65%：对房地产投资者和住宿业主意味着什么

2026年10月30日 | Cuba Property Solutions

古巴旅游业在2026年出现了大幅下滑。

根据古巴国家统计与信息局（ONEI）近期公布的数据，古巴在2026年1月至9月接待了477,707名国际访客，而2025年同期约为137万人。

据公布的数据，这意味着同比下降约65.1%。

对于酒店经营者、私人住宿业主以及考虑投资旅游相关房地产的投资者而言，这些数据凸显了审慎进行财务规划的必要性。

最新旅游数据

现有数据显示：

区分国际访客与范围更广的旅客总数十分重要。这是不同的统计指标，不应混用。

这些数据反映的是全国访客入境人数，并不直接衡量酒店入住率、客房收入或房地产价格。

旅游业为何下滑？

古巴旅游业仍面临多项运营和经济困难。

近期报道指出，航空连接、燃料供应、电力供应、交通运输、支付安排以及整体经济状况均存在挑战。

这些因素可能影响出行决定，并增加旅游相关企业的运营成本。

但是，仅凭入境统计数据，无法确定每个因素对下滑的确切影响程度。

其他因素，包括旅客偏好的变化以及其他旅游目的地的竞争，也可能影响需求。

这对 casas particulares 意味着什么？

私人住宿业主所在的市场中，不同物业的经营表现可能差异很大。

全国国际入境人数下降，并不一定意味着每处 casas particulares 的经营表现都会按相同比例下降。

地理位置、服务质量、可靠性、声誉、物业特点和客户群体，都可能带来显著差异。

尽管如此，访客市场规模缩小仍会给住宿企业带来额外压力。

业主应特别关注：

• 实际入住率，而非广告中公布的每晚房价。
• 每间可售客房收入。
• 电力、用水、人员和维护成本。
• 对特定预订平台的依赖。
• 直接预订和回头客。
• 长期低入住率带来的财务后果。

可靠的基础设施和稳定的宾客服务可能形成竞争优势，但其财务影响应根据实际经营结果衡量。

这对酒店投资意味着什么？

考虑投资酒店、旅馆和旅游导向型物业的投资者，应重新评估其财务假设。

位置优越的历史建筑仍可能是值得投资的长期项目，但建筑本身的吸引力并不自动保证商业成功。

在购买或翻新住宿业物业之前，投资者应审查：

1. 现实可行的入住率情景。
2. 预期每晚房价和可实现的收入。
3. 运营成本和基础设施可靠性。
4. 翻新费用和持续维护。
5. 拟开展住宿业务所需的合法许可。
6. 需求疲弱期间的现金流韧性。
7. 预期投资回收期。

依赖持续高入住率或旅游业快速增长的项目，可能存在相当大的财务风险。

旅游业下滑是否意味着房地产价格下跌？

不一定。

旅游统计数据和房地产估值是性质根本不同的信息。

访客减少可能影响酒店及旅游相关物业的商业吸引力，但并不能证明住宅或商业房地产价格已出现同等幅度的下跌。

可靠估值需要有关地理位置、实体状况、可比物业、法律状态、需求和实际交易的证据。

在古巴，区分以下各项也很重要：

• 广告中公布的挂牌要价。
• 协商确定的成交价格。
• 官方地籍估值。
• 与物业相关的经营中企业的价值。

这些数值可能存在很大差异。

挂牌要价降低，并不自动意味着该物业是一项稳健的投资。

哈瓦那的历史建筑：机遇与责任

哈瓦那拥有大量历史住宅和商业建筑，其中许多需要修复或大规模维护。

对于经过周密规划的项目，修复可以创造长期价值。

但是，投资者必须同时评估商业机会和与建筑相关的义务。

潜在问题包括结构老化受损、文件不完整、遗产保护限制、未经授权的改建、基础设施限制以及商业用途所需的法律许可。

这些事项需要逐一进行技术和法律核查。

更具选择性的投资市场

旅游数据凸显了一项重要原则：成功的房地产投资取决于每个项目的基本面。

投资者不应假定旅游业过去的表现会在某个特定时期内自动恢复。

相反，财务模型应考虑不同的需求情景、现实的运营成本以及可能出现的延误。

对于某些投资者，经过精心选择、可灵活用于住宅或商业用途的物业，可能值得采用不同于完全依赖国际旅游业的资产的评估方式。

每个案例都需要单独分析。关于外国买家的法律地位，请参阅外国人能否在2026年购买古巴房地产？。

CPS 评估

古巴仍拥有丰富的建筑、文化和旅游资源。

但是，最新访客统计数据清楚表明，住宿业相关投资需要审慎的尽职调查和现实的财务假设。

在 Cuba Property Solutions，我们的做法是在对物业的投资潜力作出结论之前，先审查每处物业的法律、技术和商业特征。

重要的问题不仅是建筑的价格是否具有吸引力，更在于拟议用途能否在当前条件下实现可持续运营。

资料来源

• 国家统计与信息局（ONEI），公布的2026年1月至9月旅游统计数据。
• CiberCuba，2026年10月29日：https://en.cibercuba.com/noticias/2026-10-29-u1-e129488-s27061-nid344153-cuba-perdio-65-sus-visitantes-internacionales
• OnCuba / EFE，2026年10月29日：https://oncubanews.com/cuba/economia/turismo/el-turismo-internacional-sigue-a-la-baja-en-cuba-menos-de-medio-millon-de-visitantes-hasta-septiembre/

统计声明：全国旅游数据不能确定房地产价格趋势、私人住宿入住率或个别投资的财务表现。