古巴更新地方发展规则：企业和房地产投资者应了解的事项

2026年10月30日 | Cuba Property Solutions

古巴推出了关于区域发展和地方发展项目（Proyectos de Desarrollo Local，简称 PDL）的新监管框架。

这些法规刊载于2026年10月21日的 Gaceta Oficial Ordinaria No. 87，为地方经济发展举措的组织、融资和管理确立了更新后的规则。

对于私营企业、MiPyMEs 以及考虑在古巴开展项目的投资者而言，这些变化值得关注。

但是，不应将这些新法规理解为允许在未获得必要批准的情况下购买房地产、开展建筑工程或进行外国投资。

四项新的法律文件

这一监管方案包含四项主要法律文件。

Decreto 174/2026 — 区域发展的战略管理

确立区域发展战略和地方发展项目的总体框架，取代此前的 Decreto 33/2021。

Resolución 70/2026 — 经济与计划部

确立与区域发展及其融资有关的补充性组织和程序规则。

Resolución 118/2026 — 古巴中央银行

规范获批地方发展项目的银行业务安排和财务管理。

Resolución 202/2026 — 财政与价格部

涉及地方发展项目相关的财务、税收、定价、会计和预算事项。

这些法规共同构成了在古巴行政和金融体系内开展地方经济举措的修订框架。

什么是地方发展项目？

地方发展项目是指在适用的区域发展框架内接受评估，并符合地方或区域发展优先事项的举措。

在符合法律规定条件的前提下，不同类型的经济主体，包括国有和非国有实体，均可参与项目。

私营公司、MiPyMEs、合作社及其他符合资格的经济参与者，可能有机会参与获批的举措。

但是，经营私营企业并不意味着该企业自动具备地方发展项目资格。

每个拟议项目都必须满足相关要求，并获得必要的认定和批准。

银行业务与融资

新框架的一个重要方面涉及项目融资。

Resolución 118/2026 确立了开立和使用地方发展项目相关银行账户的规则。

在相关要求和合法资金来源允许的情况下，该框架也涉及外币账户。

因此，企业家和投资者有必要区分项目正式的法律结构、获批的融资安排以及实际可获得的银行服务。

存在外币账户框架并不保证能够获得外汇、进行国际转账或获得融资。

这些事项必须针对每个项目分别核实。

对房地产和翻新的潜在意义

对 Cuba Property Solutions 而言，一个重要问题是，某些与房地产有关的活动能否成为获批地方发展举措的组成部分。

值得研究的例子可能包括：

• 修复破损建筑并将其重新用于生产经营。
• 改善地方商业基础设施。
• 发展支持社区经济活动的服务。
• 创造就业或改善地方设施的项目。
• 符合市级发展优先事项的修复举措。

这些是可供评估的潜在领域，并非自动获得授权的项目类别。

尤其是在哈瓦那的历史街区，可能还适用与房地产、遗产保护和规划有关的额外限制。

地方发展项目获批并不免除确认以下事项的必要性：

• 房地产的合法所有权及相关权利。
• 获准的土地用途。
• 建筑和翻新许可。
• 遗产保护要求。
• 所需的市级和国家级批准。

每处房地产的法律和技术状况仍须单独审查。

这是否改变了外国人的房地产所有权规则？

并未直接改变。

这些新的区域发展法规并未确立一项普遍适用的程序，使非居民外国自然人能够购买古巴现有的私人住宅。

外国人购买住宅房地产仍是一个单独的问题，受住房法 Ley 187/2026、其实施条例以及其他适用法律管辖。请参阅我们的文章外国人能否在2026年购买古巴房地产？。

参与获批的投资或发展项目，不得与取得住宅房地产的个人所有权混为一谈。

企业和投资者应审查哪些事项？

在推进项目之前，应回答以下问题：

1. 拟议活动是否符合被考虑认定为地方发展项目的资格？
2. 该活动是否符合所在市的发展战略？
3. 哪个组织或实体将作为项目持有主体并运营项目？
4. 需要哪些政府批准？
5. 可以合法使用哪些银行业务安排？
6. 适用哪些税务和会计义务？
7. 如果涉及房地产，其所有权、土地使用和建筑文件是否齐备合规？

这些问题对于翻新、酒店及住宿业、商业房地产以及其他涉及现有建筑的活动尤为重要。

CPS 评估

Decreto 174/2026 及其配套决议的发布，标志着古巴地方经济举措监管框架的进一步发展。

其实际意义将取决于具体项目如何接受评估、获得授权、取得融资并付诸实施。

对投资者而言，重要的是区分为获批项目提供可能实施路径的法律框架与已经实际取得必要许可的具体投资。

Cuba Property Solutions 将继续关注这些变化，尤其是它们对哈瓦那房地产、翻新、业务发展和投资的影响。

官方参考资料

Gaceta Oficial de la República de Cuba，Ordinaria No. 87，2026年10月21日：

• Decreto 174/2026 — GOC-2026-613-O87.
• Resolución 118/2026 — GOC-2026-614-O87.
• Resolución 70/2026 — GOC-2026-615-O87.
• Resolución 202/2026 — GOC-2026-616-O87.

官方法律门户网站：https://www.gacetaoficial.gob.cu/

法律声明：本文提供一般性监管信息。项目资格、融资、税收、房地产权利和许可均须针对每个具体案例予以确认。