Ley 187 — Loi cubaine sur le logement (2026) : ce qui change pour les propriétaires, acheteurs et investisseurs

Ce qui a changé

Un guide complet de la loi cubaine 187/2026 sur le logement : ce qui change pour les propriétaires, acheteurs et investisseurs, comment sont régies la vente, les étrangers, les impôts et le paiement sans espèces, et quels décrets et résolutions développent la loi.

Introduction : de l'approbation parlementaire à la publication de la loi

L'Assemblée nationale du Pouvoir populaire a approuvé la Loi 187 « De la Vivienda » le 30 juillet 2026. Le 14 août 2026, la Gaceta Oficial n° 67 a publié l'Accord X-178, qui approuvait la loi « aux fins de sa ratification par le Président de la République avant sa publication », et l'Accord X-179, qui désignait une commission de style pour réviser le texte. À ce stade, la loi avait été approuvée mais pas encore publiée, et n'était pas en vigueur.

Cela a désormais changé. La Gaceta Oficial n° 86 Ordinaria, datée du 14 octobre 2026, publie le texte intégral de la Loi 187/2026 « Ley de la Vivienda » (GOC-2026-607-O86), accompagnée de son ensemble de dispositions d'application : le Décret 176/2026 (Règlement général de la loi sur le logement), le Décret 177/2026 (Règlement sur la propriété horizontale), le Décret 178/2026 (Règlement sur les coopératives de logement) et les Résolutions 15/2026 et 16/2026 de l'Institut national de l'aménagement du territoire et de l'urbanisme (INOTU), dont la première établit la procédure de délivrance des certifications cadastrales.

Selon sa Sixième Disposition finale, la loi entre en vigueur sept jours après sa publication à la Gaceta Oficial, ce qui désigne le 21 octobre 2026 comme date d'entrée en vigueur. Les trois décrets contiennent la même règle de sept jours ; la Résolution 15/2026 entre en vigueur sept jours ouvrables après sa publication. Le délai de 90 jours largement évoqué après le vote parlementaire ne figure pas dans le texte publié. La Loi 187 abroge la Loi 65 de 1988 (Ley General de la Vivienda) et les décrets-lois qui l'ont modifiée, notamment les Decreto-Ley 185/1998, 211/2000, 233/2003, 288/2011, 322/2014, 342/2016, 353/2018 et 367/2018.

1. Jusqu'à deux logements par personne

L'article 4.1 reconnaît le droit des personnes physiques d'être propriétaires de jusqu'à deux logements, sans préjudice d'un logement de repos ou de villégiature (« vivienda de descanso o veraneo ») déclaré comme tel dans son titre. Sous le régime précédent, la propriété était en pratique limitée à une résidence permanente plus un logement de villégiature. Un logement de villégiature conserve les mêmes droits que tout logement en propriété, peut faire l'objet d'un financement hypothécaire et sa condition peut être modifiée par acte notarié et inscription au registre ; cette condition se perd lors d'une transmission entre vifs, mais non par succession (article 138).

Pour les familles, cela signifie qu'un second logement, par exemple un appartement hérité ou un logement acheté pour un enfant majeur, n'entre plus automatiquement en conflit avec les règles de propriété. Pour le marché formel, cela permet de documenter juridiquement davantage d'opérations au lieu de recourir à des arrangements informels. Lorsqu'un propriétaire peut dépasser la limite, le directeur municipal du Logement ouvre un dossier selon la procédure prévue par la loi (article 4.2).

2. Les Cubains résidant à l'étranger

La Loi 187 est une loi sur le logement, non une loi migratoire. La situation des Cubains à l'étranger est régie principalement par le cadre migratoire de 2026, et la succession par le Code civil et les normes auxquelles la loi sur le logement renvoie. La Loi 65 a été abrogée intégralement. Dans notre examen du texte publié, nous n'avons trouvé aucune disposition en vertu de laquelle un logement serait perdu parce que son propriétaire réside à l'étranger ; la confiscation n'est mentionnée que dans d'autres contextes, comme les comportements illicites. Les règles successorales restent pertinentes : si un héritier renonce à un logement resté libre d'occupants, ou s'il n'y a pas d'héritiers deux ans après le décès du propriétaire, le logement passe à l'État (article 88). Ses dispositions transitoires régulent également la situation des parents qui occupent encore des logements dont les propriétaires ont été déclarés « emigrado » selon des normes antérieures : peut être reconnu comme occupant légitime le conjoint, le membre d'un couple enregistré, l'ex-conjoint ou le parent jusqu'au quatrième degré de consanguinité ou au deuxième degré d'affinité ayant vécu dans le logement au moins cinq ans avant le départ du propriétaire et n'étant propriétaire d'aucun autre logement.

En pratique, les Cubains à l'étranger propriétaires de biens doivent vérifier que leur titre, leur inscription au registre et leur situation familiale sont documentés, et ne doivent pas tenir pour acquis qu'une déclaration historique d'« emigrado » est automatiquement caduque. Chaque cas dépend de ses documents.

3. Acheteurs étrangers, entreprises étrangères et entités non étatiques cubaines

C'est le point le plus important pour les clients internationaux et celui qui prête le plus facilement à confusion. L'article 3 définit les « personnes physiques », aux fins de la loi, comme les citoyens cubains et les étrangers ayant leur résidence permanente à Cuba, « avec les exceptions prévues aux articles 43.2 et 89.1 ». Les règles générales sur les personnes physiques s'appliquent donc aux résidents permanents, tandis que ces deux articles étendent des règles spécifiques à d'autres personnes étrangères.

L'article 43.1 définit l'activité immobilière (« actividad inmobiliaria »). Elle comprend a) l'investissement dans de nouveaux immeubles d'appartements avec des ressources propres, en collaboration ou avec investissement étranger ; b) l'investissement dans des logements et bâtiments transmis au patrimoine des entités immobilières (« inmobiliarias ») ; c) l'achat et la vente de logements et d'appartements à des personnes physiques et morales ; d) la location avec option d'achat ; e) la gestion et l'administration de biens immobiliers étatiques ou privés ; et f–g) des services de conseil et autres services liés. L'article 43.2 établit que la personne physique ou morale étrangère qui acquiert des droits sur un logement en vertu de la lettre c), c'est-à-dire par cette activité immobilière, assume en outre les obligations prévues par la loi. Selon l'article 42.2, les logements situés dans des ensembles immobiliers sont régis par le régime de la propriété horizontale.

L'article 89.1 dispose que la vente d'un logement entre personnes physiques, entre personnes physiques et morales et entre personnes morales, « cubaines ou étrangères », est formalisée par acte public devant le notaire de la province où se trouve le logement. L'article 89.3 ajoute que la personne physique ou morale étrangère qui acquiert un logement par achat jouit des droits et obligations prévus par la loi. L'article 90.1 exige que le prix soit payé sans espèces (voir section 4).

L'article 91 régule les achats par des personnes morales. Les conseils municipaux de l'Administration peuvent acheter des logements pour répondre aux priorités établies, avec exonération de l'impôt sur le revenu des personnes physiques (91.1). Les entités économiques étatiques et non étatiques, les organes et organismes, les sociétés commerciales à capital 100 % cubain, les organisations de masse et sociales et autres personnes morales peuvent acheter des logements sur leurs budgets approuvés ou leurs bénéfices pour loger leur main-d'œuvre (91.2). Les entités économiques non étatiques, comme les MiPyMEs, ne peuvent acquérir par achat que deux logements au maximum, et cette limite inclut les logements acquis par d'autres actes de transmission (91.3).

Le texte envisage donc expressément des acquisitions par des personnes étrangères, et la rédaction de l'article 43.2 désigne l'activité immobilière comme voie. Il ne dit pas que tout étranger peut acheter librement n'importe quel logement à Cuba. Le Règlement général (Décret 176/2026) ne contient pas de procédure spécifique pour les acheteurs étrangers ; dans notre examen, il ne mentionne les étrangers qu'en relation avec des locations sans option d'achat (article 167). Qui remplit les conditions, par quelles entités et à quelles conditions dépendra de normes supplémentaires et de la pratique notariale et registrale. Une entreprise étrangère investissant dans un projet immobilier reste soumise aux règles de l'investissement étranger. La propriété d'un bien ne crée pas de droits de résidence.

Ce que la Loi 187 ne permet pas : elle n'accorde pas aux étrangers sans résidence permanente un droit général d'acheter n'importe quel logement sur le marché entre particuliers ; elle ne transforme pas la propriété d'un bien en titre de résidence ; et elle ne remplace pas les autorisations d'investissement étranger lorsque l'acquisition se fait par le biais d'une entreprise ou d'un projet immobilier. Elle ne crée pas non plus de procédure propre aux acheteurs étrangers : le Règlement général (Décret 176/2026) ne mentionne les étrangers qu'en relation avec des locations sans option d'achat (article 167). Tant que la pratique notariale et registrale n'est pas confirmée, chaque opération impliquant un acheteur étranger doit être vérifiée individuellement.

4. Vente, paiement et impôts

La vente est formalisée par acte public devant le notaire de la province où se trouve le logement, au prix convenu entre les parties, qui peuvent pactiser les clauses qu'elles souhaitent pourvu qu'elles ne soient pas contraires à la loi, à l'ordre social ou à la nature du contrat (article 89). Les ventes en faveur de l'État et celles dérivant d'une attribution administrative sont traitées, elles, auprès de la Direction municipale du Logement. Les droits sur des logements en construction peuvent également être vendus par acte notarié (article 92).

L'article 90.1 établit que le prix convenu est payé « au moyen des instruments ou titres de crédit prévus par la législation bancaire ou toute autre modalité de paiement qui ne soit pas en espèces ». L'exigence légale est que le paiement ne soit pas en espèces ; la loi ne le limite pas à un virement bancaire. Reste à voir quels instruments les notaires accepteront comme preuve de paiement dans la pratique, en particulier lorsqu'une partie se trouve à l'étranger. Avant la vente, le vendeur doit justifier avoir soldé les arriérés du prix du logement, avoir payé l'impôt et que le logement est inscrit au Registre central de la propriété immobilière (article 90.2).

En matière fiscale, la Quatrième Disposition finale modifie les articles 44 et 203 de la Loi 113/2012 du système tributaire. Dans une vente, l'assiette selon le nouvel article 44 est le prix de transfert, à condition qu'il soit égal ou supérieur à la valeur cadastrale. Selon le nouvel article 203, pour les logements transmis à quelque titre que ce soit, la valeur cadastrale établie par l'autorité compétente est prise en compte, et dans l'échange avec compensation, l'assiette pour celui qui la reçoit est la valeur cadastrale plus la compensation. L'article 144 de la loi sur le logement fait de la valeur cadastrale l'assiette de l'impôt sur la propriété et d'autres actes de transmission. La loi sur le logement ne fixe pas les taux d'imposition.

La valeur cadastrale est désormais calculée selon la Résolution 16/2026 de l'INOTU, qui abroge la Résolution 173/2022 et établit de nouvelles méthodologies pour les biens urbains et ruraux. Selon cette méthodologie, la valeur cadastrale est une valeur administrative distincte de la valeur de marché ; elle doit être en relation avec celle-ci mais ne peut jamais la dépasser. Dans les zones à réglementation spéciale et pour l'investissement étranger, des coefficients de correction s'appliquent. La Résolution 15/2026 régule la procédure de délivrance des certifications cadastrales, qui selon le Règlement général ont une validité de cinq ans.

En pratique, la vente suit un ordre vérifiable : vérification du titre et de l'inscription au registre, justification qu'il ne reste aucun arriéré du prix ni de l'impôt (article 90.2), obtention de la certification cadastrale, signature de l'acte public devant le notaire de la province où se trouve le logement (article 89.1), puis inscription de la transmission au registre. Le notaire vérifie l'identité et la capacité des parties et que le paiement a été effectué par une voie autre que les espèces (article 90.1).

Moins d'autorisations administratives ne signifie pas moins de diligence raisonnable. Les vices de titre, les successions indivises, les copropriétaires n'ayant pas consenti, les extensions non inscrites et les restrictions sur les logements subventionnés restent les causes les plus fréquentes d'échec ou de contestation ultérieure des opérations.

5. Réunification et division de biens immobiliers

La réunification d'unités contiguës et la division de logements étaient déjà possibles selon la législation antérieure. La Loi 187 et son Règlement général maintiennent ces interventions comme des interventions architecturales qui requièrent les autorisations urbanistiques et de construction correspondantes, la formalisation notariée et l'inscription au registre ; le règlement établit également des procédures de division obligatoire lorsque plusieurs propriétaires interviennent (articles 225 et 226 du Décret 176). Les propriétaires ont le droit de réaliser des interventions architecturales à condition de remplir les exigences légales (article 47 de la loi).

Pour les investisseurs, cela revêt une importance particulière à La Havane, où réunir deux appartements ou convertir une grande maison en unités indépendantes peut modifier la valeur et l'usage d'un bien. Les zones patrimoniales, la capacité structurelle, les éléments communs dans les immeubles à plusieurs unités et le consentement des autres propriétaires doivent être vérifiés avant d'acheter avec un tel projet.

6. Bâtiments déclarés en état de ruine

L'article 49 permet au propriétaire d'un logement déclaré en état de ruine par la Direction municipale de l'aménagement du territoire et de l'urbanisme de le transmettre à une personne physique ou morale pour en restituer la valeur d'usage, dans les bâtiments de jusqu'à deux niveaux. Dans les bâtiments de plus de deux niveaux, la transmission peut être faite à une personne morale capable d'assumer la récupération intégrale.

Cela ne s'applique qu'après une déclaration officielle d'état de ruine, non à un bâtiment simplement en mauvais état. Un acheteur ou investisseur a besoin d'une évaluation structurelle, de la clarté sur les occupants légitimes, des permis de réhabilitation exigés et, dans les zones protégées, de l'approbation patrimoniale. Les coûts et délais de réhabilitation peuvent être considérables.

Quant à l'usage de logements pour une activité commerciale, la Loi 187 n'autorise pas par elle-même l'usage commercial de biens résidentiels : ces usages restent soumis aux normes d'aménagement du territoire et d'urbanisme, aux autorisations administratives correspondantes et, dans les zones protégées ou à valeur patrimoniale, à l'approbation des autorités du patrimoine. La possibilité d'un usage commercial doit être vérifiée au cas par cas avant d'acheter ou d'investir, et ne doit pas être confondue avec un permis existant ni avec une approbation garantie.

7. Propriété horizontale

Le chapitre XI et le Décret 177/2026 régulent les bâtiments avec éléments privatifs et communs. Le propriétaire a des droits exclusifs sur son appartement et une participation dans les éléments communs, qui comprennent le terrain et l'espace aérien, la structure, la façade, les toitures, les escaliers, les sous-sols, les patios, les installations partagées comme les citernes, pompes et équipements solaires, et les ascenseurs. Le règlement établit les majorités pour adopter les accords, la quote-part de chaque propriétaire et une contribution mensuelle pour les réparations générales et les dépenses communes.

Pour les acheteurs d'appartements, cela signifie que l'état et l'administration de l'immeuble, ainsi que les contributions futures, font partie de la décision d'achat.

8. Coopératives de logement

Les coopératives de logement sont reconnues comme une forme de gestion dans laquelle des personnes s'associent volontairement comme membres pour réaliser des interventions urbanistiques et architecturales (article 35). Elles sont approuvées sur la base d'un projet, formalisées par acte notarié et régies par le Décret 178/2026. Les questions pratiques relatives au financement, à l'attribution des terrains et à la transmission des unités achevées aux membres seront résolues par l'application du règlement.

9. Logements subventionnés

Le texte publié confirme des restrictions de 15 ans pour plusieurs catégories de logements bénéficiant d'un soutien de l'État. Quiconque a reçu une subvention pour construire son propre logement doit rembourser la totalité de la subvention s'il vend ou donne le logement dans les quinze premières années (article 53). Pour les logements attribués à des personnes sans moyens économiques et construits avec des fonds de subvention, l'État dispose d'un droit de préemption en cas de vente dans les quinze ans, et les échanges ou donations requièrent une autorisation (article 54). Des protections similaires s'appliquent aux logements attribués aux mères ou pères de trois enfants ou plus (article 55). La restriction est consignée dans les documents officiels et doit donc être vérifiée dans le titre avant tout achat.

10. Successions et donations

La succession héréditaire est régie par le Code civil et par les normes auxquelles la loi sur le logement renvoie. Trois règles de la Loi 187 sont particulièrement pertinentes. Premièrement : si un héritier renonce à un logement resté libre d'occupants, ou si deux ans après le décès du propriétaire il n'y a pas d'héritiers, le logement passe à l'État (article 88). Deuxièmement : la condition de logement de repos ou de villégiature ne se perd pas lorsque la transmission a lieu par succession, contrairement aux transmissions entre vifs (article 138). Troisièmement : les donations de logements construits avec une subvention de l'État dans les quinze premières années obligent à rembourser la subvention ou requièrent une autorisation, selon la catégorie (articles 53 et 54).

En dehors de ces restrictions spéciales, l'article 99 régule les donations ordinaires de logements, qui sont formalisées par acte public devant notaire. Comme pour une vente, il convient de vérifier le titre, l'inscription au registre et la situation des occupants avant d'accepter une donation.

Pour les héritiers résidant à l'étranger, la clé pratique est documentaire : testament ou déclaration d'héritiers, titre inscrit et situation des occupants. Les dispositions transitoires de la loi régulent en outre la reconnaissance des parents occupant des logements dont les propriétaires ont été déclarés « emigrado » selon des normes antérieures, avec un délai de cinq ans pour solliciter la transmission dans les cas expressément prévus ; il ne s'agit pas d'un délai général applicable à toutes les successions ni à tous les cas d'émigration.

Qui est concerné

Propriétaires et héritiers · Cubains résidant à l'étranger avec des biens ou logements familiaux à Cuba · Acheteurs et vendeurs · Étrangers résidents permanents · Entreprises étrangères et investisseurs dans des projets immobiliers · Entreprises privées (MiPyMEs) acquérant des logements · Projets de réhabilitation et de construction · Propriétaires dans des immeubles d'appartements

Ce que cela signifie en pratique

11. La crise du logement et la réalité économique

La loi répond à un grave déficit de logements et à la détérioration du parc bâti. La flexibilité juridique ne résout pas à elle seule la pénurie de matériaux de construction, le financement limité, l'instabilité de l'approvisionnement en électricité et en eau, ni la capacité administrative limitée des notaires, registres et bureaux d'aménagement. À court terme, l'effet principal devrait porter sur la transmission formelle et la régularisation des logements existants, plutôt que sur la construction neuve.

12. Orientations pratiques pour propriétaires et investisseurs

Avant de vous prévaloir de la nouvelle loi pour une opération, vérifiez :

• Le titre de propriété et l'identité du propriétaire, y compris tous les copropriétaires et conjoints
• L'inscription au Registre central de la propriété immobilière et toute annotation
• La situation successorale si un propriétaire antérieur est décédé
• Les permis de construire et si les extensions sont légalement reconnues
• La certification cadastrale (valide cinq ans) et la valeur cadastrale selon la Résolution 16/2026
• L'état structurel et toute déclaration d'état de ruine
• Les restrictions liées aux subventions, les droits de préemption ou autres limitations inscrites
• Les obligations découlant de la propriété horizontale et l'état de l'immeuble
• La voie de paiement : uniquement sans espèces, par instruments ou titres de crédit bancaires ou toute autre modalité licite non en espèces (article 90.1)
• Les impôts sur la transmission pour les deux parties

13. Quand la Loi 187 entre-t-elle en vigueur ?

La loi a été approuvée le 30 juillet 2026, son approbation a été publiée le 14 août 2026 (Gaceta Oficial n° 67) et le texte intégral a été publié dans la Gaceta Oficial n° 86 Ordinaria, datée du 14 octobre 2026. Selon sa Sixième Disposition finale, elle entre en vigueur sept jours après sa publication, soit le 21 octobre 2026. Les Décrets 176, 177 et 178/2026 entrent également en vigueur sept jours après leur publication, et la Résolution 15/2026 de l'INOTU sept jours ouvrables après sa publication. Jusqu'à cette date, le régime antérieur continue de s'appliquer. Le délai de 90 jours évoqué précédemment ne figure pas dans le texte définitif. La Résolution 16/2026 de l'INOTU sur l'évaluation cadastrale entre également en vigueur sept jours après sa publication.

Note CPS

14. Analyse et conclusions de CPS

Pour les propriétaires actuels, la loi offre des règles plus claires sur la propriété d'un second logement, sur les transmissions et sur la régularisation de situations longtemps informelles. Pour les Cubains à l'étranger, la Loi 65 et ses normes liées à l'émigration ont été abrogées, mais la nouvelle loi ne résout pas automatiquement les cas historiques, qui doivent être examinés à partir de leurs documents.

Pour les acheteurs étrangers et les investisseurs, le changement le plus significatif est que le texte se réfère expressément aux acquisitions par des personnes cubaines ou étrangères et à l'activité immobilière avec participation d'investissement étranger. Cela ouvre de possibles nouvelles voies, mais elles n'ont pas encore été éprouvées dans la pratique. Nous déconseillons de considérer un achat comme viable tant que la voie spécifique, la pratique notariale, le traitement registral et la modalité de paiement n'ont pas été confirmés pour le cas concret.

La réhabilitation et la rénovation, en particulier des bâtiments déclarés en état de ruine et des immeubles d'appartements soumis aux nouvelles règles de propriété horizontale, peuvent devenir plus viables. Les risques restent réels : vices de titre, restrictions patrimoniales, coûts de construction, contraintes énergétiques et d'approvisionnement, et la question distincte des sanctions américaines pour les clients et banques qui y sont soumis.

Ce que propriétaires et investisseurs devraient faire maintenant : mettre en ordre les documents de titularité, registres et successions ; obtenir les informations cadastrales et structurelles ; éviter les espèces et les arrangements informels ; et faire examiner chaque opération au regard du texte publié et de ses règlements.

Questions qui restent ouvertes

Comment les notaires et registres appliqueront les articles 43.2 et 89 aux acheteurs étrangers et quelles entités pourront leur vendre ; quels instruments sans espèces les notaires accepteront comme preuve de paiement, surtout lorsqu'une partie est à l'étranger ; comment les nouvelles valeurs cadastrales se compareront aux prix convenus ; avec quelle rapidité les bureaux municipaux pourront traiter transmissions, divisions et déclarations de ruine ; et comment les contributions mensuelles dans les immeubles seront fixées et exigées.

Conclusion

La Loi 187/2026 pourrait changer substantiellement le marché du logement à Cuba. Son impact réel dépendra de la manière dont la loi et ses règlements seront appliqués dans la pratique. Cuba Property Solutions fournit une orientation pratique et une coordination, non des avis juridiques contraignants ; les opérations doivent être examinées par un notaire ou un avocat cubain qualifié.

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Source officielle : Gaceta Oficial de la República de Cuba, n° 86 Ordinaria, 14 octobre 2026 ; Accord X-178, Gaceta Oficial n° 67, 14 août 2026.

Dernière vérification: 17 octobre 2026