Actualités affaires et investissement à Cuba

Cuba — Actualités affaires et investissement

Évolutions juridiques, économiques et réglementaires actuelles concernant l'immobilier, l'investissement et l'entreprise privée à Cuba.

Cuba Property Solutions vérifie au préalable les informations importantes auprès des sources officielles pertinentes. Sur cette page, nous distinguons clairement la réglementation en vigueur, les modifications approuvées, les réformes annoncées et les évolutions encore à l'étude.

Immobilier & logement

Ley 187 — Loi cubaine sur le logement (2026) : ce qui change pour les propriétaires, acheteurs et investisseurs

Statut: PUBLIÉ — MISE EN ŒUVRE IMMINENTE

Ce qui a changé: Un guide complet de la loi cubaine 187/2026 sur le logement : ce qui change pour les propriétaires, acheteurs et investisseurs, comment sont régies la vente, les étrangers, les impôts et le paiement sans espèces, et quels décrets et résolutions développent la loi.

Lire l’analyse complète

Sources officielles

Ley 187/2026 “Ley de la Vivienda” — Gaceta Oficial No. 86 Ordinaria, 14/10/2026 Source officielle
Decreto 176/2026 — Reglamento General de la Ley de la Vivienda Source officielle
Gaceta Oficial No. 86 Ordinaria, 14/10/2026 — Decretos 177 y 178/2026; Resoluciones 15 y 16/2026 del INOTU Source officielle
Acuerdo X-178/2026 — Gaceta Oficial No. 67 Ordinaria, 14/08/2026 Source officielle

Dernière vérification: 17 octobre 2026

12 octobre 2026Investissements étrangers / Entreprises privées / Infrastructures et continuité

Cuba publie une nouvelle loi sur le pétrole et le gaz permettant une participation privée et étrangère autorisée (Gaceta Oficial n° 85)

Statut: PUBLIÉ — MISE EN ŒUVRE IMMINENTE

Ce qui a changé: La Gaceta Oficial n° 85 Ordinaria (12 octobre 2026) publie le Decreto-Ley 135/2026 « De Petróleo y Gas » (Conseil d’État) et son règlement d’application, le Decreto 184/2026 (Conseil des ministres). Ils remplacent la Ley de Minerales Combustibles de 1938 et la loi 635 de 1959 et régissent l’exploration, la production, le raffinage, le transport, le stockage et la commercialisation du pétrole, du gaz et des produits dérivés, à terre comme en mer. Le Decreto-Ley s’applique aux personnes physiques et morales, cubaines ou étrangères, mais toute participation exige une autorisation préalable (art. 20). L’exploration et la production nécessitent l’approbation du Conseil d’État et un titre habilitant délivré par le Conseil des ministres (art. 22–23), au moyen d’un contrat de partage de production, d’une concession pétrolière, d’un contrat de services pétroliers ou d’autres formes d’association prévues par la loi (art. 21). Les contrats de partage de production ont une durée maximale de 40 ans, prolongeable de 10 ans au plus (art. 28) ; les concessions sont attribuées par appel d’offres ouvert ou restreint pour une durée maximale de 30 ans, prolongeable de 10 ans au plus (art. 31–32). Selon le Decreto 184/2026 (art. 13), les MiPyMEs cubaines, les entreprises privées de plus de 100 salariés et les coopératives non agricoles peuvent demander à mener elles-mêmes l’exploration et la production sous forme de concession, sous réserve de l’approbation du Conseil des ministres ; les personnes étrangères participant seules le font selon les modalités de l’investissement étranger (art. 14). Le raffinage peut être réalisé par des acteurs autorisés, seuls ou en association (art. 53). Les gisements de pétrole et de gaz restent propriété socialiste du peuple tout entier et sont inaliénables (art. 3). Le Decreto-Ley entre en vigueur sept jours après sa publication, soit le 19 octobre 2026 ; le Decreto 184/2026 prévoit le même délai de sept jours.
Qui est concerné: Investisseurs étrangers et entreprises énergétiques · MiPyMEs cubaines, grandes entreprises privées et coopératives non agricoles · Prestataires de services pétroliers, de logistique et de construction · Propriétaires et utilisateurs de biens industriels, de stockage et d’entrepôts · Exploitants hôteliers et commerciaux dépendant du carburant et de l’électricité
Ce que cela signifie en pratique: Ce cadre crée une voie juridique — et non un droit automatique — pour la participation privée et étrangère dans la chaîne de valeur du pétrole et du gaz. Chaque projet nécessite toujours une accréditation, une inscription au Registro Central Minero Petrolero avant le début des activités et une approbation au cas par cas au plus haut niveau de l’État ; le ministère des Finances et des Prix doit encore adopter les règles fiscales correspondantes. À terme, les projets autorisés pourraient créer une demande de terrains industriels, de stockage, d’entrepôts, de logistique, de construction et de services techniques, et influer sur la disponibilité de l’énergie pour les entreprises et l’hôtellerie. Aucun calendrier pour de tels effets ne peut encore être supposé.
Note CPS: Cette législation ne transfère pas la propriété des ressources pétrolières ou gazières, n’accorde pas automatiquement de concessions ni de droits d’exploration et ne crée aucun droit de propriété immobilière ni de résidence. Elle ne modifie pas non plus les sanctions américaines : les transactions liées à l’énergie impliquant Cuba restent particulièrement sensibles au regard du droit américain, et banques, assureurs et fournisseurs d’équipements appliquent leurs propres politiques de conformité. Les exigences d’autorisation cubaines et l’exposition aux sanctions doivent être évaluées séparément. Source officielle : Gaceta Oficial de la República de Cuba, n° 85 Ordinaria, 12 octobre 2026.

Sources officielles

Gaceta Oficial No. 85 Ordinaria, 12/10/2026 Source officielle
Decreto-Ley 135/2026 “De Petróleo y Gas” Source officielle
Decreto 184/2026 (Reglamento) Source officielle

Dernière vérification: 14 octobre 2026

5 octobre 2026Import et export / Entreprises privées / Investissements étrangers

Cuba introduit une nouvelle option d’importation commerciale pour les particuliers (Gaceta Oficial n° 83)

Statut: PUBLIÉ — MISE EN ŒUVRE IMMINENTE

Ce qui a changé: La Gaceta Oficial n° 83 Ordinaria (5 octobre 2026) contient trois instruments. (1) Le Decreto-Ley 132/2026 modifie le cadre douanier cubain pour les importations par des personnes physiques : une personne physique dont les marchandises ne relèvent pas du traitement normal d'importation non commerciale peut, dans les conditions établies, opter pour les formaliser comme importation commerciale. Le décret-loi précise expressément que cela ne constitue pas une activité de commerce extérieur (« actividad de comercio exterior »). Il s'agit d'un mécanisme douanier, non d'une licence pour opérer comme entreprise d'importation. (2) La Resolución 197/2026 (Ministerio de Finanzas y Precios) fixe des droits de douane progressifs, payables en USD, pour les importations commerciales admissibles des voyageurs : 15% sur la valeur jusqu'à 2 000 USD ; 20% sur la fraction au-dessus de 2 000 USD jusqu'à 4 000 USD ; 25% sur la fraction au-dessus de 4 000 USD jusqu'à 6 000 USD ; 30% sur la fraction au-dessus de 6 000 USD. Chaque taux ne s'applique qu'à sa propre tranche, pas à la valeur totale. Pour les importations admissibles par envois, le tarif applicable peut être de 30% selon la Résolution. Indépendamment de ces pourcentages de droits, la Resolución 197/2026 établit également des redevances maximales pour services techniques douaniers en USD, allant de 2 USD pour des valeurs jusqu'à 200 USD à 50 USD pour des valeurs supérieures à 6 000 USD ; il s'agit de frais de services douaniers distincts, ne faisant pas partie du pourcentage de droits de douane. La Résolution prévoit le paiement de la taxe douanière et des services douaniers par cartes nationales ou internationales en USD, tandis que le paiement en espèces n'est autorisé que dans les aéroports auprès d'entités habilitées à cet effet. (3) La Resolución 340/2026 (Aduana General de la República) actualise les règles applicables aux importations non commerciales par des personnes physiques, notamment les bagages des passagers, les envois, les importations domestiques et personnelles, les valeurs de référence, l'évaluation douanière et le traitement des marchandises dépassant les limites normales ou jugées à caractère commercial. Ces marchandises peuvent désormais être formalisées via l'option d'importation commerciale au lieu de simplement sortir du régime autorisé. Dates d'entrée en vigueur : la Resolución 197/2026 et la Resolución 340/2026 entrent chacune en vigueur sept jours après leur publication à la Gaceta Oficial ; la Gaceta Oficial n° 83 ayant été publiée le 5 octobre 2026, ces dispositions prennent effet le 12 octobre 2026. La date d'entrée en vigueur du Decreto-Ley 132/2026 dépend de sa propre disposition finale et n'est pas déduite ici des deux résolutions.
Qui est concerné: Résidents étrangers à Cuba · Cubains vivant à l’étranger · Propriétaires important des équipements ou du mobilier · Projets de rénovation · Entreprises d’hébergement et de restauration · Entrepreneurs privés · Investisseurs approvisionnant des projets à Cuba
Ce que cela signifie en pratique: Pourquoi c’est important : des biens tels qu’électroménager, meubles, outils, équipements de rénovation, ordinateurs, équipements professionnels et équipements hôteliers dépassant les limites d’importation personnelle peuvent désormais disposer d’une voie légale plus claire vers Cuba. Ces biens ne sont pas tous automatiquement éligibles : la classification douanière, les marchandises interdites et restreintes, les règles sectorielles et les autres exigences légales continuent de s’appliquer. Ces règles douanières ne modifient pas le droit immobilier cubain et ne créent aucun nouveau droit pour les étrangers d’acheter un logement.
Note CPS: Cela signifie-t-il que les MiPyMEs (petites et moyennes entreprises cubaines) peuvent tout importer librement ? Non. Ce mécanisme douanier pour les personnes physiques est distinct du cadre juridique régissant les opérations d’import-export des acteurs économiques cubains tels que les MiPyMEs. Cuba met aussi en œuvre des réformes plus larges touchant les entreprises privées, y compris l’import-export, mais chaque activité reste soumise à son propre cadre réglementaire. Un achat autorisé par le droit cubain n’est pas non plus automatiquement autorisé par la réglementation américaine sur les sanctions. Source officielle : Gaceta Oficial de la República de Cuba, n° 83 Ordinaria, 5 octobre 2026.

Dernière vérification: 6 octobre 2026

30 septembre 2026Mesures américaines et conformité / Banque et devises / Entreprises privées

De nouvelles restrictions financières américaines touchent le secteur privé cubain

Statut: ACTIF / ENVIRONNEMENT ÉVOLUTIF

Ce qui a changé: Les États-Unis ont retiré ou restreint certaines autorisations bancaires auparavant accessibles aux entrepreneurs privés indépendants cubains éligibles. Les changements concernent aussi les transactions « U-turn » et la compensation en dollars américains via le système financier américain, et élargissent les restrictions sur les transactions financières directes et indirectes impliquant des entités de la Cuba Restricted List. Il n’a pas été interdit de manière générale aux MiPyMEs et entrepreneurs privés cubains de mener des activités internationales.
Qui est concerné: MiPyMEs et entrepreneurs privés cubains · Entreprises étrangères commerçant avec des sociétés privées cubaines · Investisseurs étrangers · Importateurs et exportateurs · Banques et prestataires de paiement traitant des transactions liées à Cuba
Ce que cela signifie en pratique: L’importation et l’exportation avec des pays comme la Chine, le Mexique, les pays européens et d’autres marchés non américains restent possibles, sous réserve du droit cubain applicable, des arrangements bancaires, des sanctions et de la conformité. La difficulté pratique réside principalement dans les paiements, la banque correspondante, la conformité et la disposition des banques étrangères à traiter des transactions liées à Cuba. Il ne s’agit pas d’un blocage total du secteur privé cubain.
Note CPS: Les investisseurs et entreprises étrangers travaillant avec des sociétés privées cubaines ont besoin d’une due diligence renforcée concernant les banques, les circuits de paiement, les partenaires commerciaux et les entités cubaines potentiellement restreintes. Un examen juridique et de conformité professionnel est recommandé.

Dernière vérification: 5 octobre 2026

2 octobre 2026Investissements étrangers / Import et export

Cuba publie de nouvelles règles pour les représentations commerciales étrangères (Gaceta Oficial n° 82)

Statut: MISE EN ŒUVRE EN COURS

Ce qui a changé: La Gaceta Oficial n° 82 Ordinaria (2 octobre 2026) contient cinq mesures : (1) le Decreto-Ley 137/2026 (Consejo de Estado) régit l'embauche de personnel pour des postes administratifs, techniques et de service par les représentations étrangères à Cuba ; les représentations commerciales étrangères éligibles peuvent désormais embaucher directement au lieu d'être tenues, dans tous les cas, de passer par une entité d'emploi d'État autorisée. (2) Le Decreto 183/2026 (Consejo de Ministros) modifie le Decreto 32/2021, qui régit l'établissement des représentations commerciales étrangères. (3) La Resolución 151/2026 (MINCEX) régit l'importation de biens non commerciaux par les représentations commerciales étrangères établies à Cuba. (4) La Resolución 152/2026 (MINCEX) modifie l'article 14 de la Resolución 74/2021 relatif au cadre réglementaire des représentations commerciales étrangères. (5) La Resolución 62/2026 (Ministerio de Trabajo y Seguridad Social) établit le régime de travail des personnes engagées pour fournir des services aux représentations étrangères, en régissant l'embauche directe et l'embauche via des entités d'emploi autorisées.
Qui est concerné: Entreprises internationales disposant ou envisageant une représentation commerciale étrangère à Cuba · Investisseurs étrangers · Travailleurs cubains des représentations étrangères · Conseillers d'entreprises étrangères
Ce que cela signifie en pratique: Ces mesures concernent principalement les représentations commerciales étrangères et leur fonctionnement à Cuba ; elles n'accordent pas aux MiPyMEs cubaines de nouveaux droits d'importation/exportation. Les réformes plus larges de 2026 sur les MiPyMEs et le commerce extérieur direct constituent une évolution juridique liée mais distincte. Une représentation commerciale étrangère n'est pas une MiPyME cubaine et n'est pas automatiquement autorisée à exercer un commerce de détail ou de gros sans restriction à Cuba. Ces règles ne créent pas de droit général pour les étrangers d'acheter un logement à Cuba, n'accordent pas automatiquement la résidence cubaine, et l'embauche directe ne signifie pas automatiquement que les salaires peuvent être librement versés en devises. Ces mesures modernisent l’ensemble du cadre des représentations commerciales étrangères, mais ne transforment pas un bureau de représentation en société commerciale cubaine et ne suppriment pas les exigences de licence ou d’enregistrement.
Note CPS: Ces mesures sont pertinentes pour les entreprises internationales envisageant une présence commerciale plus permanente à Cuba, car elles réduisent certains obstacles administratifs, notamment en matière de personnel et de fonctionnement des représentations commerciales étrangères. Pour les clients immobiliers et investisseurs, la bonne structure juridique reste déterminante : la propriété immobilière, une représentation commerciale étrangère, l'investissement étranger formel et la participation via ou avec une MiPyME cubaine restent des voies juridiquement distinctes. Source officielle : Gaceta Oficial de la República de Cuba, n° 82 Ordinaria, 2 octobre 2026.

Dernière vérification: 6 octobre 2026

Début octobre 2026Import et export / Mesures américaines et conformité / Banque et devises

Ce que signifient les nouvelles mesures américaines pour l’importation, l’exportation et l’investissement à Cuba

Statut: ACTIF / ENVIRONNEMENT ÉVOLUTIF

Ce qui a changé: En pratique, une entreprise privée cubaine peut toujours acheter des produits autorisés auprès de fournisseurs en Chine, en Europe, au Mexique ou sur d’autres marchés, les importer à Cuba et les vendre commercialement à Cuba, à condition de respecter les exigences cubaines en matière de licences, de douane, de fiscalité et de commerce. Parallèlement, Cuba élargit les possibilités pour les entreprises privées éligibles de participer plus directement aux activités d’import-export.
Qui est concerné: Importateurs et exportateurs privés cubains · Fournisseurs étrangers · Investisseurs étrangers · Entrepreneurs prévoyant des activités commerciales à Cuba
Ce que cela signifie en pratique: Le principal défi supplémentaire créé par les mesures américaines est financier : les paiements en USD transitant par le système bancaire américain peuvent devenir difficiles ou impossibles selon la transaction ; les banques étrangères peuvent appliquer des politiques de conformité plus strictes envers Cuba ; les transactions impliquant des entités cubaines restreintes exigent une attention particulière ; et le financement et les paiements internationaux peuvent devenir plus difficiles ou plus coûteux.
Note CPS: Pour les investisseurs, la question clé n’est plus seulement « Cette entreprise peut-elle importer ? » mais aussi « Comment paiera-t-elle légalement ses fournisseurs, recevra-t-elle des fonds, dédouanera-t-elle et fonctionnera-t-elle sans contreparties restreintes ? » Une transaction autorisée par le droit cubain n’est pas automatiquement autorisée par la réglementation américaine sur les sanctions, et le fait qu’une entreprise privée cubaine soit autorisée à exercer une activité à Cuba ne permet pas automatiquement à chaque banque internationale, prestataire de paiement, fournisseur ou partie liée aux États-Unis d’y participer.

Dernière vérification: 6 octobre 2026

26 septembre 2026Migration & séjour

Le nouveau cadre cubain de migration et d’extranjería approche de sa mise en œuvre en novembre

Statut: PUBLIÉ — MISE EN ŒUVRE IMMINENTE

Ce qui a changé: Cuba a publié le 5 mai 2026 son nouveau cadre juridique relatif à la migration, aux étrangers et à la citoyenneté. La législation prévoit un délai de mise en œuvre de 180 jours après publication, de sorte que la transition vers le nouveau cadre approche désormais en novembre 2026. Le nouveau cadre réorganise plusieurs catégories migratoires et de résidence et instaure de nouveaux mécanismes juridiques concernant les étrangers et les Cubains résidant à l’étranger.
Qui est concerné: Résidents étrangers à Cuba · Personnes envisageant de résider à Cuba · Investisseurs étrangers · Propriétaires et locataires éligibles · Cubains résidant à l’étranger · Entrepreneurs et investisseurs actifs à Cuba
Ce que cela signifie en pratique: Cela concerne particulièrement les étrangers, les résidents permanents et temporaires, les Cubains de l’étranger, les investisseurs et les personnes envisageant une résidence de plus longue durée à Cuba.
Note CPS: La publication d’une loi et sa mise en œuvre administrative pratique ne coïncident pas toujours. Cuba Property Solutions continuera de distinguer la législation publiée, la législation formellement entrée en vigueur, les textes d’application et les procédures effectivement appliquées par les autorités cubaines. Toutes les dispositions ne sont pas encore opérationnelles.

Dernière vérification: 26 septembre 2026

26 septembre 2026Migration & séjour / Immobilier & logement

Résidence immobilière : ce que signifie la nouvelle catégorie cubaine de « residente de inmobiliaria »

Statut: PUBLIÉ — MISE EN ŒUVRE EN COURS

Ce qui a changé: Le nouveau cadre cubain relatif aux étrangers reconnaît expressément une catégorie migratoire dénommée « residente de inmobiliaria ». Cela établit un lien juridique plus clair entre certains montages immobiliers autorisés et la résidence des étrangers.
Qui est concerné: Acheteurs internationaux · Investisseurs · Résidents de longue durée
Ce que cela signifie en pratique: Pour les acheteurs internationaux, les investisseurs et les résidents de longue durée, la structure immobilière et le statut migratoire devront de plus en plus être évalués ensemble plutôt que comme des questions entièrement distinctes. Important : cette catégorie ne supprime pas les restrictions légales existantes sur la propriété étrangère de logements cubains et ne signifie pas que les étrangers peuvent acheter librement des logements cubains ordinaires. Elle s’applique dans le cadre de structures immobilières légalement autorisées et de situations de propriété ou de location éligibles.
Note CPS: Avant d’acquérir, de louer ou d’investir dans un bien cubain, le statut juridique du bien et l’éligibilité de la structure de propriété ou de location envisagée doivent être vérifiés de manière indépendante.

Dernière vérification: 26 septembre 2026

26 septembre 2026Investissements étrangers

Cuba met en œuvre d’importantes réformes de l’investissement étranger en 2026

Statut: EN VIGUEUR — MISE EN ŒUVRE EN COURS

Ce qui a changé: Cuba poursuit la mise en œuvre de réformes visant à faciliter l’investissement étranger et à accroître la flexibilité des projets d’investissement approuvés. Les réformes de septembre 2026 comprennent des mesures touchant les procédures d’investissement, les dispositifs d’emploi, le secteur bancaire, les activités touristiques et les projets commerciaux. Évolutions pertinentes : procédures simplifiées dans certains processus d’investissement étranger ; plus grande flexibilité pour les structures d’investissement approuvées ; modifications des dispositifs d’emploi ; plus grande flexibilité pour certains arrangements bancaires à l’étranger ; nouvelles opportunités liées aux services touristiques ; activité d’agences de voyages privées dans le nouveau cadre réglementaire ; activité de guides touristiques indépendants dans le cadre de licences applicable ; et opportunités d’investissement élargies dans le tourisme, le commerce et certaines structures immobilières.
Qui est concerné: Investisseurs étrangers, entreprises cubaines, MIPYMEs, promoteurs de projets et partenaires commerciaux internationaux.
Ce que cela signifie en pratique: Tout investissement étranger n’est pas automatiquement autorisé. L’achat d’un logement est une question distincte : la nouvelle loi sur le logement 187/2026 mentionne expressément les achats par des personnes physiques et morales étrangères (articles 43.2 et 89), mais ne crée pas de droit général pour tout étranger d’acheter n’importe quel logement, et les voies pratiques restent à confirmer. Tout investissement reste soumis au cadre cubain applicable en matière d’autorisations, de licences, de droit des sociétés et de règles sectorielles.
Note CPS: Toutes les réformes annoncées ne sont pas automatiquement opérationnelles. Il convient de distinguer la réglementation existante, les modifications déjà publiées et les réformes supplémentaires qui doivent encore être introduites.

Sources officielles

Analyse CPS : loi sur le logement 187/2026

Dernière vérification: 14 octobre 2026

26 septembre 2026Migration & séjour / Entreprises privées

Nouveau statut migratoire d’investisseur et d’entrepreneur pour les Cubains de l’étranger

Statut: PUBLIÉ — MISE EN ŒUVRE EN COURS

Ce qui a changé: Les réformes juridiques de 2026 créent un cadre migratoire spécifique pour les investisseurs et entrepreneurs, pertinent pour les Cubains résidant à l’étranger qui participent à des activités économiques ou à des investissements à Cuba.
Qui est concerné: Cubains de l’étranger · Investisseurs de la diaspora · Participants aux entreprises privées cubaines
Ce que cela signifie en pratique: Cela peut offrir un cadre juridique plus clair aux membres de la diaspora cubaine souhaitant participer à des entreprises cubaines, investir dans des sociétés, maintenir des activités économiques à Cuba, participer à des projets du secteur privé ou structurer une présence commerciale durable dans le pays.
Note CPS: L’éligibilité et la mise en œuvre doivent être vérifiées au cas par cas.

Dernière vérification: 26 septembre 2026

26 septembre 2026Entreprises privées

Cuba élargit le cadre de l’entreprise privée

Statut: MISE EN ŒUVRE EN COURS

Ce qui a changé: L’environnement réglementaire des entreprises privées cubaines continue d’évoluer. Les réformes de 2026 élargissent l’échelle et le champ potentiels des entreprises privées et renforcent leur pertinence pour des projets commerciaux de plus grande envergure.
Qui est concerné: Hôtellerie-restauration · Tourisme · Distribution · Services professionnels · Technologie · Services immobiliers · Partenariats · Structures d’investissement impliquant des résidents cubains éligibles ou des Cubains de l’étranger
Ce que cela signifie en pratique: Les réformes visent à adapter les règles existantes et à développer davantage le secteur économique privé.
Note CPS: La capacité juridique de créer une société ou d’y participer n’autorise pas automatiquement toute activité commerciale. Des licences et autorisations propres à chaque activité peuvent rester nécessaires.

Dernière vérification: 26 septembre 2026

26 septembre 2026Immobilier & logement / Banque et devises

Le risque de change et de paiement devient de plus en plus important dans les transactions immobilières à Cuba

Statut: EN COURS

Ce qui a changé: La volatilité des changes et l’évolution de l’environnement bancaire cubain sont des considérations de plus en plus importantes pour les transactions immobilières et d’investissement. Cuba a introduit des billets en CUP de plus grosse coupure, tandis que d’importantes différences subsistent entre les différents marchés des changes et canaux de paiement.
Qui est concerné: Acheteurs · Vendeurs · Investisseurs
Ce que cela signifie en pratique: Avant de signer ou de transférer des fonds, acheteurs et vendeurs doivent clairement établir : le prix de vente convenu, la devise dans laquelle il est exprimé, le mécanisme de paiement légalement autorisé, les exigences bancaires, la preuve documentaire du paiement, le calendrier des paiements et le lien entre le paiement et la procédure notariale de transfert du bien. Selon l’article 90.1 de la loi sur le logement 187/2026, le prix d’une vente de logement doit être payé au moyen des instruments ou titres de crédit prévus par la législation bancaire ou d’une autre modalité sans espèces ; le paiement en espèces n’est pas permis. Sur le plan fiscal, le prix de vente ne sert d’assiette que s’il est égal ou supérieur à la valeur cadastrale.
Note CPS: Les variations de change peuvent affecter sensiblement la valeur économique d’une transaction entre la négociation initiale et la finalisation. Cuba Property Solutions recommande de documenter clairement la structure financière d’une transaction avant tout échange d’argent.

Sources officielles

Analyse CPS : loi sur le logement 187/2026

Dernière vérification: 14 octobre 2026

26 septembre 2026Investissements étrangers / Mesures américaines et conformité

L’environnement des sanctions américaines envers Cuba continue de se durcir

Statut: EN COURS

Ce qui a changé: Les États-Unis ont introduit des sanctions supplémentaires liées à Cuba en septembre 2026. Le 17 septembre, de nouvelles entités et personnes cubaines ont été visées, dont des entités liées au secteur du nickel et des entreprises liées à l’armée. Des mesures antérieures en septembre ont également touché d’autres entités cubaines financières, énergétiques, minières et liées à l’État. Mise à jour du 14 octobre 2026 : le 7 octobre, l’agence américaine Homeland Security Investigations a annoncé la saisie ou la rétention de 90 cargaisons de biodiesel (environ 615 000 gallons, d’une valeur de plus de 2,8 millions USD) à Port Everglades et au port de Houston, destinées selon les autorités américaines à ENETEC S.A., entité d’État cubaine sanctionnée. Selon Reuters (12 octobre), le ministre cubain de l’Énergie et des Mines, Vicente de la O Levy, a nié qu’ENETEC ait eu un quelconque contrat pour ces cargaisons et estimé que le carburant parvenant au secteur privé cubain par des circuits américains couvre moins de 3 % des besoins en carburant du pays. Les saisies constituent une mesure d’application américaine confirmée ; le lien allégué avec ENETEC est contesté par le gouvernement cubain et n’a pas été établi de manière indépendante.
Qui est concerné: Investisseurs internationaux · Entreprises · Banques · Fournisseurs · Import/export
Ce que cela signifie en pratique: Pour les investisseurs et entreprises internationaux, la conformité aux sanctions reste pertinente lors de l’évaluation des contreparties, des banques, des circuits de paiement, des fournisseurs, de l’actionnariat, des opérations d’import/export et des projets impliquant des personnes américaines ou l’infrastructure financière américaine. La pénurie de carburant continue d’affecter l’approvisionnement électrique, les transports, les calendriers de construction et l’exploitation hôtelière. Les projets dépendant de carburant importé doivent vérifier le fournisseur, le destinataire final et le circuit de paiement, et prévoir une énergie de secours.
Note CPS: Les sanctions américaines et le droit cubain de l’investissement sont des systèmes juridiques distincts. Une opération autorisée par le droit cubain n’est pas automatiquement autorisée par les règles de sanctions américaines. Les clients internationaux doivent donc évaluer les deux le cas échéant.

Sources officielles

U.S. ICE / HSI press release, 7 October 2026 Source officielle
Reuters, 12 October 2026 (via Investing.com)

Dernière vérification: 14 octobre 2026

18 septembre 2026Entreprises privées / Immobilier & logement

La résilience énergétique et des infrastructures devient essentielle pour les projets d’investissement à Cuba

Statut: EN COURS

Ce qui a changé: L’instabilité persistante du système électrique cubain et les pressions connexes sur l’eau, la réfrigération, les communications et les transports comptent de plus en plus dans l’évaluation des investissements immobiliers et commerciaux.
Qui est concerné: Acheteurs immobiliers · Hôtels et hébergements · Restaurants · Commerce de détail · Entreprises · Investisseurs · Promoteurs
Ce que cela signifie en pratique: Les projets immobiliers et d’entreprise doivent de plus en plus intégrer une infrastructure autonome ou de secours dans l’investissement initial. Les points de due diligence pertinents comprennent la fiabilité de l’électricité, les installations solaires, les batteries de secours, les générateurs le cas échéant, le stockage et le pompage de l’eau, les réseaux d’eau du bâtiment, la connectivité internet, les besoins de réfrigération et de climatisation, ainsi que la résilience opérationnelle des biens locatifs et hôteliers.
Note CPS: La résilience des infrastructures doit être de plus en plus prise en compte lors de la due diligence technique, en particulier pour les établissements d’hébergement et de restauration, les biens locatifs et les projets commerciaux.

Dernière vérification: 26 septembre 2026

10 septembre 2026Entreprises privées / Investissements étrangers

Nouvelles règles bancaires en devises pour les entreprises cubaines

Statut: EN VIGUEUR — MISE EN ŒUVRE EN COURS

Ce qui a changé: De nouvelles mesures bancaires cubaines élargissent les possibilités pour les entreprises et autres acteurs économiques autorisés de gérer des comptes en devises et d’effectuer des paiements internationaux permis. Elles concernent particulièrement les entreprises privées liées aux importations, fournisseurs internationaux et projets d’investissement étranger.
Qui est concerné: Entreprises privées · Importateurs · Investisseurs étrangers · Fournisseurs internationaux · Distributeurs
Ce que cela signifie en pratique: L’accès aux devises et aux paiements internationaux est essentiel pour les entreprises cubaines achetant à l’étranger équipements, stocks, technologies ou services. Les règles améliorent le cadre juridique des comptes et dépôts professionnels en devises, paiements aux fournisseurs étrangers, opérations d’importation et activités internationales.
Note CPS: Pour les projets d’investissement et d’entreprise, la structure bancaire et l’accès aux paiements internationaux doivent être évalués dès le départ. Les opérations bancaires internationales ne sont pas sans restriction : les paiements restent soumis aux procédures cubaines, à la disponibilité des banques correspondantes, aux exigences internationales de conformité et aux sanctions applicables.

Dernière vérification: 18 septembre 2026

Septembre 2026Immobilier & logement / Entreprises privées

Publication d’un nouveau cadre pour les terres agricoles et la commercialisation

Statut: PUBLIÉ — MISE EN ŒUVRE EN COURS

Ce qui a changé: Cuba a publié un nouveau cadre pour les terres agricoles et forestières ainsi que des règles supplémentaires sur la production agricole, l’utilisation des terres et la commercialisation. Il modifie l’usage des terres agricoles et élargit certaines possibilités de commercialisation des produits agricoles par les producteurs et acteurs économiques privés.
Qui est concerné: Projets agricoles · Investisseurs · Entreprises alimentaires · Restaurants · Distributeurs · Projets immobiliers et fonciers
Ce que cela signifie en pratique: Ces changements peuvent créer des possibilités supplémentaires pour la production agricole, la distribution alimentaire, la restauration et l’hôtellerie, le commerce de détail, la logistique, les projets d’investissement agricole et l’usage commercial de la production.
Note CPS: Les droits d’usage des terres agricoles ne constituent pas automatiquement une propriété privée.

Dernière vérification: 18 septembre 2026

Septembre 2026Immobilier & logement / Investissements étrangers

De nouvelles règles précisent la construction sur des terres en usufruit

Statut: PUBLIÉ

Ce qui a changé: De nouvelles réglementations établissent les procédures de construction autorisée sur certaines terres appartenant à l’État et détenues en usufruit. Elles font suite aux réformes plus larges de 2026 élargissant la durée possible et l’usage économique de certains accords d’usufruit.
Qui est concerné: Développement immobilier · Investisseurs · Hôtellerie · Agriculture · Projets commerciaux
Ce que cela signifie en pratique: Des accords d’utilisation des terres plus longs et plus clairs peuvent rendre plus viables certains projets d’hôtellerie, d’agriculture, de développement commercial, de tourisme, d’infrastructure et d’investissement à long terme.
Note CPS: L’usufruit n’est pas la propriété et ne doit jamais être décrit comme l’achat d’un bien cubain. C’est un droit légal d’utiliser un actif ou un terrain selon des conditions et une durée définies.

Dernière vérification: 18 septembre 2026

Septembre 2026Entreprises privées / Investissements étrangers

Le nouveau cadre commercial soutient le développement de réseaux de commerces et de restaurants

Statut: EN VIGUEUR — MISE EN ŒUVRE EN COURS

Ce qui a changé: Le nouveau cadre commercial cubain élargit l’organisation et le développement de réseaux de commerce de détail, de restaurants et de gastronomie réunissant différents acteurs économiques. Il crée aussi des possibilités de coopération entre entreprises publiques, entreprises privées et structures d’investissement étranger approuvées.
Qui est concerné: Exploitants de restaurants · Franchises internationales · Commerce de détail · Investisseurs étrangers · Immobilier commercial · Distributeurs
Ce que cela signifie en pratique: Cela peut créer des possibilités pour les chaînes de restaurants, franchises internationales, réseaux de détail, distribution alimentaire, immobilier commercial, hôtellerie, marques internationales et structures opérationnelles public-privé.
Note CPS: Les projets associant sites commerciaux existants, marques internationales, opérateurs privés et entités publiques cubaines peuvent mériter une nouvelle analyse de faisabilité. Les propriétés ou entreprises publiques ne sont pas automatiquement disponibles à la vente, location, concession ou exploitation privée. Chaque projet exige un accord individuel et une évaluation juridique.

Dernière vérification: 18 septembre 2026

Septembre 2026Entreprises privées / Investissements étrangers

La mise en œuvre des réformes cubaines de 2026 pour l’entreprise privée se poursuit

Statut: EN VIGUEUR — MISE EN ŒUVRE EN COURS

Ce qui a changé: Cuba poursuit la mise en œuvre du vaste programme de réformes économiques introduit en 2026. Il élargit le cadre des entreprises privées et crée des possibilités supplémentaires liées aux investissements étrangers, aux Cubains de l’étranger, au commerce international et aux entreprises privées plus grandes. Il comprend des entreprises plus importantes, la participation de Cubains résidant à l’étranger et de résidents permanents étrangers admissibles, des structures d’investissement étranger élargies, des changements à l’import-export, des activités touristiques privées et de nouvelles structures commerciales.
Qui est concerné: Entrepreneurs · Diaspora cubaine · Résidents permanents étrangers · Investisseurs étrangers · Entreprises internationales · Création d’entreprise
Ce que cela signifie en pratique: Les réformes créent des structures d’entreprise et d’investissement auparavant indisponibles ou beaucoup plus restreintes.
Note CPS: Tout ressortissant étranger ne peut pas automatiquement détenir des parts d’une entreprise privée cubaine. Les résidents permanents étrangers et les autres structures d’investissement étranger doivent rester juridiquement distincts.

Dernière vérification: 18 septembre 2026

Septembre 2026Entreprises privées