Le tourisme à Cuba chute de 65 % en 2026 : les conséquences pour les investisseurs immobiliers et les propriétaires d’hébergements

30 octobre 2026 | Cuba Property Solutions

Le secteur touristique cubain a connu un recul considérable au cours de l’année 2026.

Selon les chiffres récemment communiqués par l’Office national de la statistique et de l’information de Cuba (ONEI), le pays a accueilli 477 707 visiteurs internationaux entre janvier et septembre 2026, contre environ 1,37 million durant la période correspondante de 2025.

Cela représente une baisse annoncée d’environ 65,1 % en glissement annuel.

Pour les exploitants hôteliers, les propriétaires d’hébergements privés et les investisseurs envisageant des biens immobiliers liés au tourisme, ces chiffres soulignent la nécessité d’une planification financière rigoureuse.

Les derniers chiffres du tourisme

Les chiffres disponibles indiquent :

La distinction entre les visiteurs internationaux et la catégorie plus large du total des voyageurs est importante. Il s’agit de mesures statistiques différentes qui ne doivent pas être utilisées indifféremment.

Ces chiffres décrivent les arrivées de visiteurs dans le pays. Ils ne mesurent pas directement l’occupation hôtelière, les recettes des chambres ou les prix immobiliers.

Pourquoi le tourisme recule-t-il ?

Le secteur touristique cubain continue de faire face à plusieurs difficultés opérationnelles et économiques.

Les informations récentes font état de problèmes concernant les liaisons aériennes, la disponibilité du carburant, l’approvisionnement en électricité, les transports, les modalités de paiement et la situation économique générale.

Ces facteurs peuvent influencer les décisions de voyage et accroître les coûts d’exploitation des entreprises liées au tourisme.

Toutefois, les seules statistiques d’arrivées ne permettent pas de déterminer la contribution précise de chaque facteur au recul.

D’autres éléments, notamment l’évolution des préférences des voyageurs et la concurrence d’autres destinations, peuvent également influer sur la demande.

Quelles conséquences pour les casas particulares ?

Les propriétaires d’hébergements privés évoluent sur un marché où les performances peuvent varier fortement d’un bien à l’autre.

Une baisse nationale des arrivées internationales ne se traduit pas nécessairement par une baisse du même pourcentage pour chaque casa particular.

L’emplacement, la qualité du service, la fiabilité, la réputation, les caractéristiques du bien et les segments de clientèle peuvent faire une différence considérable.

Néanmoins, un marché comptant moins de visiteurs exerce une pression supplémentaire sur les entreprises d’hébergement.

Les propriétaires doivent prêter une attention particulière aux éléments suivants :

• L’occupation réelle plutôt que les tarifs par nuit affichés.
• Le revenu par chambre disponible.
• Les coûts d’électricité, d’eau, de personnel et d’entretien.
• La dépendance à certaines plateformes de réservation.
• Les réservations directes et les clients fidèles.
• Les conséquences financières d’une faible occupation prolongée.

Des infrastructures fiables et des services aux clients de qualité constante peuvent procurer un avantage concurrentiel, bien que leur incidence financière doive être mesurée à partir des résultats d’exploitation réels.

Quelles conséquences pour les investissements hôteliers ?

Les investisseurs qui envisagent des hôtels, des maisons d’hôtes et des biens destinés au tourisme doivent réexaminer leurs hypothèses financières.

Un bâtiment historique bien situé peut rester un projet intéressant à long terme, mais son attrait architectural ne garantit pas automatiquement sa réussite commerciale.

Avant d’acheter ou de rénover un bien destiné à l’hébergement, les investisseurs doivent examiner :

1. Des scénarios d’occupation réalistes.
2. Les tarifs par nuit prévus et les recettes réalisables.
3. Les coûts d’exploitation et la fiabilité des infrastructures.
4. Les dépenses de rénovation et l’entretien courant.
5. Les autorisations légales nécessaires à l’activité d’hébergement envisagée.
6. La résilience des flux de trésorerie en période de faible demande.
7. Le délai prévu de récupération de l’investissement.

Les projets qui dépendent d’une occupation constamment élevée ou d’une croissance rapide du tourisme peuvent présenter un risque financier considérable.

La baisse du tourisme signifie-t-elle une baisse des prix immobiliers ?

Pas nécessairement.

Les statistiques touristiques et les évaluations immobilières constituent des types d’information fondamentalement différents.

Une diminution du nombre de visiteurs peut influer sur l’attrait commercial des hôtels et des biens liés au tourisme, mais elle n’établit pas que les prix de l’immobilier résidentiel ou commercial ont baissé dans une proportion équivalente.

Des évaluations fiables nécessitent des éléments probants concernant l’emplacement, l’état physique, les biens comparables, la situation juridique, la demande et les transactions réelles.

À Cuba, il importe également de distinguer :

• Les prix de vente affichés.
• Les prix de transaction négociés.
• Les évaluations cadastrales officielles.
• La valeur opérationnelle d’une entreprise associée au bien.

Ces chiffres peuvent différer considérablement.

Un prix de vente revu à la baisse ne signifie pas automatiquement qu’un bien constitue un investissement solide.

Les bâtiments historiques de La Havane : une opportunité et une responsabilité

La Havane possède un vaste parc de bâtiments résidentiels et commerciaux historiques, dont beaucoup nécessitent une restauration ou un entretien important.

Pour les projets soigneusement planifiés, la réhabilitation peut créer de la valeur à long terme.

Toutefois, les investisseurs doivent évaluer tant l’opportunité commerciale que les obligations associées au bâtiment.

Les difficultés potentielles comprennent la dégradation structurelle, les dossiers incomplets, les restrictions patrimoniales, les modifications non autorisées, les limites des infrastructures et les autorisations légales requises pour un usage professionnel.

Ces questions nécessitent une vérification technique et juridique au cas par cas.

Un marché de l’investissement plus sélectif

Les chiffres du tourisme soulignent un principe important : la réussite d’un investissement immobilier dépend des fondamentaux de chaque projet.

Les investisseurs doivent éviter de supposer que les performances touristiques antérieures se rétabliront automatiquement dans un délai donné.

Les modèles financiers doivent plutôt intégrer différents scénarios de demande, des coûts d’exploitation réalistes et d’éventuels retards.

Pour certains investisseurs, un bien soigneusement sélectionné offrant des usages résidentiels ou commerciaux flexibles peut mériter une appréciation différente de celle d’un actif dépendant entièrement du tourisme international.

Chaque cas nécessite sa propre analyse. Pour connaître la situation juridique des acheteurs étrangers, consultez Les étrangers peuvent-ils acheter un bien immobilier à Cuba en 2026 ?.

Analyse de CPS

Cuba conserve d’importants atouts architecturaux, culturels et touristiques.

Toutefois, les dernières statistiques de fréquentation montrent clairement que les investissements liés à l’hébergement exigent des vérifications préalables rigoureuses et des hypothèses financières réalistes.

Chez Cuba Property Solutions, notre approche consiste à examiner les caractéristiques juridiques, techniques et commerciales de chaque bien avant de tirer des conclusions sur son potentiel d’investissement.

La question importante n’est pas simplement de savoir si le prix d’un bâtiment est attractif, mais si l’usage proposé peut être exploité de manière durable dans les conditions actuelles.

Sources

• Oficina Nacional de Estadística e Información (ONEI), statistiques touristiques communiquées pour janvier–septembre 2026.
• CiberCuba, 29 octobre 2026 : https://en.cibercuba.com/noticias/2026-10-29-u1-e129488-s27061-nid344153-cuba-perdio-65-sus-visitantes-internacionales
• OnCuba / EFE, 29 octobre 2026 : https://oncubanews.com/cuba/economia/turismo/el-turismo-internacional-sigue-a-la-baja-en-cuba-menos-de-medio-millon-de-visitantes-hasta-septiembre/

Avis statistique : Les chiffres nationaux du tourisme n’établissent ni les tendances des prix immobiliers, ni l’occupation des hébergements privés, ni les performances financières des investissements individuels.