Les étrangers peuvent-ils acheter un bien immobilier à Cuba en 2026 ? La nouvelle loi sur le logement expliquée
La loi cubaine sur le logement 187/2026 : ce que les acheteurs étrangers peuvent légalement faire, ce qui reste incertain et pourquoi le modèle économique vietnamien est important
Publié le 23 octobre 2026 | Cuba Property Solutions
Clarifications vérifiées — 23 octobre 2026 La nouvelle loi cubaine sur le logement comporte des dispositions explicites concernant les acheteurs immobiliers étrangers. Toutefois, l’existence d’une procédure généralement accessible pour l’achat ordinaire de logements par des étrangers non résidents n’a pas encore été confirmée de manière indépendante.
Réponses rapides : acheter un bien immobilier à Cuba en 2026
Avant d’examiner les détails juridiques, voici des réponses directes aux questions que se posent la plupart des acheteurs potentiels.
1. Les étrangers peuvent-ils légalement acheter une maison à Cuba ?
Oui, en principe, selon la nouvelle loi. La Ley 187/2026 reconnaît expressément les personnes étrangères dans les dispositions concernant l’achat de logements.
Cependant, les conditions précises d’admissibilité et les procédures pratiques applicables aux étrangers non résidents doivent encore être clarifiées.
2. En tant qu’étranger, puis-je acheter une maison à Cuba dès demain ?
Pas selon une procédure d’achat généralement confirmée. Au 23 octobre 2026, nous n’avons pas vérifié qu’un étranger non résident ordinaire puisse immédiatement finaliser et faire enregistrer l’achat d’un logement privé cubain existant.
Cela ne signifie pas que toute transaction immobilière impliquant un étranger est interdite. Certains dispositifs immobiliers autorisés disposent déjà de leur propre cadre juridique.
3. Dois-je avoir la résidence permanente à Cuba pour acheter un bien immobilier ?
Pas nécessairement selon les nouvelles dispositions légales. L’article 3 exclut expressément les articles 43.2 et 89.1 de sa définition générale limitant les personnes physiques aux citoyens cubains et aux étrangers résidents permanents.
La portée pratique de cette exception doit encore être clarifiée.
4. Un ressortissant néerlandais, canadien, britannique, allemand ou espagnol peut-il acheter une maison cubaine ?
Potentiellement, sous réserve des règles applicables. La nouvelle loi mentionne les personnes étrangères, mais elle n’établit pas de procédure d’achat simple et confirmée pour toutes les nationalités et tous les biens.
5. Les Américains peuvent-ils acheter un bien immobilier à Cuba ?
Cette possibilité est généralement restreinte par le droit américain. Même si le droit cubain autorise une transaction, les sanctions américaines peuvent l’interdire en l’absence d’autorisation.
Voir la FAQ 799 de l’OFAC, département du Trésor des États-Unis.
6. Les étrangers peuvent-ils acheter un appartement à La Havane ?
Potentiellement, selon le bien et le régime applicable. La nouvelle loi comporte des dispositions pour les acheteurs étrangers, mais il faut vérifier l’admissibilité de chaque appartement et la procédure requise pour la transaction.
7. Les étrangers peuvent-ils acheter un bien à Varadero ou dans d’autres zones touristiques ?
Certains dispositifs autorisés existent, mais tous les biens ne sont pas accessibles aux acheteurs étrangers. Les règles applicables dépendent du programme immobilier, du régime de propriété et de l’emplacement.
8. Les étrangers peuvent-ils posséder deux maisons à Cuba ?
L’article 4.1 reconnaît jusqu’à deux logements, sans préjudice d’un logement de repos ou de vacances identifié comme tel dans son titre constitutif. Les exceptions de l’article 3 concernant les articles 43.2 et 89.1 n’établissent pas automatiquement un droit sans restriction à deux logements pour tout étranger non résident.
9. Puis-je acheter une maison directement à un propriétaire privé cubain ?
La loi fournit une base juridique pertinente, mais la procédure complète reste à confirmer. L’article 89 traite des ventes notariées impliquant des personnes cubaines ou étrangères. Les exigences pratiques pour les étrangers non résidents doivent être clarifiées.
10. Puis-je payer une maison à Cuba en espèces ?
Non. L’article 90.1 exige un paiement par des moyens autres que les espèces légalement autorisés.
11. Puis-je payer une maison cubaine en dollars américains ou en euros ?
Le mode de paiement et la devise applicables doivent être confirmés. L’affichage d’un prix en dollars ou en euros ne détermine pas automatiquement la procédure de règlement légalement autorisée.
12. Quel taux de change s’applique aux achats immobiliers ?
Nous ne pouvons confirmer aucun taux unique pour l’ensemble des transactions résidentielles impliquant des étrangers. Le taux applicable dépend des règles bancaires et fiscales régissant chaque transaction.
13. Les étrangers peuvent-ils acheter un bien à Cuba pour Airbnb ou la location saisonnière ?
La propriété n’autorise pas automatiquement une activité commerciale de location. Celle-ci peut nécessiter des licences distinctes, un enregistrement et le respect de la réglementation locale.
14. Puis-je acheter une maison à Cuba par l’intermédiaire d’une société étrangère ?
Cela peut être possible dans le cadre de dispositifs juridiques spécifiques. La loi mentionne les personnes morales étrangères, mais les acquisitions par des sociétés peuvent entraîner des exigences supplémentaires en matière d’investissement, d’autorisation et d’enregistrement.
15. Cuba ouvre-t-elle son marché immobilier aux investisseurs étrangers ?
La loi contient de nouvelles dispositions importantes, mais une ouverture générale du marché n’a pas été officiellement confirmée. Des précisions administratives et bancaires supplémentaires seront importantes.
16. Cuba suit-elle le modèle économique vietnamien ?
Cuba étudie officiellement les réformes économiques du Vietnam. Des déclarations gouvernementales, des visites techniques et des projets de coopération le documentent.
La volonté de Cuba d’appliquer spécifiquement le modèle vietnamien d’accès des étrangers à la propriété de logements reste à confirmer.
17. Quand les étrangers pourront-ils acheter librement des maisons à Cuba ?
Aucune date officielle n’a été fixée. La loi est déjà en vigueur, mais le calendrier et la portée d’éventuelles précisions opérationnelles supplémentaires restent inconnus.
18. Où puis-je consulter les mises à jour ?
Cuba Property Solutions continuera d’examiner les nouvelles lois, les annonces officielles, les règles bancaires et les évolutions pertinentes du marché immobilier.
Ajoutez cet article à vos favoris et revenez le consulter lorsque des informations importantes changent.
Clarifications vérifiées — 23 octobre 2026
L’article 43.2 vise spécifiquement les personnes physiques ou morales étrangères qui acquièrent des droits sur des logements au titre de l’article 43.1(c), lequel concerne les achats et ventes à des personnes physiques et morales, et les soumet aux obligations de la loi.
L’article 89.1 prévoit que les ventes de logements entre personnes physiques, entre personnes physiques et morales et entre personnes morales, cubaines ou étrangères, soient formalisées par acte authentique devant un notaire établi dans la province où se situe le logement, au prix convenu. Il contient des exceptions pour les ventes à l’État et les transferts résultant d’une attribution administrative.
L’article 90.2 exige que le vendeur établisse que les sommes restant dues au titre du prix d’achat du logement ont été acquittées, que l’impôt a été payé et que le logement est inscrit au Registre central de la propriété immobilière.
L’article 20.2(c) permet généralement aux personnes physiques étrangères remplissant les conditions de posséder un logement pour une durée convenue pouvant atteindre 50 ans à compter de la délivrance du certificat de propriété, avec une seule prolongation de 50 ans au maximum, sur demande et sous réserve des procédures applicables.
L’article 19.1 fixe une limite collective de propriété étrangère de 250 maisons individuelles remplissant les conditions, y compris les villas et les maisons mitoyennes, dans une zone dont la population équivaut à celle d’un quartier administratif. Il ne s’agit pas de 250 maisons par acheteur étranger.
La quatrième disposition finale de la Ley 187 remplace les articles 44 et 203 de la Ley 113 : l’assiette de l’impôt sur le revenu du vendeur pour une vente de logement est le prix de transfert, à condition qu’il soit égal ou supérieur à la valeur cadastrale ; l’assiette de l’impôt sur les mutations dû par l’acheteur lors des transferts de logements est la valeur cadastrale officiellement établie. Il s’agit d’assiettes fiscales distinctes, et non d’un seul calcul de prix commun.
Comprendre la nouvelle loi cubaine sur le logement
Le 14 octobre 2026, Cuba a publié la Ley 187/2026, nouvelle loi sur le logement, dans la Gaceta Oficial Ordinaria no 86.
La loi est entrée en vigueur le 21 octobre, remplaçant la Ley 65 de 1988.
Elle constitue une révision substantielle du cadre juridique régissant la propriété résidentielle, les achats, les ventes, les successions, les donations, les activités locatives et l’administration des biens.
Parmi ses caractéristiques les plus importantes figurent :
- Un droit général pour les personnes physiques relevant de la loi de posséder jusqu’à deux logements, sans préjudice d’un logement de repos ou de vacances reconnu séparément et déclaré comme tel dans son titre constitutif.
- Des changements touchant les droits au logement des émigrés cubains.
- Des dispositions concernant les personnes physiques et morales étrangères.
- L’encadrement des activités immobilières.
- Des moyens de paiement obligatoirement autres que les espèces pour les ventes de logements.
- Des modalités actualisées d’enregistrement foncier et de cadastre.
La réforme s’accompagne du Decreto 176/2026 et d’autres textes réglementaires.
Ces dispositions doivent être examinées ensemble, plutôt que de considérer un article isolé comme une réponse complète à la question de la propriété étrangère.
Référence au texte juridique officiel (copie miroir de la Gaceta Oficial sur Directoriocubano, et non site officiel) : Ley 187/2026 — Gaceta Oficial, copie miroir
Ce que signifient réellement les articles 3, 43 et 89
Article 3 : l’exception relative à la résidence
L’article 3 définit généralement les personnes physiques couvertes par la loi comme étant les citoyens cubains et les étrangers ayant la résidence permanente à Cuba.
Il prévoit toutefois expressément des exceptions pour les articles 43.2 et 89.1.
Cela est juridiquement important, car ces exceptions concernent des transactions immobilières impliquant des personnes étrangères.
La définition générale relative à la résidence ne peut donc pas être appliquée sans réserve à toutes les transactions visées par ces articles.
Article 43 : les activités immobilières
L’article 43.1 énumère les activités immobilières réglementées, notamment l’investissement dans la construction, les achats et ventes, la location avec option d’achat ainsi que les services de gestion et de conseil.
L’article 43.2 vise spécifiquement les personnes physiques ou morales étrangères qui acquièrent des droits sur des logements au titre de l’article 43.1(c), lequel concerne les achats et ventes à des personnes physiques et morales, et les soumet aux obligations de la loi.
Cette disposition concerne les investissements étrangers et les transactions impliquant des opérateurs immobiliers reconnus.
Cependant, il ne faut pas présumer que toutes les maisons privées cubaines relèvent automatiquement des mêmes dispositifs.
Article 89 : l’achat et la vente de logements
L’article 89.1 prévoit que les ventes de logements entre personnes physiques, entre personnes physiques et morales et entre personnes morales, cubaines ou étrangères, soient formalisées par acte authentique devant un notaire établi dans la province où se situe le logement, au prix convenu. Il contient des exceptions pour les ventes à l’État et les transferts résultant d’une attribution administrative.
L’article 89.3 traite expressément des droits et obligations des personnes physiques et morales étrangères acquérant un logement par achat.
Ces dispositions fournissent une base juridique importante pour la participation étrangère aux transactions résidentielles.
La question restante n’est pas simplement de savoir si les étrangers sont mentionnés dans la loi. Ils le sont clairement. La question est de savoir quelles transactions peuvent être réalisées, à quelles conditions et selon quelles procédures.
Lire le texte intégral de la Ley 187
Pourquoi une loi peut exister avant que toutes les procédures de transaction soient claires
La distinction entre autorisation juridique et mise en œuvre administrative est importante.
Une transaction immobilière ne se limite pas à la signature d’un contrat de vente.
Selon la transaction, elle peut nécessiter une coordination entre :
- Un notaire.
- Le registre foncier.
- Les autorités cadastrales.
- Les banques et établissements de paiement.
- Les autorités fiscales.
- Les autorités d’urbanisme.
- D’autres organismes compétents.
Le Decreto 176/2026 prévoit déjà des dispositions générales d’application de la nouvelle loi sur le logement.
Néanmoins, des précisions supplémentaires peuvent être nécessaires sur la manière dont ces dispositions s’appliquent aux étrangers non résidents achetant des logements privés ordinaires.
Cela donne lieu à plusieurs interprétations possibles.
Selon une première hypothèse, la nouvelle loi établit un cadre juridique plus large pouvant permettre de nouvelles transactions immobilières impliquant des étrangers à mesure que les procédures administratives se développent.
Selon une autre hypothèse, certaines transactions restent limitées à des catégories définies ou nécessitent une autorisation spéciale.
Aucune de ces hypothèses ne doit être présentée comme une politique gouvernementale confirmée sans documentation officielle à l’appui.
Cuba pourrait-elle préparer une ouverture progressive de son marché immobilier ?
L’enchaînement de la réforme juridique et de sa mise en œuvre administrative soulève une question politique plus large.
Cuba pourrait-elle établir les bases juridiques d’un marché immobilier plus accessible à l’international tout en déterminant les contrôles financiers et administratifs appropriés ?
C’est un scénario raisonnable à examiner, mais il reste hypothétique.
La politique relative à l’immobilier résidentiel a des conséquences à long terme.
Toute ouverture plus large pourrait affecter les prix des logements, leur disponibilité pour les résidents cubains, les investissements étrangers, l’activité bancaire, les recettes fiscales et le développement urbain.
Les autorités devraient également déterminer comment enregistrer, imposer et régler les transactions impliquant des acheteurs étrangers.
Une approche progressive pourrait permettre de coordonner différents aspects du système.
Cependant, la législation n’établit pas qu’une future ouverture sans restrictions soit inévitable et n’annonce aucun calendrier.
Pour comprendre pourquoi une approche par étapes pourrait être envisagée, il est utile d’examiner un autre pays ayant une longue histoire de réformes économiques : le Vietnam.
Cuba et le Vietnam : existe-t-il un lien entre leurs modèles de réforme économique ?
Les réformes Doi Moi du Vietnam
En 1986, le Vietnam a lancé ses réformes économiques Doi Moi.
Le processus de réforme a progressivement développé l’activité de marché, l’entreprise privée, les investissements étrangers et l’intégration économique internationale, tout en maintenant le système politique socialiste du pays.
La transformation s’est déroulée sur plusieurs décennies plutôt que par une ouverture globale unique.
L’expérience vietnamienne est fréquemment évoquée à propos des réformes économiques d’autres économies socialistes, dont Cuba.
Mais des similitudes entre les réformes ne signifient pas automatiquement qu’un pays a copié la législation d’un autre.
Cuba a officiellement exprimé son intérêt pour l’expérience vietnamienne
Il existe des éléments documentés attestant de l’intérêt direct de Cuba pour l’expérience vietnamienne en matière de réformes.
Septembre 2025 : la direction parlementaire cubaine
Lors d’une visite au Vietnam le 30 septembre 2025, le président de l’Assemblée nationale cubaine a exprimé l’intérêt de Cuba pour l’étude de l’expérience vietnamienne en matière de développement et de réformes, et pour les enseignements à en tirer.
Le rapport officiel du gouvernement vietnamien affiche la date du 30 septembre 2025, pendant une visite prévue du 30 septembre au 5 octobre. La date affichée prévaut sur l’identifiant de son URL.
Janvier 2026 : le président cubain et la direction vietnamienne
La page fournie du ministère vietnamien des Affaires étrangères n’a pas pu être récupérée lors de cet examen ; son attribution précise d’enseignements pour les réformes cubaines n’est pas vérifiée ici de manière indépendante.
La page fournie du ministère vietnamien des Affaires étrangères n’a pas pu être récupérée lors de cet examen ; son attribution précise d’enseignements pour les réformes cubaines n’est pas vérifiée ici de manière indépendante.
Source : ministère vietnamien des Affaires étrangères — Entretiens entre dirigeants en janvier 2026
Juin–juillet 2026 : une délégation cubaine étudie les politiques d’investissement étranger
Du 24 juin au 3 juillet 2026, une délégation cubaine conduite par la vice-ministre du Commerce extérieur et des Investissements étrangers s’est rendue au Vietnam.
La visite portait sur les aspects pratiques de la politique économique et de l’administration.
Les domaines étudiés comprenaient :
- La législation sur les investissements étrangers.
- Les procédures d’enregistrement des investissements.
- Les zones industrielles et économiques.
- Les politiques fiscales destinées aux investisseurs étrangers.
- Les dispositifs relatifs à la double imposition.
- La réforme des entreprises publiques.
- La coopération entre entreprises publiques et privées.
- L’innovation et les investissements dans les hautes technologies.
- Les services administratifs destinés aux investisseurs internationaux.
La délégation a également examiné l’administration des investissements à Hai Phong, notamment le recours à des procédures coordonnées de guichet unique.
Cela est particulièrement pertinent, car la visite concernait des mécanismes juridiques et administratifs pratiques, et pas seulement des discussions économiques générales.
Exemples concrets de coopération économique entre Cuba et le Vietnam
La relation dépasse les discussions politiques.
1. Production agricole et riziculture
Le Vietnam et Cuba ont développé une coopération agricole portant sur la riziculture, les méthodes de production et la sécurité alimentaire.
Une déclaration conjointe publiée en septembre 2025 mentionnait des modèles pilotes de production rizicole et un accord de coopération couvrant la période 2025–2027.
Ces projets offrent des possibilités de transfert d’expérience pratique en matière de production et de méthodes de gestion.
Source : déclaration conjointe Vietnam–Cuba, septembre 2025
2. Investissements étrangers et développement industriel
Des entreprises vietnamiennes ont investi dans des projets cubains concernant les matériaux de construction, les infrastructures industrielles, les biens de consommation et l’énergie.
Selon le ministère vietnamien de l’Industrie et du Commerce, le Vietnam était, en décembre 2025, le premier investisseur asiatique à Cuba, avec sept projets d’investissement actifs.
Cette coopération apporte une expérience pratique des investissements étrangers, du financement, de la production et de l’administration à Cuba.
3. Biotechnologies et produits pharmaceutiques
Les deux pays ont développé une coopération dans les biotechnologies et la production pharmaceutique.
La déclaration conjointe de septembre 2025 évoquait également de nouvelles initiatives de coentreprises associant des partenaires cubains et vietnamiens.
Ces dispositifs illustrent la manière dont la coopération en matière d’investissement peut fonctionner dans des secteurs réglementés.
4. Énergies renouvelables
Le Vietnam et Cuba ont poursuivi leur coopération dans l’énergie solaire et les infrastructures connexes.
Ces projets constituent des exemples de coopération en matière d’investissement associant technologie, financement et priorités de développement.
5. Réformes administratives et juridiques
L’un des liens les plus évidents concerne l’étude de l’administration vietnamienne des investissements.
En 2026, la délégation cubaine a examiné comment le Vietnam organise les autorisations d’investissement étranger, les procédures fiscales et le développement industriel.
Il s’agit de domaines pratiques dans lesquels l’expérience d’un pays peut éclairer les réformes d’un autre.
Cependant, un modèle administratif d’investissement n’est pas nécessairement identique à un modèle d’accès des étrangers à la propriété résidentielle.
Comment le Vietnam permet-il aux étrangers d’acheter un bien immobilier ?
Le Vietnam constitue un exemple utile, car il permet à certains particuliers et organismes étrangers de posséder des logements dans des conditions définies.
La loi vietnamienne sur le logement 27/2023/QH15 est entrée en vigueur le 1er août 2024, cette date d’entrée en vigueur ayant été fixée par la loi 43/2024/QH15.
Dans ce cadre, les particuliers étrangers admissibles peuvent acquérir certains logements commerciaux dans des programmes résidentiels remplissant les conditions requises, sous réserve de restrictions légales.
Les principales conditions sont les suivantes :
Types de biens admissibles
La propriété étrangère est principalement associée à des programmes de logements commerciaux remplissant les conditions requises. Elle ne crée pas un droit illimité d’acheter n’importe quelle maison privée au Vietnam.
Durée de propriété
Les particuliers étrangers obtiennent généralement des droits de propriété pour une durée maximale de 50 ans, avec des prolongations possibles selon les règles applicables.
Des dispositions différentes peuvent s’appliquer dans certaines situations familiales ou liées à la nationalité.
Plafonds de propriété des appartements
Les particuliers et organismes étrangers sont généralement soumis à un plafond collectif de 30 % des appartements d’un immeuble en copropriété.
Plafonds concernant les maisons individuelles
Le cadre prévoit également une limite de 250 maisons individuelles admissibles dans une zone définie selon une équivalence de population.
Restrictions de sécurité
Certains emplacements sont exclus pour des raisons de défense nationale ou de sécurité.
Ces mesures montrent comment un pays peut autoriser l’investissement résidentiel étranger tout en maintenant des restrictions sur le type de bien, l’emplacement, le nombre et la durée.
Source officielle : gouvernement du Vietnam — Loi sur le logement 27/2023/QH15
Cuba pourrait-elle adopter une approche similaire ?
Il est possible de comparer les deux pays sans supposer des objectifs politiques identiques.
Le modèle vietnamien montre que la propriété étrangère peut être introduite sous des conditions précises, plutôt que par une ouverture du marché sans restrictions.
Pour Cuba, les approches réglementaires possibles pourraient comprendre :
- Des catégories définies de logements admissibles.
- Des règles différentes pour les programmes neufs et les logements privés existants.
- Des exigences particulières pour les zones protégées.
- Des restrictions sur le nombre de biens acquis.
- Des dispositifs bancaires et de change spécifiques.
- Des exigences d’enregistrement et de documentation.
- Un traitement distinct des particuliers et des entreprises.
Il s’agit d’exemples d’options réglementaires, et non de mesures cubaines annoncées.
Cuba possède déjà son propre cadre juridique, sa propre histoire de la propriété immobilière et ses propres priorités en matière de logement.
Toute approche future devrait nécessairement s’inscrire dans ce contexte national.
Ce qui est documenté, c’est l’intérêt de Cuba pour l’expérience économique vietnamienne. Ce qui reste non démontré, c’est que la Ley 187 ait été directement calquée sur la législation vietnamienne relative à la propriété résidentielle étrangère.
Devises, évaluation immobilière et système bancaire : pourquoi la mise en œuvre est importante
L’obligation de paiements autres qu’en espèces
L’article 90.1 de la Ley 187 exige que le prix d’achat convenu du logement soit payé par des moyens autorisés autres que les espèces.
Il s’agit d’un changement important pour la formalisation des transactions.
Cela soulève également des questions pratiques pour les acheteurs étrangers.
Par exemple :
- Le prix d’achat peut-il être transféré directement depuis une banque étrangère ?
- L’acheteur doit-il détenir un compte auprès d’un établissement financier cubain ?
- Dans quelle devise le paiement doit-il être effectué ?
- Quel taux de change s’applique ?
- Comment le vendeur reçoit-il le produit de la vente ?
- Quels documents doivent être présentés au notaire ?
- Comment les taxes sur la transaction sont-elles calculées ?
Les réponses dépendent de la réglementation financière applicable et de la transaction concernée.
La différence entre prix du marché et valeur cadastrale
Cuba a également actualisé les règles concernant l’évaluation cadastrale des biens immobiliers.
La Resolución 16/2026 établit une méthode de détermination des valeurs cadastrales.
Une valeur cadastrale remplit des fonctions administratives et fiscales et ne doit pas être automatiquement assimilée au prix de marché négocié d’un bien.
Cette distinction est particulièrement importante lorsque les biens sont annoncés en devises étrangères.
Par exemple, un bien peut avoir une valeur cadastrale exprimée en pesos cubains, alors que son prix de vente négocié est exprimé dans une autre devise.
Les règles fiscales et bancaires applicables déterminent le traitement de ces montants.
Qu’en est-il du taux de change de 24 CUP/USD ?
On ne peut pas présumer automatiquement qu’un taux de change historique ou administratif de 24 CUP pour un dollar américain régit une transaction immobilière impliquant un étranger.
Les questions importantes sont de savoir si un taux officiel particulier est prescrit, à quelle fin et à quel montant imposable ou payable il s’applique.
Le calcul utilisé pour une valeur cadastrale peut différer de celui employé pour le paiement d’un achat ou l’établissement d’un impôt.
Aucune règle vérifiée n’établit que tout achat résidentiel impliquant un étranger au titre de la Ley 187 doive utiliser le taux de 24 CUP/USD.
Toute précision future concernant les taux de change pourrait avoir un effet important sur les coûts des transactions et les procédures de paiement.
Les achats immobiliers par des étrangers pourraient-ils accroître l’activité en devises ?
Potentiellement.
Si les acheteurs étrangers sont autorisés à acquérir un éventail plus large de logements cubains, l’activité transactionnelle pourrait se développer.
Cette activité pourrait susciter une demande de services juridiques, de rénovation, de construction, de gestion immobilière et de services bancaires.
Elle pourrait aussi générer davantage de transactions enregistrées et de recettes fiscales.
Toutefois, l’intégralité du prix de vente d’un bien ne constitue pas automatiquement une recette de l’État.
L’effet économique dépend du système de paiement, des parties recevant les fonds et des dispositions fiscales applicables.
Scénarios illustratifs
| Nombre d’achats | Prix moyen du bien | Valeur totale des transactions |
|---|---|---|
| 1 000 | 100 000 dollars américains | 100 millions de dollars américains |
| 2 500 | 100 000 dollars américains | 250 millions de dollars américains |
| 5 000 | 100 000 dollars américains | 500 millions de dollars américains |
| 10 000 | 100 000 dollars américains | 1 milliard de dollars américains |
Il s’agit uniquement d’illustrations mathématiques.
Ce ne sont pas des prévisions de la demande étrangère, des recettes publiques ou des entrées nettes de devises.
Un marché plus large pourrait également poser des difficultés, notamment concernant l’accessibilité financière des logements et leur disponibilité pour les résidents locaux.
La conception de la réglementation serait donc importante à la fois pour le développement économique et pour la politique du logement.
Qu’ont rapporté les médias et les spécialistes de l’immobilier ?
Différentes publications ont mis l’accent sur différents aspects de la réforme du logement.
elTOQUE a rendu compte de la nouvelle loi sur le logement et de ses implications pour la propriété et les transactions immobilières.
Deutsche Welle a traité de la reconnaissance de deux logements, des changements touchant les émigrés et de l’encadrement des activités immobilières.
Lire la couverture de Deutsche Welle
Casas Oasis, une plateforme immobilière cubaine, a publié une interprétation favorable à la possibilité d’achats par des étrangers non résidents au titre des articles 3 et 89.
Ces publications sont utiles pour comprendre les interprétations publiques.
Cependant, les commentaires indépendants et les guides commerciaux ne doivent pas être confondus avec une autorisation officielle pour une transaction particulière.
Qu’en est-il des citoyens américains ?
Les restrictions des États-Unis nécessitent un examen distinct.
Une transaction autorisée par le droit cubain peut néanmoins être interdite à une personne relevant de la juridiction américaine.
La FAQ 799 de l’OFAC explique les restrictions générales et le cadre d’autorisation applicable à l’achat ou à la location de biens immobiliers à Cuba.
Orientations officielles de l’OFAC
Cette distinction est particulièrement importante pour les Américains qui se renseignent sur l’investissement immobilier à Cuba.
Que reste-t-il à clarifier ?
Les principales questions en suspens concernent la mise en œuvre pratique.
| Question | Évaluation actuelle |
|---|---|
| La Ley 187 est-elle en vigueur ? | Oui, depuis le 21 octobre 2026 |
| La loi traite-t-elle expressément des acheteurs étrangers ? | Oui |
| Contient-elle des exceptions à la définition générale relative à la résidence ? | Oui |
| Tout étranger non résident peut-il acheter un logement privé ordinaire ? | Non établi |
| Existe-t-il une procédure notariale universellement confirmée pour ces achats ? | Non vérifié |
| Les procédures bancaires applicables sont-elles entièrement claires ? | Confirmation supplémentaire nécessaire |
| Une future ouverture sans restrictions est-elle officiellement annoncée ? | Aucune annonce confirmée |
| Cuba étudie-t-elle les réformes économiques vietnamiennes ? | Oui, officiellement documenté |
| Cuba a-t-elle adopté le modèle vietnamien de propriété résidentielle étrangère ? | Non établi |
Cette distinction entre faits établis et questions ouvertes restera au cœur de notre couverture.
Dernières évolutions : suivi des mises à jour du droit immobilier cubain
Dernière vérification de fond : 23 octobre 2026
21 octobre 2026 — Entrée en vigueur de la nouvelle loi sur le logement
La Ley 187/2026 prend effet et remplace l’ancienne loi sur le logement.
14 octobre 2026 — Publication de la législation sur le logement
La nouvelle loi et les textes réglementaires qui l’accompagnent sont publiés dans la Gaceta Oficial Ordinaria no 86.
Juin–juillet 2026 — Des responsables cubains étudient l’administration vietnamienne des investissements
Une délégation gouvernementale cubaine se rend au Vietnam pour examiner les politiques d’investissement étranger, la fiscalité et les procédures administratives.
Janvier 2026 — Les dirigeants cubains reconnaissent les enseignements du Vietnam
La page fournie du ministère vietnamien des Affaires étrangères n’a pas pu être récupérée lors de cet examen ; son attribution précise d’enseignements pour les réformes cubaines n’est pas vérifiée ici de manière indépendante.
Septembre 2025 — Cuba exprime son intérêt pour l’expérience vietnamienne en matière de réformes
Le rapport officiel du gouvernement vietnamien affiche la date du 30 septembre 2025, pendant une visite prévue du 30 septembre au 5 octobre. La date affichée prévaut sur l’identifiant de son URL.
Nous continuons de suivre les changements
Cuba Property Solutions maintient cet article comme une référence évolutive sur la propriété immobilière des étrangers à Cuba.
Nous examinerons les évolutions importantes concernant :
- La Ley 187 et les textes réglementaires connexes.
- Les nouvelles interprétations officielles des droits de propriété des étrangers.
- Les exigences notariales et les procédures d’enregistrement.
- Les règles bancaires relatives aux achats immobiliers.
- La conversion des devises et la fiscalité.
- La réglementation des investissements étrangers.
- Les décisions administratives pertinentes.
- Les changements confirmés des procédures pratiques de transaction.
Lorsqu’une évolution importante modifiera les conclusions présentées ici, nous prévoyons de réviser l’article et d’indiquer la date de mise à jour.
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Important : Une nouvelle date de publication ou de vérification ne sera ajoutée que lorsque les informations pertinentes auront effectivement été contrôlées.
Conclusion : une ouverture juridique, mais des questions importantes subsistent
La loi cubaine sur le logement 187/2026 introduit des dispositions importantes concernant la participation étrangère aux transactions résidentielles.
Les articles 3, 43 et 89 sont particulièrement importants, car ils établissent des références explicites aux personnes étrangères et des exceptions à la définition générale de la résidence dans la loi.
Parallèlement, la reconnaissance juridique et les procédures pratiques de transaction ne sont pas identiques.
Les conditions complètes dans lesquelles des étrangers non résidents ordinaires peuvent acheter des logements privés cubains existants doivent encore être clarifiées.
L’intérêt documenté de Cuba pour l’expérience vietnamienne en matière de réformes économiques fournit un contexte international pertinent. Le Vietnam montre comment la propriété résidentielle étrangère peut être introduite dans un cadre réglementé, mais aucun élément confirmé n’atteste que Cuba ait adopté ce modèle de logement spécifique.
Pour les acheteurs potentiels, la démarche appropriée consiste à suivre les évolutions officielles, à comprendre les exigences juridiques applicables et à obtenir une confirmation propre à la transaction avant de transférer des fonds ou de prendre des engagements contraignants.
Cuba Property Solutions continuera de suivre ces évolutions et de mettre à jour ce guide à mesure que de nouvelles informations vérifiées seront disponibles.
Consulter Cuba Property Solutions
La page fournie du ministère vietnamien des Affaires étrangères n’a pas pu être récupérée lors de cet examen ; son attribution précise d’enseignements pour les réformes cubaines n’est pas vérifiée ici de manière indépendante.
- Cuba — Ley 187/2026, référence à la Gaceta Oficial en copie miroir sur Directoriocubano, et non sur un site officiel
- Texte intégral de la loi cubaine sur le logement 187
- Gouvernement du Vietnam — Cuba souhaite tirer des enseignements des réformes vietnamiennes
- Ministère vietnamien des Affaires étrangères — Entretiens entre dirigeants, janvier 2026
- Gouvernement de Hai Phong — Visite d’étude cubaine sur la politique d’investissement
- Vietnam — Loi sur le logement 27/2023/QH15
- Déclaration conjointe Vietnam–Cuba, septembre 2025
- Coopération commerciale et d’investissement entre le Vietnam et Cuba
- Département du Trésor des États-Unis — FAQ 799 de l’OFAC
- elTOQUE — Nouvelle loi cubaine sur le logement
- Deutsche Welle — Réforme de la loi sur le logement
- Casas Oasis — Acheteurs immobiliers étrangers à Cuba
Avertissement : cet article fournit des informations générales et une analyse fondée sur des sources accessibles au public. Il ne constitue pas un conseil juridique, fiscal, bancaire ou en investissement. Toute transaction particulière nécessite une confirmation au regard de la législation et des procédures applicables.
Clarifications vérifiées — 23 octobre 2026
Les références primaires vérifiées le 23 octobre 2026 comprennent le texte de la Gaceta déjà conservé pour les articles 3, 4, 43, 89 et 90 de la Ley 187, la loi vietnamienne officielle sur le logement et sa modification relative à l’entrée en vigueur, ainsi que la FAQ 799 de l’OFAC. Les procédures ordinaires d’achat par des étrangers non résidents et les dispositifs bancaires propres à chaque transaction n’ont pas été vérifiés de manière indépendante ; cela ne prouve pas l’absence de règles d’application. La page de janvier du ministère vietnamien des Affaires étrangères n’a pas pu être récupérée. Les liens du ministère de l’Industrie et du Commerce, de LuatVietnam, d’elTOQUE et de Casas Oasis ont restreint l’accès lors de cette vérification ; leurs interprétations ne sont pas présentées comme une autorité officielle nouvellement vérifiée. Le nouveau téléchargement du PDF officiel cubain a dépassé le délai imparti ; le texte déjà conservé a été vérifié. Les références originales sont conservées en toute transparence.
Dernière vérification: 2026-10-23