Lois immobilières cubaines pour acheteurs et investisseurs

C'est la nouvelle loi cubaine sur le logement, approuvée par l'Assemblée nationale du Pouvoir populaire le 30 juillet 2026 et publiée intégralement dans la Gaceta Oficial n° 86 Ordinaria du 14 octobre 2026, avec ses décrets et résolutions d'application (Décrets 176, 177 et 178/2026 et Résolutions 15 et 16/2026 de l'INOTU).

Selon sa Sixième Disposition finale, la loi entre en vigueur sept jours après sa publication à la Gaceta Oficial. Publiée le 14 octobre 2026, cette règle désigne le 21 octobre 2026 comme date d'entrée en vigueur. Les Décrets 176, 177 et 178/2026 suivent la même règle de sept jours, tandis que la Résolution 15/2026 de l'INOTU entre en vigueur sept jours ouvrables après sa publication. Le délai de 90 jours évoqué après le vote parlementaire ne figure pas dans le texte publié.

Elle abroge la Loi 65 de 1988 (Ley General de la Vivienda) et les décrets-lois qui l'ont modifiée, notamment les Decreto-Leyes 185/1998, 211/2000, 233/2003, 288/2011, 322/2014, 342/2016, 353/2018 et 367/2018.

Les personnes physiques — citoyens cubains et étrangers résidents permanents à Cuba (art. 3) — peuvent être propriétaires de jusqu'à deux logements plus un logement de villégiature déclaré (art. 4.1). Les ventes entre personnes physiques et morales, cubaines ou étrangères, sont formalisées devant notaire (art. 89.1).

La loi mentionne des personnes physiques et morales étrangères acquérant des logements (art. 43.2 et 89.3), mais n'accorde pas à tout étranger un droit illimité d'acheter n'importe quel logement. La manière dont cela s'appliquera en pratique, et par quelles entités, n'est pas encore claire. Être propriétaire ne donne pas droit à la résidence. Chaque cas requiert un examen individuel.

Ils sont des personnes physiques selon l'art. 3 et sont régis par les règles générales, y compris la limite de deux logements plus un de villégiature (art. 4.1).

La Loi 187 abroge la Loi 65/1988 et CPS n'a trouvé aucune disposition par laquelle un logement serait perdu du seul fait que son propriétaire réside à l'étranger. Les anciennes déclarations d'« emigrado » ne sont pas automatiquement révoquées ; les parents occupant encore ces logements peuvent être reconnus selon les Dispositions transitoires (Quatrième g, Cinquième c). Pour les cas expressément prévus, la Troisième Disposition transitoire fixe un délai de cinq ans pour solliciter la transmission ; ce délai ne s'applique pas à toutes les successions ni à tous les cas d'émigration.

L'art. 91.2 permet aux entités économiques et autres personnes morales d'acheter des logements, sur budgets approuvés ou bénéfices, pour loger leur main-d'œuvre. L'art. 91.3 limite les entités économiques non étatiques à deux logements acquis par achat, et ceux acquis par d'autres actes de transmission comptent dans cette limite. La finalité déclarée de l'art. 91 est de loger la main-d'œuvre : l'acquisition pour des bureaux, l'hébergement, la location commerciale ou la revente n'est pas automatiquement autorisée par cet article, mais on ne peut pas non plus affirmer qu'elle est universellement interdite sans base légale distincte. Tout autre usage doit être vérifié au cas par cas selon les normes d'usage du sol et de licences.

Dans une vente, l'assiette est le prix convenu s'il est égal ou supérieur à la valeur cadastrale (Loi tributaire 113, nouvel art. 44, introduit par la Loi 187). La valeur cadastrale est déterminée selon la Résolution 16/2026 de l'INOTU et ne peut dépasser la valeur de marché ; la certification cadastrale a une validité de cinq ans (Décret 176, art. 18.4). La loi sur le logement ne fixe pas de taux.

Pas en espèces. L'art. 90.1 admet les instruments ou titres de crédit prévus par la législation bancaire ou toute autre modalité de paiement non en espèces — pas seulement les virements bancaires. Il reste à confirmer quels instruments les notaires acceptent en pratique.

Avant de signer, le vendeur doit justifier qu'il ne reste aucun arriéré du prix du logement, que l'impôt est payé et que le logement est inscrit au Registre central de la propriété immobilière (art. 90.2). La vente est formalisée par acte public devant le notaire de la province où se trouve le logement (art. 89.1). Il convient aussi de vérifier la certification cadastrale et toute annotation registrale.

Le Décret 177/2026 régule la propriété horizontale : une voix par appartement, des majorités déterminées (art. 32) et une contribution mensuelle pour les réparations des éléments communs — au minimum le triple si l'unité est louée (art. 5 d).

Les logements contigus peuvent être réunis si les règlements urbanistiques le permettent (art. 68) ; un logement peut être divisé si ses dimensions et sa structure le permettent, devant notaire ou, à défaut d'accord, devant le tribunal (art. 69).

La succession est régie par le Code civil et les normes de la loi. Si un héritier renonce à un logement libre d'occupants, ou s'il n'y a pas d'héritiers deux ans après le décès, le logement passe à l'État (art. 88). La condition de logement de villégiature ne se perd pas par succession (art. 138). Les donations ordinaires de logements sont régulées à l'art. 99 et formalisées devant notaire ; les donations de logements subventionnés dans les quinze ans peuvent exiger le remboursement de la subvention ou une autorisation préalable (art. 53 et 54).

La Loi 187 n'autorise pas par elle-même l'usage commercial de biens résidentiels. Ces usages restent soumis aux normes d'aménagement du territoire et d'urbanisme, aux autorisations administratives correspondantes et, dans les zones protégées ou patrimoniales, à l'approbation des autorités du patrimoine. Cela doit être vérifié au cas par cas avant d'acheter ou d'investir.

La pratique pour les acheteurs étrangers, les instruments de paiement sans espèces que les notaires accepteront et les taux d'imposition concrets. CPS offre une orientation générale, non un avis juridique.