Cuba actualise les règles du développement local : ce que les entreprises et les investisseurs immobiliers doivent savoir

30 octobre 2026 | Cuba Property Solutions

Cuba a instauré un nouveau cadre réglementaire pour le développement territorial et les projets de développement local (Proyectos de Desarrollo Local, ou PDL).

Publiées dans la Gaceta Oficial Ordinaria No. 87 du 21 octobre 2026, ces dispositions établissent des règles actualisées pour organiser, financer et gérer les initiatives de développement économique local.

Pour les entreprises privées, les MiPyMEs et les investisseurs qui envisagent des projets à Cuba, ces évolutions méritent l’attention.

Toutefois, ces nouvelles dispositions ne doivent pas être confondues avec une autorisation d’acquérir des biens immobiliers, d’entreprendre des travaux de construction ou de réaliser des investissements étrangers sans les approbations nécessaires.

Quatre nouveaux instruments juridiques

L’ensemble réglementaire comprend quatre instruments principaux.

Decreto 174/2026 — Gestion stratégique du développement territorial

Il établit le cadre général des stratégies de développement territorial et des projets de développement local. Il remplace le précédent Decreto 33/2021.

Resolución 70/2026 — Ministère de l’Économie et de la Planification

Elle établit des règles complémentaires d’organisation et de procédure relatives au développement territorial et à son financement.

Resolución 118/2026 — Banque centrale de Cuba

Elle réglemente les dispositifs bancaires et la gestion financière des projets de développement local approuvés.

Resolución 202/2026 — Ministère des Finances et des Prix

Elle traite des questions financières, fiscales, tarifaires, comptables et budgétaires associées aux projets de développement local.

Ensemble, ces dispositions offrent un cadre révisé pour développer des initiatives économiques locales au sein du système administratif et financier cubain.

Qu’est-ce qu’un projet de développement local ?

Un projet de développement local est une initiative évaluée dans le cadre de développement territorial applicable et conforme aux priorités de développement local ou régional.

Les projets peuvent faire intervenir différents types d’acteurs économiques, notamment des entités étatiques et non étatiques, sous réserve des conditions fixées par la loi.

Les entreprises privées, les MiPyMEs, les coopératives et les autres acteurs économiques admissibles peuvent trouver des possibilités de participer à des initiatives approuvées.

Toutefois, l’exploitation d’une entreprise privée ne lui confère pas automatiquement le statut de projet de développement local.

Chaque projet proposé doit satisfaire aux exigences pertinentes et obtenir la reconnaissance et les approbations nécessaires.

Services bancaires et financement

Un aspect important du nouveau cadre concerne le financement des projets.

La Resolución 118/2026 établit des règles pour l’ouverture et le fonctionnement des comptes bancaires associés aux projets de développement local.

Le cadre traite également des comptes en devises lorsque les exigences pertinentes et les sources licites de financement le permettent.

Pour les entrepreneurs et les investisseurs, il importe donc de distinguer la structure juridique formelle d’un projet, ses modalités de financement approuvées et les services bancaires effectivement disponibles.

L’existence d’un cadre pour les comptes en devises ne garantit pas l’accès aux devises, aux virements internationaux ou au financement.

Ces éléments doivent être vérifiés séparément pour chaque projet.

Pertinence éventuelle pour l’immobilier et la rénovation

Pour Cuba Property Solutions, une question importante est de savoir si certaines activités immobilières pourraient s’inscrire dans des initiatives de développement local approuvées.

Parmi les exemples qui méritent un examen figurent :

• La restauration et la réaffectation productive de bâtiments dégradés.
• L’amélioration des infrastructures commerciales locales.
• Le développement de services soutenant l’activité économique des quartiers.
• Les projets créant des emplois ou améliorant les équipements locaux.
• Les initiatives de réhabilitation conformes aux priorités de développement municipal.

Il s’agit de domaines pouvant faire l’objet d’une évaluation, et non de catégories de projets automatiquement autorisées.

Dans les quartiers historiques de La Havane notamment, des restrictions supplémentaires en matière de propriété, de patrimoine et d’urbanisme peuvent s’appliquer.

Un projet de développement local approuvé ne dispense pas d’établir :

• La propriété légale et les droits sur le bien immobilier.
• L’affectation autorisée du sol.
• Les autorisations de construction et de rénovation.
• Les exigences de conservation du patrimoine.
• Les approbations municipales et nationales requises.

La situation juridique et technique de chaque bien doit toujours être examinée individuellement.

Cela modifie-t-il l’accès des étrangers à la propriété immobilière ?

Pas directement.

Ces nouvelles dispositions sur le développement territorial n’établissent pas de procédure générale permettant aux personnes physiques étrangères non résidentes d’acquérir des logements cubains existants appartenant à des propriétaires privés.

L’acquisition de biens résidentiels par des étrangers reste une question distincte, régie par la Ley de la Vivienda 187/2026, ses textes d’application et les autres dispositions législatives applicables. Consultez notre article Les étrangers peuvent-ils acheter un bien immobilier à Cuba en 2026 ?.

La participation à un projet d’investissement ou de développement approuvé ne doit pas être confondue avec l’acquisition à titre personnel de la propriété d’un bien résidentiel.

Que doivent examiner les entreprises et les investisseurs ?

Avant de s’engager dans un projet, il convient de répondre aux questions suivantes :

1. L’activité proposée est-elle admissible à un examen en tant que projet de développement local ?
2. Correspond-elle à la stratégie de développement de la municipalité ?
3. Quelle organisation ou entité serait titulaire du projet et en assurerait l’exploitation ?
4. Quelles approbations gouvernementales sont nécessaires ?
5. Quels dispositifs bancaires peuvent être légalement utilisés ?
6. Quelles obligations fiscales et comptables s’appliquent ?
7. Si un bien immobilier est concerné, ses documents de propriété, d’affectation du sol et de construction sont-ils en règle ?

Ces questions sont particulièrement pertinentes pour la rénovation, l’hébergement touristique, l’immobilier commercial et les autres activités impliquant des bâtiments existants.

Analyse de CPS

La publication du Decreto 174/2026 et des résolutions qui l’accompagnent constitue une nouvelle évolution du cadre réglementaire cubain applicable aux initiatives économiques locales.

Leur portée pratique dépendra de la manière dont chaque projet sera évalué, autorisé, financé et mis en œuvre.

Pour les investisseurs, la distinction importante est celle entre un cadre juridique ouvrant une voie possible pour des projets approuvés et un investissement précis ayant effectivement obtenu les autorisations nécessaires.

Cuba Property Solutions continue de suivre ces évolutions, notamment lorsqu’elles touchent l’immobilier, la rénovation, le développement des entreprises et l’investissement à La Havane.

Références officielles

Gaceta Oficial de la República de Cuba, Ordinaria No. 87, 21 octobre 2026 :

• Decreto 174/2026 — GOC-2026-613-O87.
• Resolución 118/2026 — GOC-2026-614-O87.
• Resolución 70/2026 — GOC-2026-615-O87.
• Resolución 202/2026 — GOC-2026-616-O87.

Portail juridique officiel : https://www.gacetaoficial.gob.cu/

Avis juridique : Cet article fournit des informations réglementaires générales. L’admissibilité des projets, le financement, la fiscalité, les droits de propriété et les autorisations doivent être confirmés pour chaque cas particulier.